「なぜ働いても家が買えないのか？」日経新聞：外山記者と読み解く、不動産高騰の真実

「毎日真面目に働いているのに、なぜ都心の家がこんなにも高くなってしまったのか？」

東京23区の新築マンション平均価格が1億円を突破し、多くのサラリーマンや一次取得者が直面しているこの巨大な壁。

今回は、『なぜ働いても家を買えないのか』（日経プレミアシリーズ）の著者であり、日本経済新聞社の外山尚之さんをお迎えしました。

1. リーマン後のどん底から15年――記者が見た「東京不動産の狂乱」

就職氷河期の終わりと、不動産不況の現場

―― 本日はよろしくお願いします。まずはご経歴と、ご執筆の背景からお伺いできますか？

外山：よろしくお願いします。私は2008年に日本経済新聞社に入社しました。世代でいうと、ちょうど就職氷河期が一段落した時期です。

入社後、最初に配属されたのが企業取材を担当する「産業部」で、若手記者として最初に任された分野の一つが不動産業界でした。

当時は、まさにリーマンショックの直後です。ファンドバブルが弾け、不動産市場がどん底まで冷え込んでいた時代でした。新興デベロッパーやファンドが次々と行き詰まり、業界全体に暗い影が落ちていましたね。

当時は都心のマンションが、数千万円程度で買えたような時代です。大企業の会社員であっても「家なんて買ったら価格が下がるんだから、賢い人ほど賃貸を選ぶべきだ」という価値観が広く共有されていました。業界の人たちですら「実は自分も賃貸なんですよ」と明かすことが珍しくなかったんです。

私はその後、自動車や地方での取材を経て、2017年から南米ブラジルのサンパウロ支局長として、赴任することになりました。

ブラジル駐在中に届いた「日本の異変」

―― ブラジルに赴任されていた期間、日本の不動産市場とは距離を置かれていたわけですね。

外山：そうですね。2017年から2021年までの約4年間は日本を離れていました。ただ、現地にいる間も日本の知り合いや業界関係者から「今、日本の不動産がとんでもないことになっている」という噂は耳に入っていたんです。

当時は「本当かな？」と半信半疑でした。

そして2021年に帰国し、記者として現場に戻ったとき、かつて知っていた市場の姿とのあまりのギャップに愕然としました。

あらゆる面で「ニュース価値」と「人々の関心」が変わっていたんです。

私が若手だった頃、不動産経済研究所が毎月発表する首都圏の新築マンション供給データなどは、若手記者が淡々と原稿を作って処理するような扱いでした。ところが今や、その月次データが出るたびに「日経電子版」のトップニュースにドカンと掲載される。

「平均価格がいくらになった」「どれだけ売れなかったか」というニュースに対して、一般の読者がものすごい熱量で反応するようになっていたんです。

飲み会に行っても、同世代の友人や知人から開口一番「これから家は買ったほうがいいのか？」「都内の価格はまだ上がるのか？」と聞かれる。

かつては「自分たちのライフスタイルに合っているか」「住んで心地よいか」という視点で選ばれていた住宅が、完全に「資産価値」や「金融商品」の文脈で語られるようになっている。この大きな変化のうねりを肌で感じました。

15年前の不況期（ビフォー）と、現在の過熱期（アフター）の両方を現場で取材してきた立場として、そしてマクロデータを扱う経済記者として、「なぜこれほどまでに家が買えない時代になったのか」という構造的背景を整理し、世の中に提示したいと考えたのが執筆のきっかけです。

2. 「8000万円の壁」を壊したパワーカップルと「半投半住」という選択

15年前には存在しなかった「資産性の呪縛」

―― 昔と今で、家を買う人の心理はどう変わったとお感じになりますか？

外山：最大の差は「資産性」に対する意識の強さですね。

2000年代は、家を買うときに「10年後にいくらで売れるか」なんて真剣に議論する人は、ごく少数でした。どちらかと言えば、「100平米の広い部屋に住みたい」「子どもが生まれたから郊外に庭付きの一戸建てを建てよう」「奥さんが専業主婦で家事や育児がしやすい間取りにしよう」といった、暮らしの満足度が主軸にあったわけです。

当時は、世田谷や杉並の閑静な住宅街に家を建てることと、臨海部の芝浦アイランドのようなタワーマンションを買うことが、同じような価格帯の選択肢として並んでいました。「湾岸の工業地帯に住むなんて」という声すらあった時代です。

しかし、この10〜15年で評価の軸が逆転しました。立地と資産性が最優先され、特にアベノミクス以降の好景気しか知らない若手世代にとっては、「資産価値が落ちない物件を買うこと」がデフォルトの価値観になっています。

今では若手社員同士で「手付金をどうやって用意するか」「ペアローンで上限いくらまで引けるか」という会話が日常的に交わされています。「今買わないと、さらに価格が上がって一生買えなくなってしまうのではないか」という強い焦燥感が、一次取得者を突き動かしていると感じます。

8,000万円の壁の崩壊とパワーカップルの登場

―― 都心の新築マンション価格は1億円を超えるのが当たり前になりましたが、この高騰を引っ張っているのは誰なのでしょうか？

外山：かつて不動産業界には「8,000万円の壁」という言葉がありました。2010年代前半ごろまで、サラリーマンが買える一般的なマンションの上限は8,000万円であり、それを超える「億ション」は医者や経営者、一部の富裕層しか買えない特別な物件だったんです。

その8,000万円の壁を壊したのが、共働きの「パワーカップル」です。

私が取材をしていた2010年ごろは、夫婦共働きと言ってもパートタイムなどが多く、出産を機に退職する女性も多くいらっしゃいました。しかし、保育インフラの整備や女性のキャリア継続が進み、大手企業や専門職同士のカップルが二人揃ってフルタイムで働き続ける環境が整いました。

夫1人の年収700万円であれば、借入額は4000万〜5000万円が限界でした。しかし、夫婦それぞれ年収600万円で世帯年収1200万円となれば、ペアローンを組むことで8000万〜1億円のローンを組むことが可能になります。

こうして購買力の上限が引き上げられた結果、都心や湾岸エリアの新築マンションのスタートラインが1億円へと押し上げられていきました。

半分投資、半分住まう「半投半住」と長尺ローン

―― 最近では「半投半住」という言葉や、35年を超える長期ローンの利用も増えていると伺いました。

外山：まさにその通りです。今の若手世代や高収入層の買い方は、「実住」でありながら「投資」の側面を強く持っています。これを本の中では「半投半住」と呼んでいます。

「資産価値が上がりやすい都市部のタワーマンションをペアローンで購入し、住宅ローン控除を受けながら5~10年ほど住む。その後、値上がりした含み益を取り出して売却し、次のステップへ住み替える」というサイクルです。

さらに、購買力を補うために「50年ローン」のような超長期ローンを活用する人も増えています。住宅金融支援機構のデータでも、いまや4人に1人近くが35年を超える長期ローンを選択しています。

月々の返済額を抑えてキャッシュフローを良くし、「どうせ相場が上がっているうちに売却するから、80歳まで返し続けるわけではない」という前提で購入する。こうした金融リテラシーの高い人たちの手法が一般化し、市場全体の価格を引き上げていった側面があります。

マンクラの台頭と情報の大衆化

―― そうした意識の変化には、SNSやネット上の情報環境の変化も大きく影響していますよね。ご著書でも触れられている「マンションクラスタ（マンクラ）」の存在について、どう分析されていますか？

外山：そこは非常に大きなポイントです。一言で言えば「情報の大衆化・民主化」が劇的に進みました。

昔の不動産取引は、圧倒的な「情報非対称性」の上に成り立っていました。売り手であるデベロッパーや不動産業者が情報を握り、買い手は事業者の公式ホームページやパンフレットを見るくらいしか手段がなかったんです。

それがこの十数年で、SNSやブログを通じて、個人が物件の坪単価、仕様、間取り、施工会社の信頼性、さらには周辺の学区や将来の再開発計画まで徹底的に分析して発信するようになりました。

これにより、一般の買い手も「この値付けは相場に対して妥当なのか」を自前で判断できるようになりました。非対称性が崩れ、市場が民主化したという意味では、非常にポジティブで文化的な発展だったと思います。

網羅性という意味ではデベロッパーや大手仲介会社が勝る部分もありますが、特定の物件や地域における「局所的な深掘り情報」に関しては、マンクラの方々のほうがはるかに強いケースがあります。Googleマップを検索しても出てこないような「実際の通学路の安全性」「近隣病院の夜間診療の実態」「マンション内のゴミ出しマナーや管理組合の雰囲気」といった生きた情報は、実際にその地域を観察している個人のほうが詳しいからです。

大手デベロッパーの社員も、有名ブロガーやインフルエンサーの評価を相当気にしています。

一方で、懸念点もあります。ここ数年の価格高騰によって、SNS上の論調が「いかに儲かるか」「どこを買えば含み益が出るか」という金融投資的な側面に偏りすぎている点です。過激な暴落論や極端な言説がインプレッションを集めやすい構造があるため、買い手側がそうした情報に振り回され、精神的に疲弊してしまうリスクも高まっています。

3. 都市の二極化とチャイナマネーのリアル――「爆買い説」の解像度を上げる

一括りにはできない「外国人投資家」の多様な実像

―― 本書の中で非常に強いインサイトを与えてくれるのが、都心の超高額物件における「チャイナマネー」や海外投資家の動向です。ニュースなどでは過激に取り上げられがちですが、実際の現場はどうなっているのでしょうか？

外山：週刊誌やテレビニュースなどでは「チャイナマネーが日本の土地を爆買いしている」「日本の不動産が乗っ取られている」といったネガティブでシンプルな構図で語られがちです。しかし、実際の現場を取材していくと、その実像はもっと複雑で、多様なプレイヤーが存在していることが分かります。

都心3区の新築マンションに関するデータ（三菱UFJ信託銀行調べ）を見ると、デベロッパーの2割〜4割近くが「購入者の20%以上が外国人」と回答しています。すでに外国人の存在感は無視できない水準になっています。

確かに、晴海フラッグの投機的な取引や、港区・千代田区・中央区のタワーマンション、あるいはアマンレジデンスのような超高額物件において、中国系を中心とする海外マネーが相場を押し上げた側面は紛れもなく存在します。

私自身、取材の中で「同じ名前で隣り合う3室を購入している登記簿」や、地下銀行を経由した資金移動の気配を感じるような場面にも遭遇しました。新聞の取材で実名回答を求めても、「共産党政府や税務当局に知られたくないから絶対に仮名にしてくれ」と急に真顔で要求されるような取引があるのも事実です。

しかし、「チャイナマネーのせいで日本人が家を買えなくなった」と結論付けるのは、事実に即していません。

文京区の教育実需と現場での摩擦

―― 投機目的以外には、どのような層が日本に流入しているのでしょうか？

外山：例えば文京区などのエリアを取材すると、全く異なる姿が見えてきます。

文京区における中国人の住民数は近年急増しており、区の人口に占める割合は3%〜4%近くに達しています。しかし、彼らの多くは投機目的ではなく、純粋な「教育実需」です。

中国の方は非常に教育熱心です。日本の治安の良さや教育水準の高さを評価し、「文京区の3S1K（誠之・千駄木・昭和・窪町）と呼ばれる名門公立小学校に通わせ、中学受験を経て日本のエリートコースを歩ませたい」という目的で、実需としてマンションを購入して住んでいるんです。

中国人だから一括りでどうこう、という話ではなく、超富裕層の運用資金から、ワンルームに家族で住みながら必死に日本で生活基盤を作ろうとしている層まで様々です。

ただ、ここで問題になるのは行政や現場の受け入れ体制です。現場の公立小学校の先生方は、日本語が十分に話せない子どもたちの指導や、保護者とのコミュニケーションに非常に苦労されています。

アメリカなどの諸外国であれば、英語を第二言語とする子どもたちのために「ESL（English as a Second Language）」のような国レベルの適応プログラムが用意されていることが一般的です。しかし日本の場合は、そうしたインフラ整備を怠ったまま、すべてを自治体や学校現場の善意に丸投げしてしまっている。

「チャイナマネー＝悪」という排外主義的な感情論に流されるのではなく、実態の解像度を上げて捉えた上で、受け入れ制度や都市インフラをどう整えるかという冷静な議論が必要です。

4. 「正解がない」グローバル都市・東京での住宅政策とコミュニティの摩擦

ブラジルで見た「極端な格差社会」の衝撃

―― 外山さんはサンパウロでの駐在経験もお持ちですが、海外の都市構造と比較したとき、今の東京はどのように映りますか？

外山：ブラジルのサンパウロのような都市は、格差社会の典型です。

私が現地で住んでいたマンションは、周囲が高大な防犯壁とゲートで囲まれ、入口には銃を持った警備員が常駐していました。移動の際も、誘拐や強盗を防ぐために防犯ガラス（防弾仕様）の車に乗らざるを得ない。そうしなければ安全すら確保できない社会なんです。

街中を少し歩けば、路上で幼い子どもを抱えて物乞いをする人たちが座っていて、スマホを出して歩くことすらできない。一度社会の格差が開きすぎて分断されると、安全というコストが跳ね上がり、全員が生きづらい世の中になってしまいます。

それに比べれば、日本の都市は奇跡的なほど安全です。あまり治安が良くないとされるエリアであっても、歩きスマホをしていて襲撃されるようなことはまずありません。錦糸町や川崎のように、かつて敬遠されていた街が再開発によって明るく生まれ変わり、ポジティブに評価されるようになったのは、日本の都市の素晴らしい新陳代謝だと思います。

しかし、今の東京も少しずつ、その安全で均一だった社会から「二極化」の方向へ歩みを進めているのではないかという危機感を持っています。

強い所有権と空き家問題のパラドックス

―― 都心では富裕層専用の超高額レジデンスが誕生し、一般のサラリーマン層が締め出される現象が起きています。なぜ日本型モデルの修正は難しいのでしょうか？

外山：日本特有の「土地所有権の強さ」と「過去のトラウマ」が大きく関係しています。

日本では、過去の極端な家賃上昇や地上げに対する反省から、個人の所有権や借家権が強く保護されています。行政であっても、個人の土地を強制的に接収したり、用途を強く制限したりすることが難しい構造になっているんです。

その結果何が起きているかというと、都心の一等地や利便性の高い駅前に、高齢者が一人で住む古い木造家屋や、権利関係が複雑化した空き家がそのまま放置されている。一方で、現役世代や子育て世帯は都心に家を買えず、片道1時間以上かけて郊外から通勤せざるを得ないという大きな歪みが生じています。

世界を見渡しても、この住宅問題に完全な正解を出せている都市はありません。

例えばシンガポールのように、外国人の不動産取得に高額のStamp Duty（印紙税）を課して参入を抑え込もうとしても、投資資金はすり抜けて別のルートを探すため、常に政策を改定して右往左往しています。

日本においても、単に市場原理にすべてを任せるのではなく、容積率の緩和と引き換えに中間層向け住宅（アフォーダブル住宅）の提供を義務付けたり、高齢者層がスムーズに単身用住宅へ住み替えられるような流動化の仕組みを作ったりと、国や自治体が主導して都市の新新代謝を促す制度設計が不可欠だと感じます。

5. これからの相場はどう動く？ 楽観も悲観もしない「地に足のついた住まい選び」

金利上昇でも「昔の価格帯」には戻らない現実

―― 政策金利が引き上げられ、金利上昇局面に入りました。今後の不動産相場について、外山さんはどのように予測されていますか？

外山：金利が上がったことで、足元では一部の高額物件や湾岸タワマンの過熱感が落ち着き、売り出し価格を下方修正する動きは見られます。ただ、結論から言えば「短期的な価格の調整はあっても、10年前・15年前の価格帯（例えば5,000万円台で都心近くのマンションが買えた水準）に戻ることはない」というのが、取材を通じた専門家たちの一致した見解であり、私の見立てです。

価格が暴落しない最大の理由は、供給側（ゼネコン・デベロッパー）の事情にあります。

第一に、建築コストの高騰です。人手不足や職人さんの人件費上昇、資材高騰により、マンションの建設コストは当時より7割〜2倍近く上がっています。ゼネコン側も「作りたくても作れない」状況であり、原価が上がっている以上、安く販売することが構造的にできません。

第二に、新築供給戸数の激減です。首都圏の新築マンション供給数はピーク時から8割減少し、土地の争奪戦も激化しています。

さらに、大手デベロッパーは十分な財務体力を持っているため、リーマンショックの時のように在庫を叩き売る必要がありません。

「コンビニのおにぎりが100円だった時代に戻らない」のと同じように、不動産価格もインフレとコスト高の波に乗っており、昔の水準に戻ることを期待して待つのは現実的ではないでしょう。

狙い目はどこか？ 選択肢を広げる住まい戦略

―― では、家を買いたいと考えている一次取得者層は、どのような視点でエリアや物件を選ぶべきでしょうか？

外山：共働きが前提となった今の時代、最も重視されるのは「職住近接（通勤時間）」です。そのため、中央線沿線などの西側の高級住宅街よりも、都心にアクセスしやすい東側エリアの注目度が高まっています。

例えば、葛飾区の小岩や足立区の綾瀬といったエリアです。かつては「飲み屋街」のイメージが強かった街ですが、三井不動産などの大手デベロッパーが再開発を手がけており、都心へのアクセスの良さに対してまだ相対的に手が届きやすい価格設定がされています。

また、東京都と周辺県（埼玉・千葉・神奈川）の境界線にも注目です。東京都は子育て支援策が非常に手厚いため、川を一本挟むだけで物件価格が1000万〜2000万円変わるという「歪み」が生じています。

しかし、千葉県流山市や埼玉県の主要駅周辺のように、独自の工夫で子育て環境を整えている自治体を選べば、川を越えることで予算内に収まる優良な物件に出会える可能性は十分にあります。

都内の狭小一戸建て（6,000万〜7,000万円台）も、子どもに部屋を与えたい子育て世帯にとっては現実的な選択肢として非常に人気を集めています。

自分たちの軸で「えいやっ」と決断する

―― 最後に、これから家を探す読者へのメッセージをお願いします。

外山：一番お伝えしたいのは、「世帯年収1,000万円超でペアローンを組み、都心の資産性タワマンを買う」という単一の勝ちパターンだけに囚われる必要は全くないということです。

もちろん、リスクを取って都心の物件を買い、資産形成を狙う戦略も一つの選択です。しかし、誰もがそのゲームに参加できるわけではありませんし、参加しなければ幸せになれないわけでもありません。

住宅の本質は、家族が安全に、快適に、その時期のライフスタイルを享受するための「器」です。子どもが生まれて部屋が必要になる期間なんて、人生80〜90年のうちのほんの10年〜20年程度に過ぎません。

「売却時に含み益が出るかどうか」という金融目線だけに縛られず、自分たちの収入と暮らしの身の丈に合った場所を選び、地に足のついた決断をすること。

情報が増えれば増えるほど決断は難しくなりますが、最後は自分たちの暮らしの軸を持って「えいやっ」と決断することが大切です。

日経新聞としても、単なる価格追従ではなく、人々の「暮らし」と「経済」の接点にあるリアルな情報を冷静に発信し続けていきますので、ぜひ今後の報道にもご期待ください。

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