失敗しない中央区のマンション選び｜32地区の割安度・浸水想定・地価の推移を全公開
いきなりですが、クイズです。
中央区で、70㎡の中古マンションを1億1,000万円以内で買える地区は、32地区のうちいくつあるでしょうか。
答えは、19地区。全体の59%です。
では、1億円以内だとどうか。
32地区中、10地区です。
中央区の㎡単価の中央値は160.0万円。23区の中央値103.5万円の約1.5倍です。
中央区で物件を探していると、次のような前提で選びがちです。
「晴海や勝どきのような湾岸の埋立地は、水害が心配。日本橋や銀座の旧市街なら安心」。
「駅に近い地区ほど、値段が高い」。
「銀座や日本橋のような名前の通った街は、高くても値段に見合っている」。
データで見ると、3つとも当てはまりませんでした。この記事では、32地区を4つの軸で1地区ずつ査定しました。
中央区の基本形：23区の約1.5倍の値段。地区の差は約2倍
まず区全体から。
㎡単価の中央値は160.0万円。取引件数は3,175件で、32地区に分けて査定できるだけのデータがあります。
表の「安全スコア」は、液状化・洪水・高潮の想定から出した区単位の点数です。治安ではありません。中央区の44点は、23区で最も低い水準です。
「コスパスコア」は、この安全スコアを㎡単価で割った値です。中央区は値段が高く、区単位の安全スコアも低いので、23区で最下位の23位でした。
ただし、区単位の点数は区の代表的な地点の値です。地区ごとに見ると、浸水の想定はまったく違う顔を見せます（失敗1で見ます）。
地区ごとの70㎡の価格を地図にしました。自分の候補の地区がどの色か、探してみてください。
いちばん安い日本橋中洲は7,727万円、いちばん高い日本橋本町は15,220万円です。
同じ区の中で、約2倍の開きがあります。
中央区でよくある、3つの失敗
失敗1: 「湾岸は水害が心配、旧市街なら安心」と考える。
中央区で洪水の浸水想定が0.5m以上なのは、33地区中20地区です。
20地区はすべて、日本橋・八丁堀・築地などの旧市街にあります。湾岸の月島・佃は浸水想定なし、勝どき・晴海・豊海町は0.5m未満でした。
旧市街で浸水想定が無いのは、銀座と京橋だけです。隅田川に近い日本橋中洲は、3〜5mの想定です。
埋立地の湾岸より、旧市街のほうが浸水の想定は深い。
失敗2: 「駅に近いほど高い」と考える。
最寄り駅までの距離で、地区の価格を区の中央値と比べました（1.00 = 区の中央値）。駅400m以内の26地区は0.99、400〜800mの6地区は1.10です。
中央区では、駅から少し離れた地区のほうが高い。晴海・豊海町・湊のように、駅から400m以上離れた地区に高い物件が集まっているためです。
失敗3: 「中央区の相場」を1つの数字で見る。
70㎡の価格は、日本橋中洲の7,727万円から日本橋本町の15,220万円まで開いています。
区の中央値（10,762万円）だけを見ても、自分の候補が高いのか安いのかは分かりません。
3つとも、相場表だけでは見抜けません。必要なのは「この地区の条件なら、いくらが妥当か」「その条件は将来も価値を保つか」という物差しです。
中央区の2つの顔：湾岸（月島・晴海）と旧市街（日本橋・銀座）
中央区で物件を探していると、晴海や勝どきのタワーマンションと、日本橋や人形町の街なかのマンションが同じ「中央区」に並び、どう比べればいいか迷いませんか。
湾岸（月島・晴海）。 月島、佃、勝どき、晴海、豊海町の5地区です。
隅田川の河口に造られた埋立地で、都営大江戸線と東京メトロ有楽町線が通ります。取引は晴海502件、勝どき490件と、区内で1位と2位の多さです。
旧市街（日本橋・銀座）。 日本橋の町々、東日本橋、八丁堀、新川、築地、銀座などの27地区です。
東京メトロ日比谷線・都営浅草線・東京メトロ半蔵門線などが通り、地区が細かく分かれています。区内で㎡単価が最も高い日本橋本町（㎡217.4万円）も、最も安い日本橋中洲（㎡110.4万円）も、こちら側にあります。
中央区は、京橋・日本橋・月島の3つの特別出張所で地区を分けています。この記事では、月島の地区を湾岸、京橋と日本橋の地区を旧市街としてまとめました。
湾岸と旧市街、どちらが「割高」か
32地区を2つに分けます。
湾岸は、月島、佃、勝どき、晴海、豊海町の5地区。
旧市街は、日本橋浜町、東日本橋、築地、新川、八丁堀、銀座など27地区です。
平均の㎡単価は、湾岸180.4万円、旧市街152.9万円。湾岸が18%高い。
2050年までの人口予測は、湾岸+22.4%、旧市街+11.3%。どちらも増え、湾岸の伸びが2倍近く大きい見通しです。
値段は湾岸が高く、人口の伸びも湾岸が上回ります。
では、適正価格と照らしたとき、割高なのは湾岸か、旧市街か。湾岸の値段の高さは、そのまま「価値の差」なのでしょうか。
この記事を読むと、何が分かるか
中央区で物件を検討するとき、次の4つの軸で、地区ごとに答えを出せる状態になります。
1. 予算： 70㎡の中古マンションが、どの地区でいくらか。予算の帯ごとに、買える地区を並べています。
2. 利便性： 最寄り駅までの距離と駅の大きさで、価格がどれだけ変わるか。
3. 価格の妥当性： 面積・築年数・駅距離・周辺施設・ハザードから算出した適正価格と、実際の取引価格の差。32地区すべてについて公開しています。
4. 将来性： 住宅地の地価の推移と、2050年の人口予測。
4つの軸すべてで基準を満たすのは、32地区中2地区だけでした。どの条件を1つ緩めると、どの地区が残るのかまで本編で示します。
有料パートの内容は以下のとおりです。
【答え合わせ】湾岸と旧市街、割高なのはどちらか
【査定】銀座・日本橋：港区の湾岸と比べて見えたもの
【ランキング】全32地区の割安・割高マップ
【予算】70㎡でいくらか：予算の帯ごとに買える地区
【利便性】駅からの距離で、どれだけ値段が変わるか
【将来性】13年の地価推移と、2050年の人口
【4象限】割安で、値上がりも速い地区
【精査】掘り出し物TOP10：割安の「理由」を読む
【比較】同じ約8,900万円で何が買えるか（中央 vs 江東 vs 台東）
【結論】4軸で選ぶと残る地区と、条件を1つ緩めた候補
数値はすべて、国土交通省の実取引データ3,175件（2024年4〜6月期〜2026年1〜3月期）と、地価公示・地価調査（1995〜2026年）に基づいています。
