マーケット急落？マンション最新市況解説

【2026/4/17　すんで社にて開催】

すんで：南
『 「すんでスクール」マーケット急落！？最新市況解説2026年春』ということで、開催していきたいと思います。たくさんの方にご参加いただいています。よろしくお願いします。

全員：よろしくお願いします。

すんで：南：金曜日の夜、お忙しい中、お集まりいただきましてありがとうございます。
最近、株価もすごい乱高下してて、ちょっと2週間ぐらい前まですごいやばいなと思ってたのが、最近また上がってきたりして。今日下がった株もありますよね！？

すんで埼玉：損切りしました。

すんで：南：損切りした？

すんで埼玉：爆損。マイナス9%とかね。

すんで：南：なるほど・・。
さて、世界情勢も含め、マンション相場は変わりゆくと思うんですけれど、そういった話を、本日はお三方に聞いてみていきたいと思います。
資材、特にナフサショック、ユニットバスが入らない、あるいは新築がどんどん中止になっちゃったりとかっていう話も、していければいいかな、と思っています。
1時間ぐらいちょっと話をして、その後はあそこにお弁当と飲み物、ビールとかありますので、懇親会していきたいと思います。よろしくお願いします。

全員：よろしくお願いします。

登壇者　自己紹介

すんで：南：はい。というわけで、自己紹介をしていきたいと思います。
まずは藤田さん、お願いします。

ふじふじ太：はい。株式会社FJリアルティの藤田と申します。 「ふじふじ太」という名前で活動をしておりまして、かれこれ湾岸エリアで約10数年ほど、取引をしてきております。

湾岸エリアの市況だったり、マンションであったり、エリアのことを、YouTube、ブログ、X等でずっと発信してきて、やっと最近は、いろんなメディアに呼ばれるようになりまして、頑張っております。よろしくお願いします。

すんで：南：出版も……。

ふじふじ太：あ、出版も。ありがとうございます。 湾岸特化の本ということで。皆様買う予定ですよね？笑

すんで埼玉：僕はポチってます。

高田：僕もポチってます。

ふじふじ太：サインします笑。4月23日に発売開始です。

すんで：南：楽しみですね。続きまして、高田さんお願いします。

高田：こんばんは。一心エステートの高田一洋と申します。

もともとは、東京都心の山手線側の高額不動産と、海外の物件とかホテル用地とか、いろんなものを扱ってきたんですけど、2021年の1月に自分で会社を起こして独立して、ゼロベースから会社を今立ち上げてきています。

「住み替え」が得意なのと、あと自分自身、自宅だけで4回買ってるんで、住み替え経験みたいなものも活かしながら、世の中に情報を発信させていただいております。今日はよろしくお願いします。

すんで：南：高田さんのご著書も、後ほどご紹介させていただきます。続きまして。

すんで埼玉：すんでの代表の岡野と申します。よろしくお願いします。

「すんで埼玉」というアカウントで2020年から発信を始め、6年ぐらい経ってます。私自身はもともと宅建業の経験なく独立して、南さんがもともと日鉄興和の出身でデベロッパー出身っていうところで、僕は素人で集客するみたいな感じでスタートしました。

ただ私自身、工務店の5代目の倅（せがれ）で生まれて、継ぎはしないんですけど、新卒で楽天に入って、3年目の26歳の時、新宿御苑の中古マンションを3,980万で買って……。
というところからスタートして、売って、妻の方なんですけど川口のマンションを買って売って、現在は日本橋浜町に買って、という感じで、自分自身でも住み替えをしています。

それと、先週ですね、埼玉の蕨のタワーマンションをセカンドハウスローンで三菱UFJ銀行で変動金利1.7%で借りて、購入しました（一同拍手）。
自分自身のお金というのも注ぎ込んで、リスク取ってやっていくということを続けてきたので、我ながらなんとなく説得力があるかなと思っています。今日はよろしくお願いします。

すんで：南：本日MCを務めます、すんで社の南です。

すんで社に入って5、6年になるのかなというところですが、もともとリビオの日鉄興和不動産におりました。デベの作り手としてやってたんですけど、新卒で入社してすぐ、リーマンショックがありまして……。

その時と比べ、当たり前ではありますが、建築費も爆上がりしてます。
2007年とかだと、坪単価100万になったと話題になってたんですけど、今やそれどころじゃない、というぐらいになってたりするので、円安・資源高っていうのはますます進んでいますし、作り手の目線からもお話できたらなというふうに思っています。よろしくお願いします。

全員：よろしくお願いします。

市場環境と資材高騰（ナフサショック）

すんで：南：日経平均と連動する、みたいな考え方もマンション価格にはあったりすると思うんですが、少しおさらいの意味でスライドを作っています。

2026年4月、最高値を更新して、今日はちょっと下がってると思うんですけど。この1〜2ヶ月、イラン情勢とかでがっつり下がったけれど、この1〜2週間であっという間に戻してきた・・という状況であります。

また、資材が高騰しているというのは、皆さんニュースでご存知かと思います。 株は戻ったところで資材は安くなっていません。
お金はあるけど資材がないから、資材を買うのにお金がかかる、
ますますインフレが進むよねというところで、「ナフサショック」なんていうふうに言われ方をしています。

LIXILとかパナソニックも受注を中止したりとか……また再開するなんて話題もあるけれども、いずれにしても、なかなか何も作れないよなという状況は続くのかな・・と危惧しています。

さて、資材の高騰について、藤田さん、実務で経験してていかがですか？

ふじふじ太：私はあまり買取再販をやっていないので、あんまりその影響が直に自分の仕事に対してマイナスっていうのは感じてはいないんですけど、知り合いのお客さんとか買取再販の方とかに聞くと、物理的にできないよねという話はよく聞きます。

また、最近、マンション買った方で、これからリフォーム予定の人がいるんですけど、「できない」ってことになってしまって。
その方はリフォームローンで買ってるんですよ。「これどうしよう」みたいになってる最中です。

結論、引き延ばしてくれるってことになったので大丈夫なんですけど、タイムリーに最近契約してこれからリフォームします、リフォームローンで期限区切られてますっていう方には、結構ピンチかもしれないなっていうのは感じてます。

すんで：南：ありがとうございます。再販をやってらっしゃる高田さんは、いかがですか？

高田：うちはもう、青ざめましたよ、今週は。速攻関係各所に電話しまくるっていうところで、ビビり散らかしておりましたが……。
結論なんとかなるかな、みたいなふうに思ってます。昨日、一昨日かな、受注を取り始めるという速報は、入ってきましたし。
コロナの時を思い返すと、そもそも給湯器がなかったんですよ。引き渡した後に「給湯器替えます」みたいな対応だったり、トイレの便座がなくて入ってこなくて、後で交換しますみたいな対応だったんで。
ユニットバスができるのかっていうところを、この数日、すごい電話してましたが、詳細はわからないまま、事なきを得ているんで……
回収はしなきゃいけないんですけど、一旦大丈夫なのかなというふうには思ってはいます。

すんで埼玉：まあなんか、高田さんと同じで、うちはそんな影響は今のところ出ないんじゃないかって、楽観視はしている状態ですね。
でも、もし本当に深刻になったら、うちが再販するとしたら、表層のみで、パパッとやるだけで売れそうな築浅物件を買いに行くんだろうなって思ってて。
それって、一般の人も多分同じだと思ってるんで、ワーストシナリオになったとしても、築浅がますます高くなるだろう・・っていう感覚を持ってますね。

すんで：南：つまり、そんなにリノベ（リフォーム）しなくても売れるような物件が、ますます需要が高まるんじゃないかと。

すんで埼玉：なんでかって言うと、僕らってやっぱり売上を昨対（前年対比）で超えていかなきゃいけないみたい、という考えを多分持つので。
利益が少なくなっても、在庫を確保したいっていう不動産会社は多いのかなと。
そういうふうに戦略を変えていくんじゃないかっていう予想をしています。

築浅に住んでる皆さん、おめでとうございます（笑）。

全員：（笑）

不動産投資のセオリーと家賃の動向

高田：逆に、逆張りもありじゃないですか？ このタイミングであえて、めっちゃ築古を安く買わせてもらうみたいな。

すんで埼玉：いや、体力続かなくなっちゃう……（笑）
うちはあんまり考えてないですね。

高田：今こそ逆張りでね。

すんで埼玉：僕は人生逆張り思考なんですけど、不動産業を始めて「順張りが正解だ」と気づきました（笑）。
駅近で、規模が大きくて、新しいのを買っておけと。もうそれだけです。
うち再販で今17個ぐらいやってますけど、赤字になってるのは旧耐震の2つだけなんですよ。儲かってないのも、やっぱり古いのが多くて。
それが正直、もう不変の真理というか、不動産は基本的にはセオリー通りに行くのが一番いい、ということを痛感してます。
まあ、僕らが築古が得意じゃない、仕入れルートが強くないっていうのもあるかもしれないですけど。
SNSと親和性の高いビジネスだと、やっぱりフォロワーさんが好きな商品を取り扱うと売れるんですよね。そうなると「築浅・駅近・大規模」になっちゃうな、と考えてます。

まあ、お金の話ばかりしましたが、実需の方は、好きな家を買うのが一番だとは思います。それを前提とした上での、作り手・再販業者としての目線をお伝えしました。

すんで：南：続いてのトピックですが、「家賃が上がっています」という話題です。 特に湾岸エリアなんかはめちゃくちゃ上がっているように思いますが、ふじふじ太さん、いかがですか？

ふじふじ太：上がってますね。爆上がりです。

上がり幅で言うと、もちろん物件価格のほうが早いんですけど、2022年くらいの60平米で、例えば豊洲で25万くらいだった部屋が、今は35万くらい。
3年で、そのくらい上がってますね。

すんで：南：物件価格はもっと上がってますけどね。

ふじふじ太：そう、物件価格は倍くらいになってるので、利回りはめちゃくちゃ低いです。5%から3%っていう感じです。

だから経済合理性は弱くなったというのは間違いないですね。
昔だったらキャッシュフローで比べた時、買ったほうが金利0.4%とかだったので、家賃払うより遥かに安かったんです。

でも最近はほぼトントン。

勝どきや月島の築浅だと、買ったほうがキャッシュフロー重い（月々の支払額が多い）ことすらある。そうなると「買うのやめようかな」ってなっちゃう層も出てくるくらいまで上がっています。

金利上昇と銀行の審査基準

すんで：南：家賃も上がっているけれど、金利の上昇も重いよね、というところですね。 次のトピックは「金利」です。
この数ヶ月、金利の上昇を肌で感じていますが、実務でやられている高田さん、いかがですか？

高田：そうですね、変わりましたね。

昔は出来上がり0.3%とか、すごいのだと0.189%（公務員向け）とかありましたけど、今は審査金利も上がって、実行金利も1%前後になってきている印象です。
ただ、お客さんがそれを気にしてるかっていうと、意外と気にしてない人が多い印象です。
東京のマーケットだと、金利の増減で予算が変わるっていう人はあんまり出会ったことがないです。
横浜の南部とかだと、月々1万円単位で緻密な資金計画を立てるんですけど、東京（都心）で営業してると「予算1億から1億5000万」みたいな、ざっくりした予算感で動く人が多いので、あんまり気になっていないのかな、というのが体感です。

すんで埼玉：金利もそうですけど、審査金利ですね。 某大手銀行とか今めちゃくちゃ上げてて、年収倍率7倍くらいがマックスみたいな。

すんで：南：借りられる額が下がっていると。

すんで埼玉：そうです。世帯年収1000万で、昔なら1億以上借りられたのが、40歳で35年ローンだと7000万くらいになっちゃう。金利は上がりますよ、というのをみんな受け入れちゃってる感覚はあります。

すんで：南：審査金利を上げている銀行、他にもありますか？

高田：A銀行、B銀行、あとC銀行が顕著ですね。某大手だとざっくり年収倍率6.8倍がマックス。某ネット銀行ならまだ9倍くらいいけたりしますけど。

すんで：南：メガバンクも上げざるを得ないと言ってましたね。まあ、出す人には出す（属性が良い人には貸す）、っていう、一律ではない部分もありますけど。

すんで埼玉：地銀（地方銀行）とか信用金庫はまだ頑張って出してくれるかなという感じですけど、投資用ローンは、どんなに属性が良くても2.4%がマックスです。
1年ちょっと前は1%台でしたから、かなり上がってますね。

すんで：南：これ実名出しちゃって、録画してますけど、大丈夫ですか？（笑）

高田：あ、編集で消してください（笑）。クローズドな話として。

すんで：南：はい、クローズドでお願いします（笑）。

エリア別戦略：湾岸・都心・埼玉

すんで：南：さて、エリアごとの具体的な話に入っていきたいんですけど、ふじふじ太さん。湾岸は今、どこが一番「熱い」というか、注目すべきだと見ていますか？

ふじふじ太：そうですね、やっぱり「晴海」は外せません。

晴海フラッグが入居開始して、あそこの街の熱量が一段階上がりました。
ただ、あそこは駅距離の問題があるので、実需で住むなら最高ですけど、資産性重視ならやっぱり「勝どき・月島」の駅直結・駅近タワマンが依然として強いです。

最近は「豊洲」も中古の成約単価が坪600万とか700万に届きそうな勢いで、正直、数年前の感覚だと信じられない価格になっています。

すんで埼玉：豊洲で坪700万……。
埼玉だと大宮の駅近タワマンが坪500万を超えて話題になってますけど、湾岸はもう別世界ですね。

ふじふじ太：そうなんです。だから、湾岸に住みたいけど予算が……という方は、少しエリアを広げて「有明」だったり、あるいは内陸側の少し古い物件をリノベーションして住むっていう選択肢が現実的になってきていますね。

すんで：南：高田さん、内陸側や都心はどうですか？

高田：都心はもう「価格で選ぶ」のが難しいフェーズです。今は「管理」と「コミュニティ」ですね。

特にヴィンテージマンションと呼ばれるような、築年数は経っているけど管理体制が抜群で、住んでいる層も良い物件。
ここをしっかり見極めて買うのが、今の高騰した相場でも失敗しないコツです。僕は最近、あえて築20年〜30年の物件をしっかり直して住むスタイルを推奨しています。

すんで：南：管理は本当に大事ですよね。修繕積立金がしっかり溜まっているかとか、長期修繕計画があるかとか。

高田：そうです。特に今の資材高騰、人件費高騰を考えると、将来的に修繕ができないマンションが出てくるリスクがありますから。

すんで：南：埼玉はどうですか？「すんで埼玉」さん。

すんで埼玉：埼玉は「二極化」が激しいです。浦和・大宮・川口はもう都内と変わらないマインドで買う場所。

一方で、そこから少し外れた駅の、駅近築浅物件はまだ「お得感」が残っています。
ただ、注意してほしいのは「リセール」です。埼玉で買うなら、万が一の時に「貸せるか・売れるか」を都内以上にシビアに見ないと、出口で苦労します。

すんで：南：確かに。埼玉は特に、駅からの距離で価格の維持率が全然違いますよね。

すんで埼玉：そうなんです。バス便物件は、今の相場でも慎重になったほうがいい。

すんで：南：ありがとうございます。
作り手の目線から付け加えると、今は新築のパンフレットに出ている「設備」よりも、そのマンションの「構造」や「立地」といった、後から変えられない部分にしっかりお金を払っている物件を選ぶべきです。

ふじふじ太：同感です。食洗機とかは後で付けられますけど、天井高や窓の大きさは変えられませんからね。

質疑応答：2億円の壁と「買い時」

すんで：南：さて、最後は質疑応答の時間に移りたいと思います。 事前にいただいていた質問や、今この場で聞いてみたいことがある方はいらっしゃいますか？

すんで埼玉：あ、僕から一個いいですか？高田さんに。 高田さんって都心のかなり高いところを扱ってるじゃないですか。最近の「2億円の壁」みたいな話、実際どう見てます？

高田：そうですね、2億円を超えると、急に買い手の属性が変わるんですよ。

年収2,000万、3,000万のパワーカップルでも、2億はさすがに足踏みする。
そうなると、やっぱり経営者とか、親の援助がある層とか。
でも、そういう人たちが「この立地なら2億でも安い」って言って買っていくのが、今の港区とか千代田区の現状ですね。

ふじふじ太：湾岸もそうですね。
晴海フラッグのスカイデュオとかも、2億超えの部屋から売れていったりする。結局、希少性が高いものにお集まっている感じがします。

すんで：南：ふじふじ太さんのエリアだと、最近は「広さ」を求める人も増えてますか？

ふじふじ太：増えてますね。でも、広い部屋はとにかく高い。
だから、あえて少し築年数が経っていても、専有面積が広くてリノベーションのポテンシャルがある物件を狙う賢い買い手も増えてきた印象です。

すんで：南：なるほど。会場の方から質問はありますか？……はい、どうぞ。

聴衆：今後の金利上昇で、どのタイミングが一番の「買い時」になると思いますか？

すんで：南：買い時。これ、永遠のテーマですよね（笑）。皆さんどうですか？

すんで埼玉：僕は「欲しいと思った時が買い時」ってずっと言ってます。
だって、相場を待って2年遅らせたら、その2年分の家賃はドブに捨ててるのと一緒じゃないですか。だったら、多少高くても、早く買ってその生活を享受したほうが人生の満足度は高いはず。

高田：僕も同じ。ただし、「出口」は考えておくべきです。
10年後に売るのか、一生住むのか。
売る可能性があるなら、やっぱりマーケットの波に左右されない「一等地」を選んでおくのが、一番のリスクヘッジになります。

ふじふじ太：僕は「今この瞬間の在庫」を見て判断すべきだと思います。 今、良い物件が出ているならそれが買い時。金利が下がるのを待っていたら、その物件は他の方に買われてしまいますからね。

すんで：南：ありがとうございます。作り手（デベ）の立場から言わせてもらうと、これから出てくる新築は、今よりもっと原価が高いものが乗ってきます。
つまり、安くなる要素が現状あまり見当たらない。そう考えると、中古でコンディションの良いものを今のうちに抑えておくのは、合理的な判断だと思います。

エンディング

すんで：南：さて、お時間も迫ってまいりました。最後に一言ずついただいて、懇親会へ移りましょう。

ふじふじ太：本日はありがとうございました。 4月に出る私の本もぜひチェックしてください！湾岸のすべてを詰め込みました。

高田：不動産探しは大変ですけど、今日みたいな場で情報をアップデートして、楽しみながら探してほしいと思います。ありがとうございました。

すんで埼玉：埼玉も、都内も、結局は「自分がどう生きたいか」だと思います。迷ったらぜひ「すんで」に相談してください。

すんで：南：ありがとうございます。 では、これでセミナー本編を終了します。この後は、後ろにお弁当とお酒を用意していますので、リラックスして色々お話ししましょう！お疲れ様でした！

全員：お疲れ様でした！