引き渡し後に、買主から連絡がくる。

🏠 引き渡しが終わったあとに、買主から連絡が入ることがある

不動産の売買が終わり、残代金の受領と鍵の引き渡しまで済むと、売主としてはひと区切りついた気持ちになると思います。長く続いた売却活動が終わり、ようやく肩の荷が下りる。ところが、その数日後や数週間後になって、買主側から連絡が入ることがあります。

「地中からコンクリートが出てきました」「隣の家の配管が敷地の中を通っているようです」。こういう連絡です。

私は不動産売買の仕事に30年以上携わってきましたが、引き渡し後になって問題が見つかる場面を何度か経験しています。売主からすると、「そんなものがあるなんて知らなかった」という話ですし、本当に知らなかったケースもあります。

それでも、知らなかったというだけで話は終わらないことがあります。不動産売買では、売主が知っていたかどうかと同時に、どのような内容で売買契約を結んだのかが関係してくるからです。

今回は、私が実際に経験した二つの事例を交えながら、なぜ引き渡し後になって問題が起きるのかを書いてみます。

🧱 地中から大量のコンクリートが出てきた

一つ目は土地の売買でした。土地の引き渡しが終わり、買主が建物を建てるために工事を始めたところ、基礎工事のために掘った地中からコンクリート片やガラが大量に出てきました。

事前の調査では分かっていませんでしたし、売主もその存在を知りません。買主も知らず、私たち仲介会社も把握していませんでした。しかし、実際に地面を掘ってみると、そのまま建築工事を進められる状態ではありませんでした。

買主は新築住宅を建てるために土地を購入しています。その土地から建築に支障が出るほどのコンクリートが出てきたのですから、当然、買主側から連絡が入ります。

そこで現地の状況を確認し、売主、買主、関係する不動産会社で対応を話し合いました。最終的には売主の負担でコンクリートなどを撤去し、埋め戻しを行うことで解決しています。

この売主に悪意があったわけではなく、本当に知らなかったのです。それでも、買主が予定していた建築が進められないなら、そのままにしておくことはできませんでした。

このようなケースを経験すると、私はいつも「知らなかったこと」と「責任がないこと」は同じではないと痛感します。

🚰 地中に隣地の配管が通っていた

もう一つの実例。引き渡しが終わり、買主が工事の準備を進めている途中で判明しました。

地中から、隣地の所有者が使用している配管が出てきたのです。その配管は売却した土地の中を通っていました。

当然、地上から見ても分かりません。買主が建物を建てようとして初めて存在が確認されました。

問題だったのは、その配管が買主の建築計画に影響する位置を通っていたことです。買主からすると、自分が購入した土地を予定どおり利用できない可能性が出てきたことになります。

この案件では、売主が当初、費用を負担することに納得されませんでした。「自分は知らなかった」「自分が埋めた配管ではない」というのが売主の考えでしたし、その気持ちも分かります。

しかし買主から見れば、購入した土地に第三者が利用している配管が通っていて、しかも建築に支障が生じています。そこで時間をかけて話し合いを行い、最終的には売主の費用負担で配管を移設することで解決しました。

このケースでも、売主が事前に知っていたかだけではなく、買主がどのような状態の土地を購入したのかが大きな問題になりました。

📄 「契約不適合責任」は契約した内容が基準になる

こうした問題が起きたときに出てくる言葉が「契約不適合責任」です。以前の民法では瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、現在は、引き渡した不動産が契約した内容に合っているかどうかという考え方が基本になっています。

難しい法律用語を覚えることより、私は「何を約束して売買したのか」と考える方が分かりやすいと思っています。

例えば、新築住宅を建てる土地として売買したにもかかわらず、地中に大量のコンクリートがあり、そのままでは建築できない。あるいは、通常どおり利用する前提で購入した土地に第三者の配管が通っていて、建築に支障がある。このようなことが引き渡し後に分かれば、売主が知らなかったというだけでは解決できないことがあります。

そこで重要になるのが、売買契約書や物件状況報告書、設備表、特約などです。売主が何を説明し、買主が何を理解して契約したのか。そして、どのような状態の不動産を引き渡す約束だったのか。問題が起きたときには、それらを確認していくことになります。

契約書は契約日に署名押印するためだけの書類ではなく、引き渡し後に何か問題が見つかったとき、「この不動産をどのような条件で売買したのか」を確認するためにも重要な書類です。

🔍 売主だからといって、物件のことを全部知っているとは限らない

不動産を売却するとき、「所有している家なのだから、状態は全部分かっているはず」と思われることがありますが、そうとも限りません。

特に築年数の古い家、相続した実家、長期間空き家になっている家では、売主でも把握していないことがあります。増築がいつ行われたのか分からないこともあれば、以前の所有者が地中でどのような工事をしたのか分からないこともあります。給排水管の経路や、長年使っていない設備が現在も動くのかまで答えられないケースもあります。

そのため私は、分からないことを無理に答える必要はないと考えています。知らないことまで「大丈夫です」と答えてしまう方が、あとで問題になりやすいからです。

確認できていることは伝える。過去に不具合があったなら、それも伝える。一方で、確認できていないことについては、「分からない」と買主に伝えたうえで判断してもらう。その方が、売主にとっても買主にとっても無理のない取引になります。

📝 「現況で引き渡す」の意味は、買主にも伝えておく

中古住宅や古家付き土地では、「現況のまま引き渡す」という契約をすることがあります。私も実務で使いますが、契約書に「現況引渡し」と書くだけで済ませるのではなく、その物件について何が分かっていて、何が分からないのかを買主と共有しておくことが大切です。

売主が把握している不具合があれば伝えますし、設備の状態が分からないのであれば、そのことも伝えます。古い建物などで設備表を作ることが難しい場合には、設備をどのように扱うのかも契約前に決めておきます。

同じ「現況引渡し」という言葉でも、何となく契約書に書いてあるケースと、売主と買主が意味を理解したうえで合意しているケースでは、その後の受け止め方が違います。

🤝 引き渡し後に問題が見つかったとき、最初にすること

引き渡し後に買主から連絡が入れば、売主が身構えてしまいます。「修理代を払うことになるのではないか」「高額な費用を請求されるのではないか」と考えることもあると思います。

ただ、そこで最初から「知らない」「関係ない」「もう引き渡した」と答えてしまうと、話がこじれてしまうことがあります。

私がまず確認するのは、何が起きているのかです。契約内容を確認し、買主が何を求めているのかを聞きます。そして、売主側で対応する必要があるのか、買主が了承していた内容なのかなどを見ていきます。

先ほどの地中配管のケースでも、売主が最初から費用負担を受け入れたわけではなく、話し合いにはかなり時間がかかりましたが、最終的には配管を移設し、買主が予定していた建築を進められる状態になりました。

不動産売買は動く金額が大きいため、問題が起きるとどうしても感情が先に出やすくなります。だからこそ、まず現地の状況と契約内容を確認し、それから対応を考えることが大切だと考えています。

🧭 30年以上の不動産売買で感じていること

私は30年以上、不動産の仕事に携わってきました。その中で感じるのは、引き渡し後に表面化する問題の多くは、その日に突然生まれたものではないということです。

問題そのものは以前からあったけれど、売主も買主も知らなかった。あるいは、売主は説明したつもりでも、買主には十分伝わっていなかった。契約前にもう少し確認しておけば認識の違いを減らせたケースもあります。

そのため私は、売買契約を急いでまとめることより、分かっていることをきちんと伝え、分からないこともそのまま伝えることを重視しています。そして、物件の状態について売主と買主の認識をできるだけ近づけたうえで、契約内容として残していきます。

不動産は一つとして同じものがありません。古い戸建には古い戸建なりの事情があり、土地であれば境界、地中埋設物、越境などが問題になることがあります。相続した不動産の場合には、売主がその家について詳しく知らないこともあります。

すべてを契約前に発見することはできません。それでも、分かっていることを曖昧にせず、分からないことまで分かったふりをしない。それだけでも、引き渡し後に「聞いていない」「そんな話ではなかった」となる可能性は下げられます。

📌 引き渡し後のトラブルを減らすために

不動産売却では、残代金を受け取り、鍵を渡したところで大きな区切りを迎えます。ただ、そのあとに初めて分かることもあります。地中を掘って初めて見つかるものもあれば、建物を使い始めてから分かる不具合もあります。そして、その中には売主自身が知らなかったこともあります。

だからといって、売却する前にあらゆる場所を調査し、すべての可能性を確認するのは現実的ではありません。

私が大切だと思うのは、契約前に分かっていることを伝え、確認できていないことについても曖昧にしないことです。そのうえで、どのような状態で不動産を引き渡すのかを売主と買主で確認し、必要な内容を契約書などに残しておく。

引き渡し後のクレームを完全になくすことは難しくても、契約前の説明と確認によって防げるトラブルはあります。不動産会社の役割も、契約書を作ることだけではなく、その間に立って双方の認識をできるだけ近づけることだと私は考えています。

株式会社羽賀不動産では、横浜市港南区・金沢区・横須賀市を中心に、不動産売却のご相談を受けています。

古い戸建や相続した実家、空き家、土地などでは、売主でも建物や土地の状況をすべて把握していないことがあります。「どこまで買主に説明すればいいのか分からない」「古い家なので設備の状態を把握していない」「現況のまま売却したい」「売却後に問題にならないか心配」といった段階でも構いません。

物件ごとの状況を確認しながら、契約前に何を伝えておくべきか、どのような条件で売却するのがよいかを考えています。

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