減価償却　耐用年数超えても使えるモノ

富裕層向けの不動産仲介業者さんに言われた

加速度償却

の意味が何だか重要なワードな気がします。
でも何のことかはわかりません。。。

見栄を張って面談の場では
「はいはい、そのパターンのやつですねー」
って顔をしてしまいましたが、、、、
実は全くわかってませんでした。

こういうときは、涼しい顔で
言葉をメモして、直後に調べることにしています。

で、減価償却という言葉から調べているのですが、
モノには価値が0になるまでどれくらい期間があるのか
モノによって国が決めた基準があるということです。
これが法定耐用年数というものになります。

で、ここでポイントになるのは
法定耐用年数と計上できる経費の額は
どう関係するかです

具体的に考えてみます。

例えば　
建物価格6600万の木造アパートで考えてみます

■１、新築の場合
耐用年数は22年-0年なので
300万/年　=　6600万　/　22年

毎年300万づつ経費計上できる計算です


■2、築12年の場合
耐用年数は10年=22年-12年なので
660万/年　=　6600万　/　10年

一気に経費計上できる額が上がりました

■3、築18年の場合
耐用年数は4年=22年-18年なので
1650万/年　=　6600万　/　4年

経費計上できる額は爆上がりです

＊正確には減価償却の計算には
経過年数×0.2が加算されるのですが、
ここではいったん無いものとして計算しています

■１，２，３それぞれで
300万
660万
1650万
の節税効果があるわけですが

これは言い換えれば
その経費額を超える所得があるからこそ
節税効果になるわけです。

当然不動産の場合は
賃料収入がありますので
↑の金額がそのまま節税効果になるわけではありませんが
築古になれば、賃料収入よりも
経費の金額のほうが大きくなることも考えられます

そうなると
不動産以外の事業で収入があって
しかもそれで利益が出て税金をたくさん払っている人にとっては
利益を相殺できる嬉しい特典になるということです。

更に不動産は
耐用年数を超えても人が住むことは可能です。
キチンとキャッシュフローが見込める中古物件は
家賃収入を得ながら、節税になる

最終的な手残りの利益は上がって
支払う税金は下がる

うーん、普通の会社員には縁遠い世界な気がしますね

→→→法定耐用年数を超えた不動産はどうなる？

「1棟目の不動産を買うまであと2.3カ月」

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