不動産登記で「国籍」申出が義務化へ。それでも残る“抜け道”とは？　きょうの不動産、3分で読める話vol.421

きょうの不動産:不動産登記で「国籍」申出が義務化。外国人の不動産所有はどこまで見えるようになるのか

2026年10月5日から、不動産の所有権登記において新たな制度が始まりました。不動産を取得して所有者として登記する際、「国籍等」の情報を申し出ることが必要になったのです。背景にあるのは、外国人による日本国内の不動産取得が注目される一方で、「実際に誰が、どの程度の不動産を所有しているのか」という基本的な情報を国が十分に把握できていなかったという問題です。

今回の制度改正によって、日本の不動産所有の透明性は一歩前進します。ただし、国籍を把握できるようになれば外国人による不動産所有の全体像がすべて見える、という単純な話ではありません。今回は、国籍申出義務化の内容とメリット、そして制度が始まってもなお残る課題について考えてみたいと思います。

ニュースの参照、紹介

TBS NEWS DIGによると、2026年10月5日から、不動産の新たな所有者が登記を申請する際、国籍等の情報を申し出る制度がスタートしました。法務省はその背景について、外国人による不動産保有の実態を把握する必要性が高まっていることを挙げています。具体的には、所有権の保存登記や移転登記などを行う際、所有者に関する「検索用情報」の一つとして国籍等を申し出ます。なお、この国籍情報そのものが通常の登記事項として一般公開されるわけではなく、登記に関する内部情報として保有されます。

今回の制度は、「外国人は日本の不動産を取得できない」という規制ではありません。外国人による不動産取得そのものを制限する制度ではなく、不動産を取得して登記する際に国籍情報を把握し、国として所有実態を分析できるようにする仕組みです。これまでにも、農地法や重要土地等調査法、国土利用計画法など、一部の制度では国籍を把握する仕組みが存在していました。しかし、一般的なマンションや戸建て、土地などを含めた不動産登記全体では、外国人所有を全国横断的に把握する仕組みが十分ではありませんでした。つまり今回の制度変更は、外国人による不動産取得を直接「規制する」というより、まず所有実態を「見える化する」ための動きだと考えたほうがわかりやすいでしょう。

義務化することで何が変わるのか

最大のメリットは、外国人による不動産取得について、これまでより正確なデータを蓄積できるようになることです。外国人による不動産購入については、東京23区のマンション、リゾート地、観光地、北海道などさまざまな地域で話題になります。しかし、「外国人が増えている」という感覚的な話と、「どの国籍の人が、どの地域で、どの程度取得しているのか」という統計的な事実は分けて考えなければいけません。

国籍情報と不動産情報を継続的に蓄積できれば、「外国人による取得が本当に急増しているのか」「特定地域に集中しているのか」「住宅なのか土地なのか」といった分析につながる可能性があります。これは将来的な制度設計を考えるうえでも重要です。たとえば安全保障上重要な土地について外国人取得に一定のルールを設けるべきなのか、住宅市場への影響をどう考えるのか、マネーロンダリング対策をどこまで強化するのか。こうした議論をする場合でも、所有実態が分からなければ政策判断は難しくなります。

不動産市場にとってもメリットがあります。外国人による不動産購入が増えると、「海外投資家が大量に購入している」「外国人が住宅価格を押し上げている」といった議論が起こりやすくなります。しかし、データが不足していると、その議論が印象論になりがちです。所有実態が可視化されれば、市場への影響についても、より客観的な議論ができるようになります。個人的には、外国人による不動産取得については、最初から「規制する・しない」という二択で考えるよりも、まず実態を把握することが重要だと感じます。そのデータを持ったうえで必要な政策を検討する。この順番が重要でしょう。

今回の義務化だけでは塞げない「抜け道」

一方で、今回の制度だけで外国人による日本の不動産所有を完全に把握できるわけではありません。
特に大きな課題となるのが「法人名義」です。たとえば外国人投資家が日本国内に法人を設立し、その法人名義でマンションや土地を購入した場合、不動産登記上の所有者は外国人個人ではなく、その法人になります。法人についても設立準拠法国などの情報を把握する仕組みがありますが、それだけでは「最終的に誰がその法人を支配しているのか」まで完全に見えるとは限りません。外国人が日本法人を設立し、その法人を通じて不動産を所有しているケースでは、登記名義だけを見ても実質的な所有・支配関係が分かりにくい場合があります。

政府もこの点を認識しており、土地所有等情報の透明性をさらに高めるため、「法人の実質的支配者」の把握強化を検討しています。今後重要になるのは、単純な「登記名義人の国籍」だけではなく、「その不動産を最終的に誰が支配しているのか」という情報です。会社の株式を誰が保有しているのか、その背後に別の法人が存在するのかといったところまで見なければ、本当の意味で所有実態を把握することは難しいでしょう。

もう一つの課題が、すでに所有されている不動産です。今回の仕組みは、新たに所有権の登記名義人となる際の情報把握が中心です。すでに登記名義人になっている人についても国籍等を申し出ることは可能ですが、新規取得と同じようにすべての既存所有者から一斉に国籍情報を集める制度ではありません。新しい取引についてデータを集め始めても、過去に取得された膨大な不動産について情報が揃わなければ、日本全体の外国人所有率をすぐ正確に把握できるわけではなく、データの蓄積には一定の時間が必要になります。

さらに考えておかなければいけないのが、「国籍」と「居住地」「資金の出所」「実質的支配者」はそれぞれ別の情報だということです。日本国籍を持つ人が海外資金を使って取得するケースもあれば、外国籍の人が日本に長期間居住し、自宅として住宅を購入するケースもあります。また、海外法人から国内法人を経由して資金が投入され、その国内法人が不動産を取得するケースも考えられます。したがって、本当に不動産所有の透明性を高めようとするなら、「外国人か日本人か」という国籍情報だけでは十分ではありません。誰が所有しているのか、誰が実質的に支配しているのか、どこから購入資金が来ているのか。こうした情報を組み合わせて考える必要があります。

今回の国籍申出義務化は、こうした不動産所有の透明化に向けた入口と見るべきでしょう。
日本の不動産市場は、今後さらに海外との結び付きが強くなっていく可能性があります。外国人投資家の存在そのものを問題視するのではなく、市場の透明性を高め、実態を把握し、必要なところに適切なルールを設ける。そのためのデータインフラを整えることが重要です。今回の制度変更は、一見すると登記申請時に記載する情報が一つ増えただけにも見えますが、その先には「日本の土地や建物を誰が所有しているのか」を国として把握する仕組みづくりがあります。不動産登記への国籍申出義務化はゴールではなく、日本の不動産所有を「見える化」していく取り組みのスタートだと考えられます。

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