マンマニさんに反論してみた-20代購入は好立地2LDKか近郊3LDKか-

こんにちは！JJ@デベ×家購入と申します。
私はXフォロワー1,000人強かつマンション購入経験1回の20代中盤です。
先日、Xでこのようなポストをしました。

ということで、Xフォロワー9万人超えかつマンション購入経験11回のアラフォーマンション評論家•マンションマニアさんのブログに反論していきたいと思います。

マンマニさんブログの要約

まずは、私が反論するマンマニさんのブログを私なりに要約します。
一言でいうと「子どもがいない人は、立地を妥協して3LDKを買うより好立地2LDK買った方がいいのでは？」というメッセージのブログです。

〈要約〉
•3LDK人気が高まっている
•3LDK出物が少なく価格が高い
•『今時点で3LDKが必要ではなく、将来的にも必要になるか分からないのに3LDKを検討している』人が増えている
•その背景は、『今2LDKを購入して3LDKが必要になった時にその3LDKはもう手が届かなくなっているのではないか』という不安
•しかし、『3LDKを手にするために立地を妥協する(そうしないと買えない)』というのはちょっと違うのでは
•立地を妥協してまで必要か分からない3LDKを買うくらいなら『しばらくは住めそうなサイズの2LDKを好立地で購入する』ほうが良いと思う
•今時点でお二人の場合、もし家族が増えて3人暮らしになっても間取りが良い2LDKであれば十分暮らすこともできる
•好立地2LDKは『時間を買う』ことができているため満足度の高さに期待ができるし、3LDKが必要になった際にもリセールで困ることは考えにくい
•収入が大きくアップしていないと『同じエリアで3LDKへステップアップ』が容易でない点は注意が必要だが、それはその時考えるべきこと
•今時点で不便な立地で3LDKを購入すると『片道切符』になりかねない
•前提としてマイホーム検討には諸事情がありケースバイケース
•子育て世帯向けでなく、家族構成が定まっていないシングル・ディンクスに向けての発信
•3LDK人気の時代だからこそ、好立地2LDKマンションの価格設定は現実路線。2LDKお得では？

本文はこちらです。

先日の私のnote

マンマニさんのブログが発信されたちょうど1週間前、私は下記のnoteを書きました。

一言でいうと「住替難易度の高さを踏まえて、20代子なし夫婦だけど初手から近郊3LDK買いました」という話です。

まさに、マンマニさんのブログで「ちょっと違うのでは」というメッセージがあった『3LDKを手にするために立地を妥協する(そうしないと買えない)』選択肢をとったという話です。

マンマニさんも私のnoteにいいねをくださった記憶があり、「私のnoteを読んで思うことがあり、上記ブログのメッセージに繋がった側面もあるのでは？」という勝手な想像をしています（勘違いだったら恥ずかしい）。

と、こんな経緯で、「マンマニさんに反論してみた」というnoteを書くに至っています。

本noteのゴール

「マンマニさんに反論してみた」というやや刺激的（？）な題名ですが、反論することが本noteのゴールではありません。

昨今のマンション価格高騰を背景に、「同エリアで2LDK→3LDKへの住替え」の難易度は高いです（マンマニさんも「容易ではない」とブログに記載があるので同意見でしょう）。
Xでは、住替え難易度が高いことを大前提に「好立地2LDKを買え」派と「立地を妥協し3LDKを買え」派で分かれている状況です。
この問題はケースバイケースで個別性が高いですが、みんな「ケースバイケース」とか言ってたら、Xで一次取得に向けて情報収集をしている20代、困りますよね？
私が情報収集している立場だったら、「ケースバイケースなのは分かったから、考えるべきポイントを教えてくれよ」って思います。

ということで、本noteのゴールは「好立地2LDKと近郊3LDKを比較する際のポイントが理解できる状態にする」こととします。
「ケースバイケース」という言葉は使わず、微妙なところも言い切っていきますのでご了承ください。本noteが叩き台となり議論が深まれば本望なので、リプやリポスト等でご意見いただけると嬉しいです。

前提

個別性が高く議論が広がりがちなテーマなので、家購入検討者の前提を置きます。

•家族構成が定まっていない夫婦の一次取得
•好立地築浅3LDKは予算オーバー
•好立地築浅2LDKor近郊築浅3LDKは予算内
•子ども2人育てる頃には3LDKに住みたい意向

マンマニさんは「家族構成が定まっていないシングル」も発信の対象にしていますが、シングルで好立地2LDKと近郊3LDKを悩む人は少数派かと思い、前提から外します。
マンマニさん「3人暮らしになっても間取りが良い2LDKであれば十分暮らすこともできる」とのことなので、近郊3LDKの検討者は「子ども2人育てる頃には3LDKに住みたい意向」だと想定します。
マンマニさんの想定と概ね齟齬ないかと思います。

ここで重要なのは、本noteにおける「好立地」と「近郊」をどう定義するか、です。
人それぞれイメージが分かれていて議論が噛み合っていないケースが散見されるからです。

やや強引ですが、
「好立地」を「築浅2LDKを1億円弱で買えるエリア（＝坪単価500万後半）」と定義します。
「近郊」を「築浅3LDKを1億円弱で買えるエリア（坪単価400万後半）」と定義します。
※築浅＝築15年以内
※2LDK＝55〜60㎡を基準
※3LDK＝65〜70㎡を基準
※定借は考慮外
※駅徒歩10分以内

まず、以下理由により「1億円弱」にしました。
①「家族構成が定まっていない夫婦」は20代後半が多いと想定
②20代後半上位JTC勤務の年収が1,200万円程度と想定
③年収8倍が予算と想定（1,200万円×8＝1億円弱）
④「パワーカップルペアローンであれば好立地築浅3LDKを買える」という想定の基、ペアローンは考慮外

「築浅2LDKが1億円以上のエリアも好立地じゃないか！」と思われるかもしれませんが、予算オーバーの物件を考えても無意味なので、「予算内での好立地」という意味合いだと高与信マンクラの方々にはご理解いただければと思います。

そして、「坪単価が高いエリア＝好立地」というやや強引な考えの基、都心アクセスで好立地と近郊を分けるのではなく、坪単価で分けたものが上記の定義となります。
※都心アクセスで分けるのが一般的かもしれませんが、実需層にとって重要なのは職場へのアクセスであり、同じエリアでも大手町で働く人と渋谷で働く人では大違いなので、個別性が高く微妙だと思いました。

具体的な物件があった方がわかりやすいと思うので、参考に私がイメージしている物件を置いておきます（自分のよく知る東京東側を主に挙げますが、各々のよく知るエリアでイメージいただければと思います）。

〈好立地2LDK〉

みんな大好き日本橋エリアは億超えですね😢
豊洲が1億円弱で2LDK買えるの意外でした。

〈近郊3LDK〉

あとは話題のパークシティ小岩ザ・タワーとかも1億円弱の3LDKがあると聞いたので近郊3LDKに入るイメージです。

また、ご参考にマンマニさんの「郊外」の定義はこちらです（2025年4月のコメント）。

乗車時間30分超が「郊外」のため、30分弱が「近郊」、20分以内が「好立地」のようにざっくり捉えてもいいかと思います。

検討のポイント

上記を前提に「好立地2LDKか近郊3LDKか」を考える上でのポイントは以下4つだと考えます。

①自分の時間の価値
②売却益の期待値
③片道切符リスク
④住替リスク

1つずつ説明していきます。

①自分の時間の価値

まずはこれです。
「都心アクセスで好立地と近郊を分けない」と言った側から真逆のことを言いますが、多くの場合近郊より好立地の方が都心アクセスに優れ、通勤を含む都心への外出にかかる時間は少なくなるでしょう。

ここで重要なのは、「自分がどれだけ経済的なアップサイドを狙うか」です。
言い換えると、「自分の時間の価値をどれだけ高く見積もるか」です。

一般的に、都心ほど経済的なアップサイドを狙えるチャンスが転がっています。
経済的なアップサイドを狙う人にとって、チャンスが転がっている都心に行くためにかかる時間というのは、はっきり言って無駄です。
つまり、
「経済的なアップサイドを狙う人ほど自分の時間の価値を高く見積もるべきであり、都心アクセスに優れた場所に住むべきである（＝近郊3LDKより好立地2LDKに住むべきである）」
ということです。

「自分の時間の価値」の見積もり具合によって「好立地2LDKか近郊3LDKか」の判断が変わるべきと考えるため、検討のポイント①としました。

②売却益の期待値

「売却益獲得の期待値が高いこと」が好立地マンション購入の大きなメリットであることは間違いないです。

Xでは語り尽くされているので理由は省略しますが、本noteの検討対象である「（現時点で）1億円弱の好立地築浅2LDKと近郊築浅3LDK」は長期的に値上がりすると考えます。
そして、これまでの市況では、値上がり幅はやや好立地築浅2LDK〉近郊築浅3LDKであり、未来のことは誰にも分からないとはいえ、今後も同じ傾向が続くと考えます（＝売却益の期待値を追い求めるのであれば、近郊築浅3LDKより好立地築浅2LDKを買うべきだと考えます）。

本noteの想定する「家族構成が定まっていない夫婦（主に20代後半）」の多くは、資産形成フェーズだと思います。
資産形成フェーズの方にとって、超低金利フルレバレッジ投資を可能とする住宅ローンは神だと崇めるべきです。
手付金以外の元手なしで（しかも手付金は戻ってくる）、数千万円以上の売却益が狙える投資、魅力的すぎるでしょう。

ということで、「売却益の期待値をどこまで追い求めるか」によって「好立地2LDKか近郊3LDKか」の判断が変わるべきと考えるため、検討のポイント②としました。

③片道切符リスク

マンマニさんの言葉を借りると「今時点で不便な立地で3LDKを購入すると『片道切符』になりかねない」というリスクです。
私なりに翻訳すると、
「価格上昇率が好立地2LDK〉近郊3LDKという前提で、初手で近郊を買ってしまうと、好立地に戻ろうとしても価格上昇についていけず戻れない」というリスクです。

具体的なケースとしては、以下が考えられます。
•子どもができる前提で3LDKを買ったが子どもに恵まれず、好立地2LDKに戻りたくなるケース
•将来子どもが家から巣立ち、好立地2LDKに戻りたくなるケース

上記ケースをリスクと捉える場合、近郊築浅3LDKより好立地築浅2LDKに住むべきです。

上記リスクの許容度に応じて「好立地2LDKか近郊3LDKか」の判断が変わるべきと考えるため、検討のポイント③としました。

④住替リスク

きました、1番意見が分かれるところです。
ワクワクしてきました。

まず、前提が「子供2人育てる頃には3LDKに住みたい意向」の家購入検討者のため、好立地築浅2LDKを一次取得する場合、遅くとも子ども2人育てるタイミングでは3LDKに住替えの必要があります。

この問題を考えるポイントは4つあります。
（１）エリア内築浅3LDKに住替えできるか
（２）資産性を妥協しエリア内3LDKに住替えできるか
（３）エリア替えを許容できるか
（４）マンション価格下落時の売却を許容できるか

1つずつ説明します。

（１）エリア内築浅3LDKに住替えできるか
これができるのが理想ですね。
できるケースは以下のケースだと考えます。

•自身の年収が爆発的に伸びるケース
•ペアローンに切替え、予算が伸びるケース
（共働き2人子育てができる夫婦の場合）
•築浅3LDKの価格が下落し予算内になるケース
（現居の2LDKの価格も下がっている）

上記ケースを実現する自信がある人は、好立地2LDKを買うべきだと考えます。

（２）資産性を妥協しエリア内3LDKに住替えできるか

上記（１）のケースはかなりレアケースだと思います（というか、上記が簡単にできるならみんな悩んでません）。

次に考えるべきはこの点です。
具体的にいうと、「築古購入、定借購入、賃借、によりエリア内で住替え」という選択肢をとれるかどうかです。

上記選択肢はいずれも、築浅3LDKと比較し資産性は劣後します。資産性を妥協すると生じる問題は、「次の住替えがしづらくなる」リスクです。

今回の想定は「子育て2人」です。
子どもが小さい頃は3LDKで暮らせるかもしれませんが、大きくなったら手狭に感じる人が増える印象です。
「手狭で引っ越したい」となった時に住替えづらいかもしれないというリスクがあります。
（もっとも、初手で近郊築浅3LDKを購入してもこのリスクはあります。好立地の築古や定借と近郊築浅3LDKのどちらが資産性に優れるかは分かりません。感覚的には近郊築浅3LDKが優れます。）

「子ども3人以上は考えない」「子ども2人が大きくなっても3LDKで住み続ける」想定の人にとっては有力な選択肢であり、好立地2LDKを選択する理由になり得ると思います。

（３）エリア替えを許容できるか

（１）が実現できず、（２）が許容できない場合、エリアを替えざるを得ません。（１）で予算が届かなかったということなので、現居より郊外寄りへのエリア替えとなります。
エリア替えを許容できるかのポイントは以下です。

•夫婦がエリア替えを許容できるか
•子どもの転園を許容できるか
•子どもの転校を許容できるか

3点いずれも許容できない場合は、初手から近郊築浅3LDKを選択する理由になり得ると思います。

（４）マンション価格下落時の売却を許容できるか

（３）で、夫婦がエリア替えを許容でき、子どもの転園も許容できるが、転校は許容できない場合、第一子が小学校に上がるタイミングで住替えの必要があります。

この時、小学校に上がるタイミングとマンション価格下落が被る可能性があります。
現居の好立地マンション価格が下落している場合、住替え先の近郊マンション価格も下がると考えられるので、住替えは可能だと思います。

しかし、売り時を調整できなかったが故に、数年価格上昇を待てば得られたであろう売却益を逃すことになります。大前提として、好立地築浅2LDKの価格は長期的に上がり、価格下落は一次的だと考えるからです。

これが近郊築浅3LDKの場合は、家族4人で住み続けられるので、価格上昇を待つことができるというメリットがあります。

「価格下落しても住替えできれば問題ない」「そもそも好立地築浅2LDKは価格下落しない」と考える方は築浅2LDKを買い、「価格下落時は価格上昇まで住み続けたい」と考える方は近郊築浅3LDKを買うべきだと考えます。

（１）〜（４）を踏まえて、各々の住替リスクの許容度を整理できるかと思います。
住替リスクの許容度に応じて「好立地2LDKか近郊3LDKか」の判断が変わるべきと考えるため、検討のポイント④としました。

以上①〜④が「好立地2LDKか近郊3LDKか」を検討する上でのポイントです。
後は各々の価値観で判断していただければと思います。
（ご参考:私がどう判断したか
①自分の時間の価値
現時点で起業等の経済的アップサイドを狙う予定はなく、優先度低い

②売却益の期待値
そりゃ売却益欲しい。
でもあくまで自宅だから、優先度低い

③片道切符リスク
子どもに恵まれず夫婦2人になった場合、都心好立地で物件買えなくてもどうとでもなると考えたためリスクと捉えない。

④住替リスク
（1）エリア内築浅3LDKに住替えできるか
自身の爆発的な年収増加は見込めず、ペアローン予定もないので、できない可能性が高いと判断

（２）資産性を妥協しエリア内3LDKに住替えできるか
将来的に子ども3人以上を考慮、3LDKからの住替を考慮し資産性を妥協したくない

（３）エリア替えを許容できるか
夫婦は許容できる、転園も許容できる、転校は許容できない、という考えです。
転校させないタイミングでのエリア替えは許容できると考えました。

（４）マンション価格下落時の売却を許容できるか
原則許容したくないと考えました。
住みながら投資の大きなメリットは「暴落時に住み続けられる」ことだと思うので、そのメリットを捨てたくないなと。
マンション価格下落の可能性は低いと考えていますが、たった一度の人生で、引越したいタイミングとマンション価格下落が被り引越しを我慢せざるを得ない、というリスクを取りたくないと考えました。

結論、④住替リスクを重く捉え、近郊3LDKを一次取得しました。詳細は上段の私のnoteをご参照ください。）

本noteの目的「好立地2LDKと近郊3LDKを比較する際のポイントが理解できる状態にする」は、ここまでで私なりに果たせたかと思います。

マンマニさんへの反論

正直ここで終わってもいいのですが、サムネ詐欺のようにならないためにも、マンマニさんに反論したい（というか物申したい？）と思います。
反論したい（というか物申したい？）ポイントは1点です。

マンマニさんブログの記載
「収入が大きくアップしていないと『同じエリアで3LDKへステップアップ』が容易でない点は注意が必要だが、それはその時考えるべきこと」
という発言は、影響力のある発信者としては説明不足過ぎるのではないか、という点です。

「容易でない点は注意が必要」と記載があるので、住替リスクはご認識されているのだと理解します。
その上で、私は住替リスクについても分解していくと下記4点のポイントを考えるべきだと上段で記載しました。
（１）エリア内築浅3LDKに住替えできるか
（２）資産性を妥協しエリア内3LDKに住替えできるか
（３）エリア替えを許容できるか
（４）マンション価格下落時の売却を許容できるか

住替え経験のない20代中盤の私でさえ、一次取得時にここまで考えました。
ということは、これから一次取得をする方も、この辺りを検討したい方も一定数いると思います。

その前提で、住替について「それはその時考えるべきこと」で終わらせた上で、「立地を妥協してまで必要か分からない3LDKを買うくらいなら『しばらくは住めそうなサイズの2LDKを好立地で購入する』ほうが良いと思う」というメッセージを発信されるのは好ましくないのではないかと思います。

私自身、一次取得を検討していた際にマンマニさんのブログは大変参考にさせていただきました。
マンマニさんの「住みながら投資心得」については大変学ぶことが多く、「住みながら投資心得」の内容を踏まえて近郊築浅3LDKを一次取得した側面もあります。
おそらく、ブログに記載がないだけで、「説明不足過ぎる」と私が指摘した内容についても、頭の中にはお考えがあり、あえて省略しているのだと思います。
ですが、マンマニさんのブログをきっかけに、X上では「好立地2LDKか近郊3LDKか」で議論が起こっています。やはり、説明不足なのだと思います。

「『それはその時考えるべきこと』では納得できないので、具体的な想定を教えていただけませんか？」と私から質問を受けたと思って、ご説明のブログをご作成いただけたら大変嬉しいです。

おわりに

ここまでお読みいただいた方、ありがとうございます。
「好立地2LDKか近郊3LDKか」問題はやはり個別性が高く、今回noteを書くにあたり、どう前提を置くか大変悩ましかったです。
今回は「予算1億円弱」に絞って検討しましたが、予算を前後させても汎用性のある内容だと思いますので、各々の予算に合わせて考えていただくことも可能だと思います。

今更なのですが、今回私がマンマニさんに反論したことについて、フォロワー人数的に、芸能界でいうと松本人志に若手芸人が反論するようなものなのかな？とか少し思っています。マンション界隈から追放されそうだったら皆さん守ってください。笑

「JJよく言った！マンマニさんのアンサーが欲しい！」と思った方、是非このnoteを拡散していただきたいと思います。反響が大きいほど、アンサーいただける可能性は高まると思います。
また、本noteを叩き台に、議論を深めていただけたら本望なので、リプやリポストでご意見いただけたら嬉しいです。

最後に。
私は、今後も一定ペースでnoteで発信したいと思っています。今回、それなりに時間を割いて本noteを書いて感じたのは、「ずっと無料では続けられないな」ということです。
本noteを読んで「JJのnoteいいな！また読みたい！応援したい！」と思っていただいた方、本noteにチップをいただけたら幸いです。
「有料でも読みたい！」と思っていただける方がどの程度いるのか把握したい趣旨です。

終わります！
ここまで読んでいただいた方、ありがとうございました！