まもるの不動産考察｜晴海フラッグの土地は、なぜ1平方メートル9万7000円だったのか

湾岸のマンションの話題になると、だいたい誰かが晴海フラッグの名前を出します。新築で5,200万円だった部屋が今1億2,000万円、みたいな数字が飛び交って、そのたびに「五輪の土地が安く払い下げられたんでしょ」で会話が終わる。

まもるも、ずっとその程度の理解でした。

でも先日ふと気になったんです。安く売られたと言うけれど、いくらで売られたのか、正確な数字を自分は知らないな、と。調べてみたら、東京都が11社に譲渡した価格は129億6000万円。土地は13.4ヘクタールなので、1平方メートルあたり約9万7000円でした。

23区内で、1平方メートル10万円を切る土地。

そこから止まらなくなって、東京都が公表しているファクトシート、高裁と最高裁の判断、販売倍率の生データ、直近の中古と賃貸の相場まで、ひととおり読み込みました。読み終えて思ったのは、これは「安く売った悪い話」でも「儲かった羨ましい話」でもなく、もっと面白い構造の話だな、ということです。

いちばん驚いたのは2つ。

ひとつは、この土地が100年近く「そのときどきの国家イベントの器」として使われ続けてきて、しかもそのたびに計画が流れている、ということ。幻の東京市庁舎、幻の万博、そして選手村。晴海は、決まっては消える土地でした。

もうひとつは、値上がりの主犯が「土地が安かったこと」ではなかった、ということです。本当に効いていたのは、値段を決めた年と売り切った年のあいだに開いた、7年という時間でした。

順番に見ていきます。なお、まもるは不動産業界の人間ではありません。これから住まいを選ぶ側の一人として調べたものなので、専門家の解説ではなく「買う側から見るとこう読める」という話として読んでもらえたらうれしいです。

決まっては消える。晴海という土地の100年

晴海フラッグの話は、たいてい2021年の選手村から始まります。でも、もっと前から掘ったほうが断然面白かった。

三井住友トラスト不動産の地域アーカイブによると、晴海は1931年に「月島4号地」の埋め立てが完成してできた土地です。最初は新月島と呼ばれていて、1937年に「いつも晴れた海を望む」という願いを込めて晴海町と名付けられました

きれいな由来だなと思いつつ読み進めると、そこからの展開がなかなかすごい。

まず1933年、東京市がこの4号地に市庁舎を移転すると決めます。翌1934年には設計コンペが開かれ、171通の応募が集まりました。審査委員長は築地本願寺を設計した伊東忠太。三等賞には、のちに日本を代表する建築家になる前川國男が入っています。かなり本気の計画でした。

それが同じ1934年、移転そのものが取り消しになります。強い反対があったそうです。ちなみに市庁舎の予定地だった場所は、いま晴海アイランド トリトンスクエアが建っているあたりです。

次に来たのが万博でした。1940年開催予定の「紀元二千六百年記念日本万国博覧会」で、晴海が日本展示、豊洲が海外展示のメイン会場に決まります。ここで雑学をひとつ。築地と月島を結ぶ勝鬨橋、あれはこの万博に合わせて架けられた橋です。今も渡れるあの橋は、開かれなかった万博の生き残りなんですね。

万博のほうは、1937年に始まった日中戦争が長引いて中止論が高まり、1938年7月に延期が決定。そのまま幻に終わりました。すでに晴海に建っていた万博の事務局棟は陸軍病院に転用され、戦争中の空襲で焼失しています。

戦中は陸海軍の倉庫と資材置き場。戦後は米軍に接収され、1953年から段階的に返還が始まって、1958年に全面返還されました。

ここでようやく、晴海が動き出します。

1955年に晴海埠頭が開業。同じ年の日本国際見本市では、晴海が仮設の第二会場になりました。1959年には東京国際見本市会場が完成し、東京モーターショーをはじめ数え切れないイベントの舞台になります。そして1981年からは、コミックマーケットの会場にもなりました。晴海がコミケの街だった時期があるというのは、知らない人も多いんじゃないでしょうか。この会場は1996年、有明の東京ビッグサイトに役目を譲って閉場しています。

住宅としての晴海も、同じ時期に動いていました。1957年に日本住宅公団の晴海団地が建設され、その一角に建った10階建ての高層アパートを設計したのが、前川國男です。市庁舎コンペで三等賞だった人が、20年以上あとに同じ土地に建物を建てた。この巡り合わせ、なかなかグッときます。この団地は1996年から再開発され、いまのトリトンスクエアになりました。

ほかにも、1957年に貨物専用鉄道の晴海線が開通して小麦や大豆やセメントを運び、1989年に廃止。1991年には晴海客船ターミナルが開設され、2022年に廃止。かつて南極観測船の「ふじ」が係留されていたのも晴海の埠頭でした。

年表にすると、こうです。

• 1931年 埋め立て完成

• 1933年 東京市庁舎の移転決定 → 翌年に取り消し

• 1940年 万博のメイン会場に予定 → 戦争で幻に

• 1958年 米軍から全面返還

• 1959年 東京国際見本市会場 → 1996年に閉場

• 2016年 選手村としての再開発に着手

• 2021年 東京2020大会の選手村として使用

• 2024年 晴海フラッグとして入居開始

並べてみて、まもるはあることに気づきました。

晴海は100年近く、「都心にこれだけまとまった空き地がある」という理由だけで、そのときの国家的なイベントの受け皿にされ続けてきた土地なんです。市庁舎、万博、見本市、五輪。まちとして何を育てるかより先に、器としての使い道が決まる。

そしてこの「イベントが先、まちが後」という順番こそが、後で見る価格問題の根っこにありました。

129億6000万円。数字を並べてみる

ここからは、いったん解釈を脇に置いて、事実だけを確認します。ここを飛ばすと、あとの話が全部あやしくなるので。

東京都都市整備局が公表しているファクトシートによると、都は2016年4月に「晴海五丁目西地区市街地再開発事業」に着手しました

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_bosai_sensyumura_pdf_factsheet

• 施行地区面積：約18ヘクタール

• 施行期間：2016年度から2025年度

• 総事業費：約540億円（民間事業者の建物整備費を除く）

• 建物：住宅棟（板状）21棟、住宅棟（タワー）2棟、商業棟1棟

• 住戸数：分譲4,145戸、賃貸1,487戸、合計5,632戸

事業の施行者は東京都ですが、建物は「特定建築者制度」を使って民間が整備しました。都市再開発法にある制度で、再開発ビルの建築を施行者の代わりに民間ができる、というものです。

そして問題の土地。都は2016年、中央区晴海5丁目の都有地13.4ヘクタールを、不動産会社など11社に129億6000万円で譲渡する契約を結びました。冒頭に書いたとおり、1平方メートルあたり約9万7000円です。

倍率の推移が、いちばん雄弁だった

今回いろいろ読んだなかで、まもるがいちばん「おっ」となったのが、都のファクトシートに載っている販売申込倍率の推移でした。

時期　平均倍率　最高倍率
2019年7月　　2.6倍　71倍　
2021年11月　  8.7倍　111倍　
2022年3月　　6.6倍　69倍
2022年7月　   13.8倍　96倍
2022年11月　 30.2倍　191倍
2023年1月　   71.1倍　266倍
2023年7月　   15.3倍　142倍
2023年11月　  20.1倍　129倍

最初、2.6倍なんです。

しかも同じファクトシートには、2019年7月の第1期販売について「供給戸数に対して登録申込戸数が下回る状況でした」と書かれています。つまりスタート時点では、売れ残る心配のほうが現実的だった。

それが4年で平均71.1倍、最高266倍。この落差が、この物件で起きたことのすべてを物語っています。

なお2020年3月から2021年7月までは、コロナと大会延期で販売が休止されています。

大会が1年延びて、待たされた人がいた

2020年3月23日、第2期の販売延期が発表されました。大会が1年延期されたことで、引き渡しも当初予定の2023年3月からおよそ1年ずれます。

このとき、すでに約900戸が契約済みでした。契約者は、遅れを受け入れるか契約を白紙撤回するかの選択を迫られます。売主側は「大会延期による引き渡し遅延は補償が必要な条件に当たらない」という立場でした

納得しない24人が民事調停を申し立てましたが不調に終わり、その後2021年12月に購入者が東京地裁へ提訴しています

住み替えのタイミングを1年ずらされるのは、家庭にとってはかなり重い話です。ここは覚えておきたいところ。

12倍以上の開きをめぐる裁判

土地の値段については、住民訴訟が起きています。

「晴海選手村土地投げ売りを正す会」の中野幸則さんら都民29人が2017年に提訴し、小池百合子知事や舛添要一元知事、不動産会社らに対して1,209億円あまりの損害賠償を都が請求するよう求めました。

原告側が出している数字は2つあり、算定の根拠が違います。ひとつは周辺の路線価などから算定した1,339億626万円。請求額はここから譲渡額129億6000万円を引いたものです。もうひとつが、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づいて不動産鑑定士が出した1,611億1,800万円という評価額です。

129億円と1,611億円。12倍以上の開きがあります。

2023年8月3日、東京高裁（三角比呂裁判長）は一審に続いて「都の譲渡価格は適正」と判断し、住民側の訴えを退けました。理由がこうです。開発業者は都から買った土地を一時的に選手村にするなど「一般的な土地利用と異なる負担や制約」を負っており、通常の土地取引の価格と比べる「合理性はない」

判決後、原告代理人の千葉恵子弁護士はこう指摘しています。「一定の要因があれば不動産鑑定評価に基づかなくていいという判断は、国民の鑑定制度への信頼を揺るがす」。

2024年3月27日、最高裁第三小法廷が上告を棄却し、判決が確定しました。

まちびらきから2年

• 2024年1月 入居開始

• 2024年2月 東京BRT「選手村ルート」運行開始（新橋駅まで約11分）

• 2024年3月 水素ステーションから街区への供給開始。実用段階でのパイプライン供給は日本初

• 2024年4月 晴海西小学校・晴海西中学校が開校

• 2024年5月26日 まちびらき。晴海〜日の出航路も就航

• 2024年9月1日 晴海5丁目の人口が8,194人（1月は1,827人。増加分6,367人が晴海フラッグの居住者にあたる）

• 2025年9月 タワー棟「SKY DUO」（地上50階、1,455戸）竣工。全棟完成

8か月で人口が4.5倍。まちがゼロから立ち上がる速度としては、なかなか見ない数字です。

そして現在の相場

マンションブロガーのマンションマニアさんが2026年2月に公表した相場がこちらです。

板状棟（新築時の平均坪単価 約300万円 → 現在 約670万円）

• 約61平方メートル：新築時5,200万円台 → 中古1億2,100万円台

• 約80平方メートル：新築時6,800万円台 → 中古1億5,800万円台

• 約106平方メートル：新築時1億3,000万円台 → 中古2億9,000万円台

タワー棟（新築時の平均坪単価 約420万円 → 現在 約750万円）

• 約55平方メートル：新築時5,800万円台 → 中古1億1,400万円台

• 約95平方メートル：新築時1億4,000万円台 → 中古3億1,000万円台

賃料は、板状棟の約61平方メートルで月31万円、タワー棟の約49平方メートルで月26万円あたり。売買価格に対する利回りは、おおむね3%前後です。

この賃料の数字、あとで効いてきます。

登場人物それぞれの「言い分」を並べてみる

さて、ここからが本題です。

こういう案件はつい「誰が悪いのか」で語りたくなります。でもまもるは、その読み方をしませんでした。ひとりずつの立場に立ってみると、どの判断にもその人なりの理屈があって、それがぶつかった結果として今の姿がある。そう読んだほうが、はるかに多くのことが説明できたからです。

登場人物は5人います。

東京都が欲しかったのは、お金じゃなくて確実性でした。

大会の開催日は動きません。選手村が間に合わなければ、東京という都市の信用が傷つく。だから都にとっての最優先は「決められた日に、確実に完成させること」でした。

それと都は、5,632戸を自分で売りさばくリスクを抱えたくなかった。ここ、ファクトシートに驚くほど率直に書いてあります。特定建築者制度を使った理由として「施行者である都の保留床処分（マンション販売）のリスク回避を図ることが可能」。言葉を濁していないぶん、かえって信用できると感じました。

事業者にとっては、普通のマンション事業と別物でした。

土地を取得してから引き渡すまで、2016年から2024年まで8年。しかもその途中で、建てた建物を大会のために明け渡す期間がある。自分の都合で工程を組めず、資金は長期間寝たままです。

そして5,632戸という量。これは一気に売れる数じゃない。市況が下がれば体力勝負になります。

この条件で手を挙げてもらうには、土地の価格でその負担を織り込むしかない。事業者側から見た風景は、こうなります。

実際に住むために買った人が欲しかったのは、予算の中でいちばん良い住まいです。

2019年時点の板状棟は平均坪単価300万円前後。同じ年の23区新築平均は総額7,286万円で、これを坪単価に直すとおおむね370万円前後になります。坪単価の差は2割ほど。ただ晴海フラッグは1戸あたりの面積が広い住戸が多かったので、同じ広さを買おうとしたときの総額でかなりの差がつきました。

割安感は面積あたりというより、広さと総額の組み合わせで生まれていた。ここは正確に押さえておきたいところです。

そしてこの人たちが、自分の責任ではない事情で1年待たされました。構造のなかで、いちばん弱い立場に置かれたのが彼らです。

転売目的で買った人が欲しかったのは、当選確率と差益です。

ここで重要なのが、当初これを止める仕組みがなかったこと。理由はさっきの倍率データを見ればわかります。最初は2.6倍で、しかも申込が供給を下回っていた。売れ残る心配をしている段階で、購入制限をかける理由がないんです。

この「最初は不人気だった」という事実が、あとの展開を理解する鍵になります。

中央区が向き合うのは、人口が急増したあとの行政サービスです。学校の話は後で出てきます。住民訴訟の原告団が求めたのは、公有財産が適正に処分されたかの検証でした。訴えは退けられましたが、この問いかけがあったから都がファクトシートを公表し、まもるたちがいまこうして経緯をたどれている面もあります。

誰にも動かせなかった条件が、4つあった

思惑がわかったところで、次は「どうにもならなかった条件」を整理します。制度、お金、地理、時間の4つに分けます。

制度の話。 この事業は都市再開発法に基づく市街地再開発事業として行われました。この枠組みを選んだ時点で、土地の処分方法もある程度決まります。都の説明では、選んだ理由は「都の一元的な工程管理のもとで都市基盤と建築物を一体的に整備できるから」。裏返すと、確実に間に合わせる手法を選んだ結果、譲渡価格は「不動産鑑定評価基準に基づき、選手村の特殊要因を踏まえて算定する」という枠にはまった、ということです。

その「特殊要因」をどこまで価格に反映してよいのか。これが裁判の争点になりました。

お金の話。 事業者側の制約は3つの数字に集約されます。期間が8年から9年、量が5,632戸、そして用途の拘束。板状棟21棟は、いったん選手の宿泊棟として造ったものを、あとから住宅に改修しています。設計の自由度も工期の自由度もありません。

地理の話。 晴海は埋立地で、そして当時も今も、鉄道の駅がありません。

都はこれを東京BRTと舟運とマルチモビリティステーションで補う設計にしました。BRTの選手村ルートで新橋駅まで約11分。工夫はされているものの、鉄道という最強のインフラを欠いたまま5,632戸を供給するという条件だったことは事実です。これは価格を押し下げる方向に、強く効きます。

時間の話。 そして最大の制約が、動かせない締切でした。

普通のマンション事業なら、市況が悪ければ着工を遅らせられます。この事業にはそれができません。2021年7月に間に合わせる、という一点がすべてに優先しました。

……と思ったら、その動かせないはずの締切が2020年に動きます。1年延期。これが引き渡し遅延の問題を生みました。

賃料という、ウソをつけない数字で測ってみる

ここ、今回いちばん面白かったところです。

売買価格は市況で大きく動きます。期待も不安も乗るからです。でも賃料はそこまで動かない。住む人が毎月払える金額には限界があるからです。だから賃料は、その物件の「実際の使い勝手」を測る、ごまかしのきかない物差しになります。

やってみましょう。

板状棟の約61平方メートルは、賃料が月31万円。年間372万円です。原典では、この賃料に対応する売買価格を1億1,800万円台として、利回り約3.1%と計算しています。では同じ賃料を、新築時の分譲価格5,200万円台で割ってみると、どうなるか。

約7.1%です。

都心の新築マンションで7%という数字は、通常まず出ません。

ただし、この計算には注意が要ります。使っているのは2026年の賃料で、2019年当時の賃料ではありません。だから「当時から7%だった」とは言えない。あくまで「今の賃料で見ると、当時の分譲価格は取得価格としてきわめて有利だった」という意味にとどまります。

それでも、この開きは無視できないとまもるは思っています。賃料は投機の熱では動きにくい。その物差しで見たときに、分譲価格と現在価格のあいだにこれだけの差が出ること自体が、当初の価格設定が市場の実力から見て低い側にあったことを示唆しています。

断定はしません。ただ「安すぎた」という批判には、鑑定額をめぐる議論とは別の角度からの傍証がある、とは言えそうです。

で、結局なぜ安く、なぜ上がったのか

材料が揃ったので、因果をつなぎます。

なぜ土地は安かったのか

効き方の強い順に、3つです。

いちばん強く効いたのは、時間の拘束でした。土地を買ってから収益化するまで8年、途中で建物を明け渡す。この期間、事業者の資金は完全に寝ています。金利や機会費用を考えれば、この拘束だけで評価は大きく下がる。高裁が「一般的な土地利用と異なる負担や制約」と言ったのは、主にこの部分です。

2番目が、量のリスク。5,632戸を売り切れるかは、契約時点では誰にもわからなかった。実際に第1期は申込が供給を下回っています。この「売れ残るかもしれない」を民間に引き取ってもらう対価が、価格に織り込まれました。

3番目が、立地の弱さ。駅のない埋立地という条件は、当時の評価としては素直にマイナスでした。

この3つは、都から見れば「手放したかったリスク」そのものです。都は確実性を買い、リスクを手放し、その対価として土地代を諦めた。取引の設計自体には、まもるは一定の合理性があったと思っています。

ただし、合理的であることと、金額が妥当だったことは別の話です。129億6000万円と1,611億円のあいだの12倍を、リスク対価として説明しきれるのか。裁判では都の手法が認められましたが、千葉弁護士の指摘した論点は、まもるにはそれなりに重く感じられました。

なぜ2倍以上に上がったのか

こちらの主犯は、はっきりしています。値段を決めた時点と売り切った時点の、時間差です。

都のファクトシートには、参考として東京23区の新築分譲マンション平均価格が併記されています（不動産経済研究所調べ）。

• 2016年 6,629万円

• 2019年 7,286万円

• 2021年 8,293万円

• 2023年 1億1,483万円

2016年に条件を固定し、2019年に売り始め、2023年まで売り続けた。そのあいだに市場の平均価格は1.7倍になっています。事業者が価格を大きく改定しなかったので、時間が経つほど市場との差が開き、その差がそのまま買った人の含み益になりました。

倍率のデータが、この構造をきれいに映しています。2.6倍から71.1倍へ。物件が良くなったわけじゃありません。周りが高くなったから、相対的にお得に見えるようになった。それだけです。

2番目の要因が、大会延期。販売が2020年3月から2021年7月まで止まり、その空白のあいだに市況が動きました。再開したときには、世界が変わっていた。皮肉なことに、延期は買った人の含み益をさらに膨らませる方向に働きました。待たされた契約者からすれば、たまったものではありませんが。

3番目が、転売目的の資金流入です。差益が確実視されるほど、当てること自体が目的の申込が増え、倍率がさらに膨らむ。この循環が2022年後半から2023年初頭に起きました。

都は施行者の立場から事業者に配慮を要請し、事業者が「1名義につき申込み2戸まで」「同一代表者である複数法人名義での申込みは受け付けない」という対策を実施します。倍率は71.1倍から15.3倍へ。数字を見る限り、効果はありました。

ただ、都のグラフで対策実施が示されているのは2023年1月と7月のあいだです。それ以前に売られた住戸には適用されていません。あとから追いかける形になったのは、事実として押さえておきたいところです。

値上がりしたのに、なぜ転売が詰まっているのか

ここが、いちばん教訓の多いところかもしれません。

2倍以上に値上がりした資産を持っているはずの人たちが、いま出口で苦戦しています。マンションマニアさんは2026年2月の記事で、タワー棟の一部についてこう書いています。「T棟に関しては転売ヤーが痺れを切らして大幅値下げをする未入居住戸もちらほらと見受けられます」。

理由は3つあると読みました。

1つ目は、在庫が同質であること。5,632戸のうち相当数が、似た間取り、似た階層で市場に出ます。売り手からすれば、自分の部屋を選んでもらう理由がつくりにくい。買い手からすれば、常に比較対象がある。同じ建物のなかで似た部屋どうしが競合するというのは、単体の中古マンションではまず起きない状況です。

2つ目は、利回りの低さ。さっき計算したとおり、現在の中古価格に対する賃料利回りは3%前後。これは投資として薄い水準なので、「売れなければ貸して持ちこたえる」という戦略が取りにくい。

3つ目は、買い手の側の慎重さです。転売住戸については、住宅ローンの担保評価がどう出るかを不安視する声が販売当時からありました。実際にはおおむね柔軟に対応されているという専門家の見方もあるので、決定的な要因とまでは言えません。ただ、上乗せされた価格をそのまま受け入れる買い手が限られる、という圧力は働いています。

ここで公平を期すために書いておくと、晴海フラッグそのものが失敗しているわけではまったくありません。まちとしては、2024年9月時点で8,194人が実際に暮らしていて、その後タワー棟1,455戸が加わりました。小中学校が開校し、商業施設もBRTも動いています。

苦戦しているのは、住むためではなく差益のために買った層です。この2つを混同した「晴海フラッグは終わった」という論調は、事実に反します。

ここから持ち帰れる、3つの見方

事例をひとつ解いて終わりだと、もったいない。他の場面でも使える見方を3つ取り出しておきます。

見方1：締切が固定された事業では、価格が値引きの原資になる。

期日を絶対に守らないといけない事業では、発注する側は確実性を買います。そして確実性の代金は、たいてい価格の側から支払われる。

晴海の場合、都は「2021年7月までに確実に完成させる」ことを買い、その対価に土地代を諦めました。これは五輪に限りません。万博でも、国際会議でも、期日の決まった大型プロジェクトでも同じ構造が出ます。

この見方を持っていると、ニュースを読むときの問いが変わります。「なぜこんなに安いのか」ではなく、「この価格で、売り手は何を買ったのか」と問える。

見方2：長期案件の価格は、決めた瞬間ではなく、終わった瞬間に評価される。

これがいちばん怖い構造です。

2016年に129億6000万円と決めた人たちは、2023年の市況を知りません。当時の判断としては、それなりに筋が通っていたはずです。でも7年後の世界から振り返ると、その価格は「安すぎた」に見える。

まもるは、当時の判断を今の相場で断罪するのは公平ではないと思っています。ただ同時に、公有財産を長期案件で処分するときには、価格が事後的に評価されることを織り込んだ仕組みが要るとも思う。

実は、都はそれを一部やっていました。ファクトシートによると、敷地譲渡契約には、事業者が出した資金計画に比べて「著しく収益増」となることが明らかになった場合、譲渡金額の変更を協議する条項があるそうです。長期のリスクに備えた仕掛けが、契約段階で用意されていた。

ただ、この条項が実際に発動されたのかは、まもるが調べた範囲の公表情報では確認できませんでした。断定できないので、確認できなかったとだけ書いておきます。ここがどう扱われたかは、この案件を評価するうえで本来かなり重要な論点だと思っています。

見方3：値上がりした資産が、必ずしも出口を持っているとは限らない。

含み益と、実際に受け取れる金額は別物です。

その差を生むのは、似た売り物がどれだけ並んでいるか、賃料で支えられる水準か、買い手が資金を用意できるか、の3点。晴海フラッグの転売住戸は、3つすべてで不利な側にいました。

これは湾岸のタワーマンションに限った話ではなく、供給が一気に出るタイプの資産すべてに当てはまります。数字が上がっていることと、自分がその数字で降りられることは、まったく違う。

この見立てが外れるとしたら、何が起きたとき？

最後に、ここまでの読みが崩れる条件を書いておきます。自分がどこで間違いうるかを示さない分析はあまり信用しないほうがいいと思っているので、自分にも同じ基準を当てます。

駅ができたら、前提が変わります。

都心部・臨海地域地下鉄の計画があります。東京駅（八重洲）から有明・東京ビッグサイトまで約6.1キロ、途中に新銀座、新築地、勝どき、晴海、豊洲市場の5駅。2022年11月に事業計画が公表されました。建設費は約4,200億円から5,100億円、開業目標は2040年代前半とされています。2026年度予算では調査の深度化に3億円が計上されました。

もし駅ができれば、まもるが「価格を押し下げた要因」と書いた鉄道空白という条件は消えます。ただ2040年代前半という時間軸は、住まいを選ぶ判断としてはかなり遠い。ここは冷静に見ておきたいところです。

賃料が上がれば、利回りの計算が変わります。

いまの3%前後という水準が、賃料上昇で4%近くまで戻れば、現在の中古価格は割高ではなくなります。逆に賃料が頭打ちなら、価格のほうが調整する可能性が高くなる。

学校が足りない、という現実もあります。

中央区の資料によると、晴海西小学校は開校した2024年度の時点で児童807人、27学級。1年生だけで8クラス248人でした。その後の推計では想定を上回る増加が見込まれ、2027年度に1教室、2028年度には6教室が不足する見通しです。区は2029年4月に第二校舎を開設する予定で、それまでのつなぎとして運動場に仮設の増築棟を整備する計画になっています。この仮設棟は2027年度と2028年度の2年間だけ使い、2029年度に解体する設計です。

校庭に仮設校舎が建つ、という状況を子育て世帯がどう受け止めるか。これは価格以前の問題です。人口の急増を織り込んだはずのまちで、それでも学校が足りなくなる。ここは今後の評価を左右しうると考えています。

これから見ておきたい数字

• 転売住戸の売り出し件数と、新築価格に対する上乗せ率。縮んでいけば実需の水準に近づいている

• 賃料水準と利回り。3%を割るなら価格が先行しすぎ、4%に近づくなら実力が追いついてきた

• 晴海西小学校の児童数の実績と、第二校舎の進捗

• 都心部・臨海地域地下鉄が、環境影響評価や都市計画の手続きに入るかどうか

• 東京BRTの東京駅乗り入れ計画

世界の選手村と比べてみる

最後にひとつだけ、比較を置いておきます。選手村の後利用は、どの開催都市も苦労してきたテーマなので。

リオデジャネイロ2016は、選手村の31棟を高級分譲として売る計画でしたが、1割にも満たない戸数しか売れませんでした。

パリ2024は、最初から恒久住宅として設計し、大会後は約2,500戸の住宅地に転換する計画で進みました。設計の段階から住宅への転用を織り込んでいた点は、宿泊棟を後から住宅に改修した晴海フラッグとは発想が違います。

ただ、パリを手放しの成功例として扱うのは正確ではありません。現地では、手頃な価格帯とされた住戸が全体の3割にとどまり、残りは地域の平均のおよそ2倍の価格で売られると批判されています。新築住宅の3分の1をアフォーダブル住宅にするという公約に対して、実績は1割程度だったという報道もあります。理念を掲げても、そのとおりにするのは相当に難しい。それがパリの示していることです。

この3つを並べると、晴海フラッグの位置が見えてきます。

「売れ残る」というリオ型の失敗は、完全に回避しました。8,000人を超える人が実際に暮らし、学校が足りなくなるほど人が集まっている。この点だけを見れば、成功した後利用です。

一方で、誰が住むまちにするかという設計には、パリのように理念として掲げることすらしませんでした。日本の場合、住宅の中身は特定建築者である民間事業者が決める枠組みで、都が示したのは募集要領のコンセプトまで。だから抽選倍率が266倍まで跳ね上がっても、購入制限をかけるかどうかの判断は民間側にありました。

まちとして機能させることには成功し、誰が住むかを設計することには踏み込まなかった。晴海フラッグの構造は、そう整理できると思います。そしてパリを見る限り、踏み込んだからといって理念どおりになるとも限らない。どちらが正しいと簡単に言えるところではありません。

そして最初の話に戻ります。

市庁舎、万博、見本市、五輪。晴海は100年近く、そのときどきの国家的な用途の器として使われてきました。今回もまた、器としての使い道が先に決まって、まちの姿は後からついてきた。

この順番そのものが、今回の価格をめぐる問題のいちばん深いところにあるんじゃないか。調べ終えて、まもるはそう感じています。