投資用マンション、買い替えは本当に正解だったのか？10ヶ月後のリアルな体験談

投資用マンションを購入して約10ヶ月経過しました。その前は典型的な新築ワンルームマンションをサブリース契約して購入していたのですが、いろいろ考えた結果、7年経過した後に売却しました。その時の売却・購入の経緯はこちらにまとめています。
購入パートは具体的な情報を含めているので有料にしていますが、端的に言うと中古のファミリータイプのマンションを購入しました。

今回は別の物件に買い替えた後に経験したことを踏まえて、上記記事のアフタートークのような位置づけで記事を書きました。知識をひけらかすというよりは、あくまで経験談です。投資用マンション購入を考えている方に少しでも参考になればと思います。

今回お伝えしたいポイントは３つです。

キャッシュフローの変化

以前所有していたワンルームは月5,000円(売却直前は修繕積立金が上がり約8,000円)手出しがありましたが、今の物件はちょいプラスです。都心の大手デベロッパーが出している物件なら、キャピタルゲイン狙いで手出しがあってもいいと思いますが、そうでなければプラスであるに越した事はないです。毎月手出しがないだけで満たされるものがあります(笑)
よく投資用マンションのセールストークに保険だと思って払うみたいなことを言いますが、その手出しが妥当なのか、回収できる見込みがあるのかは出口戦略をしっかり考える必要がありますね。

家賃収入の安定性

ワンルームの方はサブリース契約していたので、放ったらかしで毎月同じ金額が入ってきましたが、今の物件は賃借人の都合により後から家賃が払われることを経験しました。未納が続いているわけではないのでいいのですが、管理会社を入れているとはいえサブリースじゃないとこういうことも起こり得るんだなと肌で感じました。
あと、家賃が引き落としじゃなくて振込なんですよね。引き落としが当たり前だと思っていたので盲点でした。振込形式だとこのようなことが起こり得ると考えるといいかもしれません。
この経験から今後オーナーチェンジで物件を買うことがあれば、賃借人がどのような人か、滞納したことがあるか、といった点は事前に確認しようと決意しました。(ワンルームは新築だったので、昨年の購入時にはこの視点がなかった)

譲渡所得の落とし穴

買った方ではなく売ったワンルームの方の話ですが、売ってわかったことなので書いておきます。
ワンルームマンションは購入価格より安い価格で売却、残債割れはせず、ほぼプラマイゼロ(マイナスが出なくて御の字)という結果でした。
今年の確定申告で譲渡所得の申告をしたのですが、7年所有したことで減価償却により物件の価値が減少し、ローン残債≒売却価格でほぼ利益がないのに譲渡所得が発生するという現象が起きました。

実際の金額とは変えましたが、イメージとしては以下のとおりです。

• 購入価格：5,000万円

• 売却価格：4,500万円

• ローン残債：4,400万円

• 仲介手数料等の譲渡費用：100万円

• 売却時の手残り：4,500-(4,400+100)=0

• 減価償却により物件の価値：4,200万円

• 譲渡所得金額：4,500-(4,200+100)=200万円

このような感じで手元で利益は得ていないのに譲渡所得が発生しました。すごく損した気分ですね（笑）

おわりに

いかがでしたでしょうか？
慣れている人からしたらこんなの当たり前だよと思うかもしれないですし、未経験の人からしたらそんなこともあるの？と思うかもしれません。私はやりながら学ぶ派なので、今回の経験も新たな気づきがあり勉強になりました。
自分の手元から離れないと成功/失敗と結論づけられませんが、ワンルーム×サブリースのマンションからファミリータイプのマンションに買い替えたことはよい方に転がっており、今のところは問題なく進められています。

明日、新たな物件の引き渡しを控えております。何かお伝えできるタイミングになりましたら、またnoteを書こうと思います。

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