「東京は富裕層の植民地になる」山本理顕氏の森ビル批判に現場から思うこと

こんにちは！株式会社narrativeです！
株式会社narrativeは、奈良県を中心に古民家や歴史的建造物といった、いわゆる「古い建物」を利活用したまちづくり事業を展開している会社です。

少し前、「建築界のノーベル賞」と呼ばれるプリツカー賞を受賞した建築家の山本理顕氏が、麻布台ヒルズなど森ビルの「ヒルズ」シリーズを例に挙げながら、山本氏と同じく著名な建築家である隈研吾氏や安藤忠雄氏を名指しで批判したことが話題になっていました。

東京が「富裕層の植民地」に－建築界ノーベル賞・山本理顕氏「ヒルズ型」再開発を批判
https://www.bloomberg.com/jp/news/articles/2026-02-13/T9UZRUT96OSK00

私はこのニュースを見た時に「理顕さんらしいな（笑）」と思ってしまったのですが、一方で山本氏が言うように「森ビルが悪い」とか「隈研吾氏が悪い」などと思っているわけではありません。
「東京でそういう再開発になってしまうのは仕方のない側面もあるよな」と思っているからです。今日はそのことについて書かせて頂きます。

〇東京の再開発は圧倒的に規模が大きい

前提として、東京都心部における再開発にはとんでもないお金がかかります。麻布台ヒルズは総事業費が6,400億、渋谷駅周辺の再開発は累積投資額で2兆円と言われています。途方もない金額です。

この規模の事業を国ではなく、民間主導で出来てしまうことが東京という土地が持つ力です。この規模の事業は東京以外では大阪の一部など、ごく限られた地域でしか成立しないでしょう。むしろ中野サンプラザなど、都内ですら成立しなくなっているケースもあります。

そして事業費が高いということは、それだけ関わる人の数も多くなります。個人の資産家が100億円くらいでビルを建てるのであればその人の思い通り、趣味性の高いものを作ることも可能でしょうが、数千億規模となると入口段階で投資家から投資を募ることや金融機関からの借り入れありきで進める事になり、いろんな人の思惑が絡むのでそうはいきません。

投資家にしろ銀行にしろ、お金を出す以上事業者に対して「投資したお金に対して、どれくらいのリターンが得られるのか？」という答えを必ず求めます。そうすると当然、投資効率の悪い、趣味性の強いプランは通らなくなります。

投資金額が大きくなればなるほど、「投資効率」を求められるようになる構造は避けようがありません。関わる人・企業が増えれば増えるほど、「不動産開発」というよりは「金融事業」としての側面が求められるようになるのはある意味仕方のないことだと思います。

例えば、我々は奈良県の御所市で「宝湯」という銭湯を復活させました。「廃業してしまった銭湯を、なんとか復活出来ないか」ということで自治体から打診を受けて事業に着手することになったのですが、この事業も奈良の御所市だから成立したことであって、東京都内ならまず不可能だったのではないかと思っています。

何故なら東京の場合、銭湯が廃業したら即座に別の建物が建つからです。

銭湯は町のシンボルであったり地域のコミュニティだったりするため、「なんとか存続させたい」と考える人はたくさんいますが、投資効率の面で考えるとあまり効率が良いビジネスではありません。

銭湯のオーナーからすれば、毎日掃除して、設備のメンテナンスをして、接客して、という大変な労働に追われながら銭湯の経営を続けるより、銭湯をつぶして跡地にマンションを建て、家賃収入を得た方が圧倒的に楽なんですよ。銭湯が出来るくらいの大きな土地を都内に持っているのであれば、銀行だっていくらでもお金を貸してくれるでしょう。

それでも銭湯を潰さずに営業を続けているところが都内にまだまだたくさんあるのは、個人の想いだったりお客さんや地域の要望に応えるため、という側面が必ずあると思っているのですが、これが数千億規模の事業となるとその「個人の想い」「地域の要望」みたいなものがなかなか通用しなくなるのです。

〇流動性（liquidity）と変動性（volatility）が無個性な町を作る

そして、東京の再開発を引き合いに出しましたが、これは東京に限った話でもなかったりします。

東京に比べるとまだ地方は「個人の思い入れ」や「地域の要望」が通りやすいとは言えますが、再開発に流動性を高めること＆変動性を抑えることが求められる構造は地方においても同じです。

流動性、つまり「売却のしやすさ」ですが、投資効率を考える際にはとても重要な観点です。出口戦略とも言います。先ほどの事例で言うと、「銭湯」と「マンション」だと圧倒的にマンションの方が売りやすいです。

考えるまでもなくマンションというのは常に需要があり、市場も形成されていますので、20億円で建てたマンションを10年後に売却するとしても、そこまで値段は下がらないでしょうし、立地や市況によっては逆に価格があがったりすることもあるでしょう。

しかしながら20億円で作った銭湯が10年後、また20億円で売れるかというとかなり疑問です。ほぼ、土地にしか価格がつかないのではないでしょうか。そういう観点で考えた場合、同じ土地に同じお金を投資するなら、銭湯を作るよりマンションを建てた方が投資効率を考えると圧倒的に有利です。

そして変動性です。我々がやっているような、元々あった建物を活かしてホテルとして活用するような事業は変動性が高いです。改装して別の業態に転換する際にかかる費用は建物ごとに違います。これも投資効率の観点から言えば避けられる要因になります。

そうするとどうなるかと言いますと、地方においても駅前には同じようなビジネスホテルが立ち並び、同じようなマンションが作られることになります。

〇「羨望」がお金を産む

そして流動性と変動性以外に、投資をする際に重要なファクターが「羨望」です。アマンレジデンスや高層タワーマンション、NOT A HOTEL、ハイブランドの商品なども似たような構造にあると思うのですが、他人から羨ましがられるようなものにはわかりやすくお金が集まりやすいです。

そしてお金が集まりやすいものには当然、投資家も銀行も投資しやすくなります。となると市場原理的に、

1.流動性が高く
2.変動性が低く
3.周囲から羨ましがられるようなもの

が再開発の事業として選ばれやすくなり、その結果山本理顕氏が言う「富裕層の植民地」が乱立※することになるのかなと考えています。

※個人的にはむしろ、森ビルさんはその中でも「稼がない空間」も許容するなど、大手ディベロッパーの中では頑張ってるほうだと思いますが……

〇そして個人的な意見

そして個人的な意見です。山本理顕氏の言わんとしている事は理解出来ますし、私自身も画一的で無個性な開発を嫌い、現在は地方で土着の、オーダーメイドかつテーラーメイドの開発を進めることを選んで今の仕事をしているわけですが、かと言って「東京にそれを求めるのは無理では」という想いもあります。

日本の首都であり、土地の価値が他の地方に比べて圧倒的に高い東京は「とにかくお金を稼ぐ」ことに最適化することこそ東京の役割じゃないかと思っているからです。

東京が資本主義の権化と化し、とにかくお金を稼ぐことに特化した都市であり続けないと、日本という国そのものが沈没しかねないからです。よくも悪くもそれが東京という街の宿命ではないでしょうか。

今、我々は東京の文京区にある「鳳明館」という旅館の改装を進めておりますが、これは本当に奇跡的な出会いがもたらした事業です。投資効率だけを考えれば旅館を潰してしまって大きなマンションを建てたほうが効率が良いのは間違いありません。

しかしながら「鳳明館をなんとか残したい」と考える大くの人に支えられた事によって、なんとか事業を前に進めることが出来ています。ただしこういう事例はあくまで例外的なものであって、特に東京という街でこれが成立するような機会は決して多くはないはずです。

〇だからこそ、地方が面白い

強引にまとめると、「個人的には山本理顕氏の言わんとすることにものすごく共感するが、東京という街においてはもはや仕方のない事だと諦めざるを得ないのではないか」というものになります。

かといって画一的な区画に、似たようなお店が並んでいるビルは確かにゴージャスで便利かもしれませんが、面白みに欠けるのは事実です。だからこそ、特色のある、面白い街というのはもはや地方でしか成立しないのではないかと思っています。

もちろん前述の通り、地方にも画一化の波はやってきておりますが、それに抵抗出来るだけの余白が、地方にはまだ残っているんじゃないか、そんな気持ちで色んな地域の色んな建物を見て歩く日々を続けています。

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