【2026年最新】賃貸不動産経営管理士試験 合格対策｜50問の配点と2週間で40点を取る7型

【令和8年度の試験は11/15（日）】直前の復習順を7つの型で決めます。【対象と練習の進め方】賃貸不動産経営管理士で、50問の配点を確認し、7型で復習順を決めるための教材です。内容：7型の解説と学習順。独自50問模試の収録とは確認していない。全範囲の新作模試を求める人には適しません。練習用メモ：間違えた論点／選択の理由／見直す条件。復習順：誤答の判断条件を自分の言葉で書き直す→本文の解説・条件・根拠と照合して自己採点。設問の条件・根拠・途中の判断を本文の解説と照合して自己採点してください。同じURLを購入済みの方は再購入不要です。会員の方は対象記事を現在読めるか先にご確認ください。追加購入なしで、この本文の解き直しと自己採点を進められます。 結論から書きます。賃貸不動産経営管理士試験・合格対策・50問の分野別配点と直前2週間で40点に乗せる7つの型で、いま何分に何問目まで進んでいれば間に合うか、即答できますか。この記事は、本番の机の上でそのまま使う手順だけを置いたものです。読み終えた時点で、当日の解き順と時間の割り振り、そして「捨てる」と決める条件までが決まります。覚える量は増えません。決める回数が減るだけです。

賃貸不動産経営管理士試験は50問・120分、1問あたり2分24秒しかありません。それなのに直前期の受験生の多くは「建物と設備の数値が覚えきれない」と言って、配点の重い賃貸借契約とサブリースを後回しにします。40点に乗せる人は順番が逆です。

先に、なぜ40点なのかを置きます。この試験の合格点は固定ではなく毎年動きます。近年は34点から40点の幅で推移していて、40点だった年が実際にあります。つまり「合格ラインは35点くらいだろう」と見積もって36点で仕上げる計画は、合格点が上振れた年に丸ごと落ちます。40点は欲張った目標ではなく、合格点がどこに来ても落ちない唯一の位置です。この記事の配分も日割りも当日の時間割も、すべて40点から逆算しています。

この記事では、50問がどの分野から何問出るのかを配分として先に固定し、そこから逆算した7つの解法の型、直前2週間の日割り、本番120分の時間割、当日朝に見る数値リストまでを置きます。記述は2026年8月末時点の法令に基づき、賃貸住宅管理業法と、令和4年施行の電磁的記録による契約の扱いを反映しています。

50問の分野別配点 ― 何を捨てて何を落とさないか

最初に断っておくと、分野別の出題数は公式には公表されていません。以下は私が直近の過去問を1問ずつ6分類に振り分けて数え、年ごとのブレを幅で示したものです。中心値を足すとちょうど50問になるように置いています。（幅の広さがそのまま「その分野の読みにくさ」だと思ってください。）

賃貸借契約（民法・借地借家法・原状回復） → 12〜14問（中心13）
賃貸住宅管理業法（登録・業務管理者・管理受託契約） → 8〜10問（中心9）
サブリース（特定賃貸借契約の適正化） → 6〜8問（中心7）
維持保全（建築・設備・防火・点検） → 8〜10問（中心9）
金銭管理（家賃・敷金・分別管理・会計） → 4〜6問（中心5）
周辺分野（税・保険・証券化・支援業務・倫理） → 6〜8問（中心7）

この配分から出る結論は1つだけです。 上の3ブロック、賃貸借と管理業法とサブリースで29問。全体の6割です。ここが固まらないまま設備の数値を追いかけても、点は動きません。

では40点をどう積むか。上位3ブロックを9割取れた場合を計算します。

上位3ブロック29問 → 9割で26点
維持保全9問 → 6割で5点
金銭管理5問 → 6割で3点
周辺分野7問 → 半分で3点
合計 37点

9割取ってもまだ37点です。 40点に届いていません。届かせるには、上位3ブロックを95%（28点）まで上げるか、金銭管理を8割（4点）まで上げるか、どちらかが要ります。

逆方向も見てください。上位3ブロックを8割（23点）に落とすと、他が同じでも34点。合格点が上振れた年には落ちる位置です。維持保全を丸ごと捨てて0点にしても、上位3ブロックが9割なら32点は残ります。そして——設備を9問すべて正解しても、上位3ブロックが8割なら38点止まりです。

優先順位は算術で決まっていて、好き嫌いで決めるものではありません。 そしてこの算術が言っているのは、「上位3ブロックは9割では足りない」ということです。ここを詰めるための道具が、以下の型です。

型①を最後まで通す ― 特定賃貸借の重要事項説明を「誰が・いつ・誰に・除外」で仕留める

サブリースは6〜8問、しかも設問の言い回しが毎年似ています。次の問題を解いてみてください。先に自分の答えを1つ決めてから読み進めること。 手順を読んでから答えを見ると、型が身についたかどうかが検証できません。

例題
特定賃貸借契約の締結前の重要事項説明に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

ア 特定転貸事業者は、賃貸住宅管理業の登録を受けていない場合であっても、特定賃貸借契約の締結前に重要事項説明を行わなければならない。
イ 賃貸人が賃貸住宅管理業者である場合であっても、特定賃貸借契約の締結前の重要事項説明を省くことはできない。
ウ 契約書に一定期間家賃を減額しない旨の特約があっても、借地借家法上の家賃減額請求が可能であることを説明しなければならない。
エ 維持保全の実施方法と、その費用の分担について説明しなければならない。

決めましたか。ここから手順です。

4ステップ：誰が → いつ → 誰に → 除外リスト。 この順に潰します。

ステップ1（誰が） ア〜エの主語はすべて特定転貸事業者です。サブリース規制は登録の有無と無関係にかかります。だからアは正しい。「登録を受けていなくても」はサブリースでは常に正しい方向の記述だと覚えてください。

ステップ2（いつ） 「締結前」か「締結時」かを見ます。重要事項説明は締結前、契約内容を記した書面の交付は締結時。イ・ウ・エはすべて締結前の話なので、ここでは誤りが立ちません。

ステップ3（誰に） 相手方は賃貸人（オーナー）です。特定賃貸借でも管理受託契約でも同じ。入居者向けの説明は宅建業法の箱に入れて、この試験では混ぜません。ア〜エは全部オーナー向けなので通過。

ステップ4（除外リスト） 相手方が「専門的知識と経験を有すると認められる者」であるときは、重要事項説明も契約締結時書面の交付も不要になります。賃貸住宅管理業者はこの除外に含まれます。イは「賃貸人が賃貸住宅管理業者であっても省くことはできない」と言い切っている。ここで外れます。

答え：イ

ウの家賃減額請求も、エの維持保全の実施方法と費用分担も、どちらも法定の記載事項です。迷ったら「オーナーが後から損をする話ほど説明義務がある」と考えると倒せます。

ここで、この型の使い方について正直に書きます。 今回はステップ1〜3が全部「通過」で、実質ステップ4だけが答えを出しました。だったらステップ4だけ覚えればいい、と思うはずです。それは違います。年によって外れる位置が動くからです。主語が「勧誘者」にすり替わっている年はステップ1で落ちます。「締結時に重要事項説明を行う」と書いてある年はステップ2で落ちます。「入居者に説明する」はステップ3です。4つのうちどこで落ちるか分からないから4つ順に踏むのであって、空振りしたステップも「そこは論点ではない」という情報を返しています。 4つ全部通過して初めて、選択肢の中身を読む価値が出ます。

この型が効く理由。 条文を暗記していなくても、主語・時点・相手方・除外の4つを順に潰すだけで選択肢が2つまで減ります。50問のうち6〜8問がこの形なので、型を1つ持つだけで期待値が3点は動きます。上の算術を思い出してください。3点は、34点で落ちる位置と37点の間の距離です。

ここまでが型①です。この先には、同じ密度で残り6つの型を置きます。

型①の続き：除外リスト8種の完全版と、無料部で触れていない誇大広告等の禁止・不当な勧誘等の禁止・勧誘者の位置づけ（サブリース6〜8問の半分はここから出ます）
型② 管理受託契約を「200・営業所・前・一括」の4語で切る
型③ 借地借家法の通知カレンダーを白紙に書き出す手順
型④ 原状回復の3段判定 ― 例題と、4年居住時の負担額の計算まで
型⑤ 建物・設備は数値だけ拾って工法を捨てる基準
型⑥ 金銭管理を「分別・発生主義・5棟10室」で切る（分別管理の口座の引っかけ付き）
型⑦ 個数問題と組合せ問題 ― 消去法が効くのはどちらか、という論理の話

加えて、各日に到達条件を付けた直前2週間の日割り、問題数と分単位を合わせた本番120分の時間割、当日朝に見る数値リストを置きます。

型①の続き ― 除外リストとサブリース規制の残り半分

無料部では重要事項説明を扱いました。サブリースの6〜8問は、実は重要事項説明だけで埋まりません。残り半分が誇大広告と不当勧誘です。ここを空けたまま本番に行く人が多いので、先に閉じます。

除外リスト（重要事項説明・契約締結時書面の交付が不要な相手方）の完全版

特定転貸事業者
賃貸住宅管理業者
宅地建物取引業者
特定目的会社
組合（不動産特定共同事業法の組合）
賃貸住宅に係る信託の受託者
独立行政法人都市再生機構
地方住宅供給公社

判定は「相手方は不動産のプロか、公的機関か」の2択で足ります。個人オーナー・一般法人・地主は除外されません。「相続で物件を持った資産家」「不動産投資の経験が長い個人」は何度でも除外に見せかけて出ますが、除外されません。

誇大広告等の禁止 ― 判定は「隣に書いてあるか」

対象は特定賃貸借契約の条件について広告をするとき。対象事項は、家賃の額・支払期日・支払方法などの賃貸の条件とその変更、維持保全の実施方法、維持保全の費用分担、契約の解除に関する事項。

型の核はここです。「家賃保証」「空室保証」と表示するなら、定期的な家賃の見直しがあること、および借地借家法に基づく減額請求があり得ることを、隣接する箇所に、同程度の大きさで表示しなければなりません。

だから選択肢の判定は、内容ではなく置き場所を見ます。
「注記として小さく記載した」→ 誇大広告
「別ページへのリンク先に記載した」→ 誇大広告
「隣接箇所に同程度の文字の大きさで記載した」→ 適法
「30年家賃保証と表示したが、実際は数年ごとに見直す契約だった」→ 誇大広告