俺たちの東上線リターンズ〜最新市況とプロが選ぶ注目物件〜（すんでスクール文字起こし）

東武東上線沿線の不動産市況を深掘りする「すんでスクール」。
前回大好評だったセミナーが、最新データを携えて帰ってきました。
都心の価格が高騰し、一般層の「逃げ場」が失われつつある今、なぜ東上線が選ばれるのか？ 現場を知り尽くしたプロたちが本音で語ります。

目次

1. オープニング・自己紹介

2. 東武東上線のアクセスと実態

3. 最新の東上線市況

4. 成約事例の分析

5. 主要4駅の特色と住環境

6. プロが選ぶ「今、おすすめの物件」

7. 迷える検討者へのメッセージ

8. 質疑応答

9. まとめ・お知らせ

1. オープニング・自己紹介

すんで南： 皆さんこんばんは。よろしくお願いします。
今回、特に東上線に詳しい、すんでメンターの「はむ」さんと、「やっくる」さんをお呼びしています。
ホストは私、株式会社すんでの南が務めます。

私の個人的な東上線との縁は、高校時代に志木に通っていたため、池袋〜志木間は非常に思い入れのあるエリアです。現在は中央区明石町に住んでいます。

えい（自己紹介）： すんで社のえいです。よろしくお願いします。
私と東上線の接点ですが、前職が、「朝霞駐屯地」勤務の自衛官でした。
それをきっかけに東上線沿線に住むようになり、現在は朝霞駅付近でマンションを購入して住んでいます。
実体験に基づいたお話ができればと思います。

やっくる（自己紹介）： すんでメンターのやっくるです。
今は練馬区の光が丘に住んでいますが、成増、和光市、朝霞台などは非常に近く、生活圏として関わりがあります。
以前は三田線の西台駅近くに住んでいたので、東武練馬や上板橋にもよく出かけていました。

はむ（自己紹介）： すんでメンターのはむです。
今は朝霞市に新築マンションを買って住んでいます。
生まれは板橋区の三田線沿いでしたが、自転車でときわ台や上板橋にはよく行っていました。
大学時代は池袋住まいで、現在は和光市から志木駅の間を主戦場として、ウォッチしています。

2. 東武東上線のアクセスと実態

すんで南： まずはアクセス面について。
東上線は池袋起点ですが、地下鉄成増・和光市から副都心線や、有楽町線へ乗り入れており、そのネットワークは強力です。
実際に沿線に住んでいるお二人は、どう感じていますか？

えい： 最大の武器は副都心線直通による「縦のライン」です。
新宿三丁目や渋谷、さらには横浜方面まで一本で行けるのは、魅力があります。
私の場合は、すんで社は東京の東側、日本橋にあるのですが、出勤時はドアドア50分程度で到着します。
実際に住んでみて感じるのは「都心への距離が想像以上に近い」ということです。
「東上線＝池袋止まり」という昔のイメージを持っている方も多いかもしれませんが、都内主要エリアを網羅する、バランスの良い路線だと思います。

はむ： 有楽町線直通の存在も大きいですね。
私は仕事で、豊洲や有楽町方面へ行くことが多いのですが、乗車時間は1時間弱かかるものの、始発駅である和光市から（あるいは和光市で待って）座って通勤できるメリットは絶大です。
通勤時間を「読書や作業ができる時間」に変えられるのは、この路線の隠れた魅力ですね。

弱点を挙げれば「山手線の右下（品川・新橋）」エリアですね。半周してしまうので。
もっとも、羽田空港アクセスは優秀です。
志木や朝霞台からはリムジンバスが出ており、大きな荷物を持って満員電車に乗る必要がありません。
出張が多いビジネスマンにとっても、実は「バス一本で空港」という環境は重宝されるポイントだと思います。

3. 最新の東上線市況

すんで南： 23区、特に都心部や湾岸エリアは、一般の共働き世帯が手を出すには、高嶺の花となってしまいました。
東上線沿線の相場には、どのような影響を与えているのでしょうか。

はむ： 東上線も値上がりしていますが、都心部のような「投機的な暴騰」というよりは、実需に裏打ちされた「じわじわとした、逃げ場のない上昇」という印象です。
ただ、ここで皆さんに注意していただきたいのは、平均値のデータだけに惑わされないことです。

東上線の埼玉エリア（和光〜志木など）は一駅の範囲が非常に広く、駅からバスで15分、あるいは徒歩20分以上といった物件も同じ「駅の統計」に含まれます。
そのため、平均では安く見えるかもしれませんが、資産性の高い「駅徒歩10分以内」や「ブランド大規模物件」に絞ると、状況は一変します。
都心の高騰に押し出されたパワーカップルたちが流入してきているため、条件の良い物件は、早めに売れているのが現状です。

やっくる： 私の住んでいる練馬・板橋エリア、いわゆる「ねりいた」エリアも伸びてきています。
私が運営する「ねりいたLINE」でも、1年前（2024年）なら「予算5,000万円台」で自信を持って紹介できていた築浅・良質物件が、今では6,000万円を超えてくる物件も増えています。

4. 成約事例の分析：驚きの「億超え」と加速する価格転嫁

すんで南： いくつかの象徴的な成約事例を見てみましょう。まずは北池袋の「プラウドシティ上池袋」です。

はむ： ここは本当に驚きました。
2024年初頭は坪単価347万円程度でしたが、直近では坪477万円。
わずか7ヶ月で34%も跳ね上がり、ついに1.1億円という成約が出ました。
かつては7,000万円台、あるいは6,000万円台後半でも狙えた物件ですが、完全に「億の壁」を突破しました。
もはや一段上のステージに、行ってしまった感があります。

すんで南： なるほど。続いて、東武練馬の「イニシア東武練馬」。
2021年から2025年（予測含む）で22%アップしています。

やっくる： 東武練馬はイオン板橋ショッピングセンターがあり、ファミリー需要が極めて安定しています。
以前は5,000万円台が主戦場でしたが、今は6,000万円台前半が当たり前の水準です。
5,000万円台にこだわるなら、築年数を20〜30年と妥協せざるを得ない状況に追い込まれています。
「待てば下がる」という状況ではなく、むしろ「早く決断した人が勝ち」という相場が続いています。

すんで南： さらに和光市の「ライオンズ和光丸山台マスターズレジデンス」いきましょうか。

はむ： 和光市駅の駅近は、とにかく新しい土地が出ません
南側はホンダの本社があったり、大規模マンションがあったりして開発余地が少ないです。
北側は再開発中でこれが形になるまでは供給はされません。そのため、新規供給が極端に少ない状況です。

供給がなければ、価格は強気になります。

次に出る時は7,000万円台に乗っていてもおかしくない。

埼玉県とは思えない、強固な相場が形成されています。

5. 主要4駅の特色と住環境分析

はむ：以下、解説しますね。

• 【和光市】 「圧倒的な利便性」重視。有楽町線・副都心線の始発駅であり、急行停車駅。都心へ座って通勤できるメリットは唯一無二。街自体はコンパクトで効率的な街と言えます。

• 【朝霞】 「子育て世帯の聖地」。駅近くの朝霞中央公園など緑が非常に豊かです。えいさんも住んでいますよね？

えい： はい、朝霞はのんびりした空気が流れています。
駅前の開発も進み、アコレやマルエツなどのスーパーも充実していますが、一歩入れば静かな住宅街が広がっている。
実際に住んでみて「家族で住むならここだ」という安心感を感じています。

• 【朝霞台】 「広域利便性」。武蔵野線（北朝霞駅）との2路線利用で、浦和・府中・ディズニー方面まで網羅。共働きで職場がバラバラな夫婦に最適です。

• 【志木】 「商業と文教の街」。マルイがあり、駅前だけで生活が完結。学校も多く、落ち着いた雰囲気です。中古の選択肢も本来は豊富ですが、最近は優良物件を皆が手放さないので出物が減っています。

6. プロが選ぶ「今、おすすめの物件」：隠れた名作からランドマークまで（すべて収録時点）

えい： 私のおすすめは「コスモヒルズ和光丸山台」です。
駅徒歩11分ですが、専有面積78平米という広さが魅力（制約済）。
今の時代、70平米を切る3LDKが当たり前の中で、この広さは住んでからの満足度に直結します。
もう一つ、弊社お預かりの「ライフピア和光本町」。
徒歩10分で4LDK、収納が驚くほど充実していて、お子さんが二人以上いるご家庭には、今の相場の中で非常に賢い選択肢になります（制約済）。

はむ： 朝霞の「ライオンズ朝霞ベルポートレジデンス」。駅徒歩5分の高台でハザードも安心。資産性と安全性を両立しています。
外観重視なら、ウッドデッキ仕様のバルコニーが素晴らしい「ヴェーナシティ朝霞」。
「ベルフール志木本町」は、低層住宅地の落ち着いた環境で仕様も非常に高いです。
朝霞台なら、徒歩2分の「ザ・パークハウス朝霞台」。
価格は高いですが、利便性とブランド力を考えれば間違いない「鉄板」です。

やっくる： 私は「レーベン北池袋」を挙げます。
池袋駅徒歩19分、自転車ならすぐの「池袋徒歩圏」というパワーは、将来の資産価値を考えても大きいです。
実用性なら「イニシア東武練馬」。
駅徒歩5分、その道中にイオンがあり、仕事帰りの買い物動線が完璧です。
デザインもスタイリッシュで人気があります。

7. 迷える検討者へ（メッセージ）

えい： 「予算・相場・条件」のバランスを崩さないこと、ですかね。

住宅ローンはもちろん大事ですし、自分の予算を知ることがまず第一歩。
その次に、条件面では、「自分たちが本当に求めている設備や環境は何なのか」を一度紙に書き出してみると、整理されると思います。
食洗機が必須なのか、公園の広さが重要なのか。
軸が決まれば、今の相場でも迷いにくいと思います。

はむ： 「何のために家を買うのか」という原点に立ち返ることかな、と思います。
投資のためか、家族の笑顔のためか。
今はSNSで色々な情報が入ってきますが、他人の「正解」が自分たちの「正解」とは限りません。
自分たちのライフサイクルに合った物件を、自分たちのタイミングで買うのが一番ではないでしょうか。
メンター一同、DMで壁打ちもできますので、ぜひご相談ください。

やっくる： 自分に近い属性の人の意見を参考にするのはどうでしょうか。
独身の投資家と子育てサラリーマンでは、物件を見る目が違います。
また、実際に現地を歩き、自分たちの感覚を信じることが大切だと思います。

8. 質疑応答

Q1：治安は実際どうですか？

はむ：和光、朝霞、朝霞台は、駅前に夜のお店が少なく、クリーンです。
夜に子供連れで歩いていても全く怖くありません。

えい：本当に静かですよ。
ファミリー層が流入してきていることで、街全体の雰囲気がどんどん明るくなっています。
志木は賑やかですが、それも活気があるというニュアンスです。

Q2：ハザードマップの考え方は？

はむ：このエリアは「台地」と「低地」が、はっきりと分かれています。
高台の物件は、ハザードがかかりませんが、荒川や黒目川・柳瀬川などの川沿い方面へ下ると、リスクが出るエリアもあります。
えい：台地を狙って資産性を取るか、あえて低地で価格メリットを取り上層階でリスクヘッジするか。
自分たちの価値観に合わせて判断材料にしていただきたいですね。

Q3：出口戦略（リセール）は？

やっくる：都心がついに1億円を超えた今、都心30分圏内の東上線優良中古は、次なる検討者の「現実的な受け皿」になります。需要は底堅いのではないでしょうか。
はむ：多少高くても「次に誰かが住みたがる理由がある物件」を選びましょう。
交通の要所にある物件は、将来市場が冷え込んでも価格が大きく崩れにくいです。

Q4：浦和エリアと比較しての良さは？

えい：浦和は素晴らしいですが、今は価格が上がりすぎて都内と変わらない水準です。
比較すると東上線はまだ「実需で手が届く」価格帯です。
同じ予算ならワンランク上のスペックや広さを選べますし、地下鉄ダイレクトの機動力も魅力です。

Q5：東上線に向いている人はどんな人？

はむ：東上線沿線は農業も盛んなので、スーパーとかでは、今朝、農家さんが収穫しました、みたいな野菜が売っていて、そうしたところが意外と面白いです。
利便性を最重視したい、っていう方には向かないですけど、落ち着いてゆったり暮らそうかな？っていう人には合ってくるかなと。

やっくる：そうですね。練馬、板橋、東上線というのは子育てしやすい環境だと思います。なんといっても、緑や公園、自然が豊富です。
行政的にも、子育て支援には積極的です。
同年代のファミリーも多く、のんびり過ごしたいような人には、向いてそうな気がするなと思います。

9. まとめ

すんで南： 皆さん、熱い回答ありがとうございました！
「株式会社すんで」では、すんでメンターに匿名で相談できるサービス「sunde」を展開しています。
本日登壇いただいた、はむさんや、やっくるさんに、スマホから直接、本音の回答をもらえます。
「どこから始めていいかわからない」という相談でも大丈夫ですので、ぜひ一度登録してみてください。

えい： 私が運営している「東上線ライン」もぜひ登録してください。
ポータル掲載前の「今日出たばかりの物件」や、価格変更を最速でお届けしています。

やっくる： 「すんで練馬板橋ライン」も、練馬・板橋を中心とした厳選情報を配信中ですので、ぜひご登録ください。

すんで南： 東上線沿線は、今まさに「良質な住宅地」として再評価されています。
一人で悩まず、私たちの知見を使い倒して、納得のいく住まい探しをしてください。 本日はありがとうございました！

一同： ありがとうございました！