【完全網羅】お金・銀行の審査裏側・団信・契約までの流れ！新米宅建士が徹底解説

こんにちは！
新米宅建士です。

不動産のお仕事をしていると、お客様から「住宅ローンって銀行の中でどんな審査をしているの？」「契約までの順番を間違えるとどうなるの？」といった不安の声をたくさんいただきます。

住宅ローンは、単に「年収」だけで決まるわけではありません。**「健康状態（団信）」「過去の信用情報」「購入する物件の価値」**など、銀行内部ではさまざまな項目がチェックされています。

今回は、銀行の審査の裏側から契約、引き渡しまでの全ステップを初心者向けに分かりやすく解説します！

契約・お金・銀行審査の全体ロードマップ（6ステップ）

まずは、取引完了までの全体像を確認しておきましょう。

1. 【ステップ1】資金計画と「諸費用・手付金」の整理

2. 【ステップ2】購入申込 ＆ 銀行の「事前審査（仮審査）」＋ 団信簡易告知

3. 【ステップ3】重要事項説明 ＆ 売買契約（手付金の支払い）

4. 【ステップ4】銀行の「本審査」＆ 団信正式申告

5. 【ステップ5】銀行とのローン契約（金銭消費貸付契約＝金消契約）

6. 【ステップ6】融資実行（決済）＆ 物件の引き渡し

それでは、特に重要な銀行審査の内容を含めて詳しく見ていきましょう！

【ステップ1】資金計画と「諸費用・手付金」の整理

家を買うときは、物件価格だけではなく**「諸費用」と「手付金（現金）」**の把握が必須です。

• 諸費用の目安: 物件価格の約6〜8％（登記費用、仲介手数料、保証料、火災保険料など）。

• 手付金の用意: 売買契約時に現金（振込）で売主様へ支払うお金（物件価格の5〜10％が目安）。後にローンで手元に戻すことも可能ですが、契約時には現金が必要です。

【ステップ2】購入申込 ＆ 銀行の「事前審査（仮審査）」

気に入った物件が決まったら「買付（購入申込書）」を出し、同時に**銀行の事前審査（仮審査）**を行います。

🏦 事前審査で銀行が見ているポイント（裏側）

事前審査の目的は、「この人はお金を貸す対象として問題なさそうか？」をスピード確認することです。通常3日〜1週間程度で結果が出ます。

• 個人信用情報の照会（CIC・JICCなど）: 過去のカード事故、消費者金融の利用、スマホ本体代の割賦払い遅延がないか確認します。

• 返済比率の計算: 年収に対して年間のローン返済額が上限（一般的に年収の30〜35％以内）におさまっているかチェックします。 (※車のローンやリボ払い、キャッシング枠があると返済比率に算入され、借りられる額が減るため注意が必要です)

• 団信の簡易確認: 過去5年以内の病歴や持病の有無を事前ヒアリングします。

【ステップ3】重要事項説明 ＆ 売買契約

事前審査が承認されたら、いよいよ**「売買契約」**に進みます。

私たち宅建士が「重要事項説明（重説）」を行い、物件の権利関係や法令ルール、契約解除時の取り決めなどをしっかり説明します。

📜 買主様を守る「ローン特約」のチェック

契約時には必ず**「住宅ローン特約」**を設けます。

住宅ローン特約とは？

売買契約後に万が一、本審査や団信で否決されてしまった場合、ペナルティなしで契約を解除でき、支払った手付金も全額返金されるという重要なルールです。

【ステップ4】銀行の「本審査」＆ 団信正式申告

売買契約書や登記簿謄本などの公式書類を揃え、銀行へ**「本審査」**を申し込みます。期間は約1〜2週間程度かかります。

🏦 本審査で銀行・保証会社が見ているポイント（裏側）

事前審査が「人物（属性）」中心だったのに対し、本審査では**「保証会社による厳格な審査」と「物件の担保評価」**が行われます。

1. 物件の担保評価: 万が一返済が滞った際、その物件を売りに出していくらで回収できるか（違法建築でないか、接道義務を満たしているかなど）を審査します。

2. 提出書類の厳密な確認: 課税証明書や源泉徴収票、会社在籍確認などを通じて、事前審査の申告内容に嘘偽りがないか検証します。

3. 団信の正式審査: 保険会社が病歴や持病の詳細を判定します。

🩺 団信の審査で不安がある場合のリカバー策

万が一、通常の団信が通らなかった場合も以下の選択肢があります。

• ワイド団信: 金利が約0.3%上乗せになりますが、引受条件が緩和された団信を利用する。

• フラット35 ＋ 団信なし: フラット35を利用し、団信に加入せず一般的な生命保険等で備える。

• ペアローン・収入合算: パートナー主導でローンを組む。

【ステップ5】銀行とのローン契約（金消契約）

本審査と団信の承認が下りたら、銀行と正式なローンの契約である**「金銭消費貸付契約（金消契約）」**を結びます。

ここでは、最終的な金利タイプ（変動・固定）、返済日、引き落とし口座の設定などを決定します。

【ステップ6】融資実行（決済）＆ 物件の引き渡し

金消契約から数日〜1週間後、指定された日に実行されます。

1. 融資実行: 銀行から買主様の口座へローン資金が振り込まれます。

2. 残代金・諸費用の精算: 売主様へ残金を支払い、司法書士が所有権移転登記の手続きを行います。

3. 鍵の受け取り: 鍵を受け取り、無事にマイホーム購入の手続きがすべて完了です！

【返済・費用シミュレーター】

条件に合わせて「月々の返済額」や「担保評価を考慮した諸費用込みの必要借入額」を計算できます。

まとめ：正しい流れと事前準備で安心の不動産購入を！

銀行の審査には「事前審査」と「本審査」があり、それぞれチェックされているポイントが異なります。

1. 買付と一緒に「事前審査（信用情報・返済比率・団信）」を行う

2. 「ローン特約」を明記して安心して「売買契約」を結ぶ

3. 契約後に書類を揃えて「本審査（担保評価・保証会社審査）」を通す

この正しい順番を知っておくだけで、無駄な焦りやトラブルを未然に防ぐことができます。

不安なことや気になる点があれば、一人で抱え込まずに信頼できるプロに何でもご相談くださいね！

最後までお読みいただき、ありがとうございました！
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