居抜き開業の闇〜2,000万円損して分かった「契約前に絶対確認すべきこと

東京都内で飲食店経営をしている者です。
2021年から2店舗目を探してきました。何度か契約までいたり、挫折に至るという経験をしてきました。またそうした挫折は似たようなトラブルが多かったので、ここから記していく話はその沢山あった話をまとめて綴ったフィクションです。フィクションです！

この記事では私が体験した事実をベースに、関係者のプライバシー保護および法的な観点から一部の描写を再構成・抽象化したフィクション（実話に基づく記録）です。

物件や人間的瑕疵がここまで酷いことはないにせよ、同様の事件は世の中には想像以上に溢れています。
なのでその事実を伝えることで被害者が少しでも減ることを願います。
特に居抜きを借りる多くの場合は金銭的に余裕がなかったりすることが多く泣き寝入りせざるを得ない方も多いという話を聞いたので、これから居抜き物件を借りて営業しようという方は参考にしてもらえると良いかもしれません。
全てを書いていくと長文になってしまいかねないので結論から書いていこうと
思います。
ダラダラと書いていくので途中で疲れてしまい長文にならないかもです。


結論(様々な問題を一つに綴ったフィクションなので損害額を除いて他の金額は具体的数字を伏せて●と表示します。)
最終損害額2000万
内訳
契約金●万
家賃●万
融資返済額●万
個人から会社への借入金●万
店内清掃調査費用●万
厨房機器●万
内装人件費●万
電気増設工事●万
営業逸失●万
一級建築士調査費用●万
弁護士相談料●万
内装工事消耗品費用●万

大家側の提示した賠償額●万円
内訳
保証金●万
解決金●万

6月までに物件の鍵など返却。6月中旬に店内厨房機器の運搬、撤去の目処をつけ賃貸契約も解除し撤退。

さて、なぜ飲食店営業に向けて物件を借りたのにも関わらずオープンできず、2号店は閉店となってしまったのか原因を記載します。

原因
①当店舗は建築完成当時から違法建築物であった。
2階建で申請されていたが、実際は3階建であった。3階建建築物において1階で飲食店を開店する場合、防火基準というものがあり非常に厳しい基準となるが、本来飲食店厨房において使ってはならないベニヤ板を使用されていた。構造計算がされていない建物で天井も基準違反していた。

②保険加入不可
上記違反により火災保険には加入はできなかった。火災保険は飲食店において必須なものであり、物件契約時に契約するように言われるし、契約書に明記もされる。例えると車の運転する免許に近いかもしれない。
ちょっと複雑な話ではあるが、厳密には保険加入は可能である。それは形式的な保険の加入である。形式的な保険加入というのはどういうことかというと、保険に加入して保険代を支払うことはできる、ただしその物件の問題によって生じた事には保険金は支払われないというもの。
つまり保険金を支払っていても火事が起きた場合、保険金は出ないという事である。
面白おかしく書いてしまうと趣味で保険会社に保険金を支払う(募金する)という事である。
そういう事で大手保険会社本社は実質加入不可と答えた。また加入不可と答える事で何かしらの争いに巻き込まれることを恐れた本社は代理店に任せてるから代理店に聞くようにと返答した。しかし代理店を勧めながらも、代理店が加入できると仮に答えた場合はコンプライアンス的に問題があるから加入は難しいだろうとも返答だった。

③消防法違反
建築当時から①の内容通り厨房内の壁内にはベニヤ板が使用され準耐火構造になっていなかった。また厨房内ダクトは重飲食店営業をしていたというのに7年間に渡り掃除されていなかったということや、それが原因かもわからないがダクト内部の破損や何らかの問題で壁内に油が流れ落ち、吹き込まれ壁内部は油を吸い込んだ木材となり、コンセント周辺の内部は油と埃が塊になり付着しいつトラッキング現象で火災が起きてもおかしくない状態であった。

予備
④害虫害獣問題
内見時当初からオープン以来ゴキブリやネズミなど見たことがないと再三大家は伝えてきた。あり得ないとは思いつつ、それだけ清潔にしてきたという印象を受けたが、内装工事中、壁に付着したステンレスを外すとチャバネゴキブリの死体がゴロゴロ落ちてきた。コンセント内部を確認するのにコンセントを外すと中から死体がポトポトと落ちて出てきた。客席の掃除をするとネズミの糞が山のようにあったりゴキブリの死体が出てきた。(害虫見たことないという音声もあり)。何年前のキャラクターのシール？と思われるチョコウエハースの付属品にある妖怪シールが出てくるほど長年掃除されていなかった証拠が出てきた。
厨房内グリストラップ(汚水や生ゴミや油が溜まる場所)は長年表面上の掃除しかされていないせいで硫化水素が発生し、排水管も建築当時から掃除してないということから詰りもありチョウバエが大量発生した。後々知ったが、グリストラップの上に置かれていた蓋の腐食は老朽化というよりも硫化水素により腐食であった。


当物件の契約に至る経緯
好きだった街を歩き不動産屋に掲示している物件情報を見て回っていたところ、当物件が掲示されていた。3階建ビルの1階、月々●万円(税抜)、飲食店NG、スケルトン渡し。という内容であったが物件の写真を見ると街で現在進行中で飲食店を営む店舗であった。
それでは何故飲食店NGなのか、間違いじゃないのかと思い不動産屋で質問をした。
NGの理由は、「現在飲食店を営む夫婦が3階建物件のオーナーであり、3階を住居として住んでいるため、他者が入居し火器を使用することで火事が発生することを恐れているから。」であった。
では火を使わずにオール電化で営業すれば火事のリスクも減るし、そういう条件ならどうかと質問した所、その条件であれば飲食店でも問題ないと返答がすぐにあった。

早速内見を依頼して見に行くと、飲食店として営業中であり常にオーナーがいて店はクローズしているが仕込みなどしておりモノが置いてあるような状態であった。
しかし、内見中も物件オーナーからは再三「オープンして依頼害虫害獣は見たことない」と伝えられていたため、害虫を見たことないというのはいささか誇張しているとは思うが掃除など徹底し清潔にしてきているのだろうということは伝わった。
スケルトンにするということであったが、綺麗に使ってきたということで、客席は確かに綺麗であった為スケルトンにするのは勿体無いと思い居抜きで受け取った。必要のないものだけ撤収するようお願いし契約に至った。
しかしここに落とし穴があった。
契約に至るまで1ヶ月近くメールのやり取りをしていたが、契約日まで契約書のドラフトなど送られて来ず。
不思議ではあったが、忙しい時期であったことと久しぶりの物件契約でそれが普通なのかと思ってしまった事、人間は皆良い人であるという完全に性善説であったこと、ヤル気に満ちていた事、多少の不都合があっても長くやる自信があった事など様々な要素で契約日当日まで契約書のコピーが無いことにちょっとしか疑問を持たなかった。

そして当日、普段聞きなれない文言など聞きながら、不利な条件などあるなぁと思いながらも長期で上手くやっていく自信があった事から契約をしてしまった。
ここで最も重大な問題となってしまった内容が契約書内の「現状有姿」という文言と「3年以内に解約をした場合、大家側が3年6ヶ月の家賃を請求する」という文言があったのにも関わらずサインしてしまったことであった。

3月に契約し、入居は6月から。6月に入居し早速客席の塗装を始めた。特殊な意匠塗料（左官材）⁠ という素材を使用して意匠仕上げを目指した。真夏であったが、衣装塗料で内装作業をすると粉塵が出て機械の故障時繋がる為、窓を閉め切りエアコンなしでサウナの様に暑くなった空間でほぼ毎日10時間近く作業した。出張などもあった為、完成は10月となった。客席の内装が仕上がり厨房の掃除に移行した。

また入居当時、ちょっとしたトラブルもあった。当店舗は契約上、火器使用禁止であったが厨房の床からガス栓が撤去されておらず3本も突き出ていた。火器使用不可であり床から出たガス栓のせいで厨房機器は置けないし危ないから撤去を依頼すると撤去代16万5千円(税込)なので半額の8万を払う様に連絡が来た。
高いと感じ何件か業者に確認すると8万でできる仕事で16万というのはありえず通常6-8万でできるという事、そして実は16万の仕事をしているのが大家の息子であることに違和感を感じ、折半を断り契約上撤去は大家持ちであるはずだし、金額としても異常だという事を伝えるとすんなりと受け入れ、支払いは大家側となった。請求書や内訳は気になったが届くことはなかった。
客席の内装がほぼ終わり、ガス栓が解決し、そして厨房の清掃を始めた。内見時は厨房機器があり気付かなかったが厨房の壁は油がベトベト付いていて物凄く汚かった。また強力な洗剤を使用して高圧洗浄しても何故か壁から油が滲み出てきて異臭が漂った。
仕方ない為油が滲み出る部分はモールテックス で上塗りして覆い被せることで異臭を消す努力をした。
厨房のグリストラップという生ごみが溜まる箇所がありそこからチョウバエが湧いていることに気づき蓋を開けると物凄い異臭と底から泡が湧き立っていた。具合が悪くなったので、個人で掃除は難しいと思い業者に依頼した。業者からは汚れを見ると10年近くちゃんと清掃をしていないかもしれませんと言われた。グリストラップ内の付着物は汚物の層ができて各側面に付着していた。第二配管にお湯を吹き込んでも戻ってくると言われ、恐らく配管はつまりかけていると言われた。
厨房の裏に食糧庫があり落書きがあったのでモールテックス で塗り潰そうと思い食糧庫に行くと薄暗くて気付かなかったが、壁と同色のテープが不自然に貼られていた。
剥がすとコンクリート製の壁に亀裂が入りなぜか油が滲み出ていた。また亀裂の場所によってはパテで上塗りしそこから油が滲み出ているという状態だった。
おかしいと思い大家を呼び質問すると
「長年油を使用してきたから壁内部に当然油が染み込んでいる。それによって溢れてくるのは当然。ダクトだって8年に一回交換すれば良いから一回も掃除したことないし汚い。7年使っている。グリストラップは営業開始して以来、ちゃんと掃除したことはない」と地獄の様な事実を告げられた。
そこで建築士に依頼し調査して分かった事実は

①コンクリート壁と言われた壁内部に油が染み込み、内部に油だまりもしくはコンクリートが油を吸い込み飽和するほどの油が染み付いている可能性がある。
②コンセントを開けてみると、コンセント内部は油と埃が多量に付着していて、電源を差し込むとすぐにでもトラッキング現象が起きてもおかしくない悲惨な状態。
壁にあるタイル部分裏側も多量の油付着。

ということが判明した。
すぐさま仲介不動産と大家を含め話す場を設けるよう連絡した。
大事な話なので電話でなくメールで要件を書いていくようお願いしたが電話ばかりかかってきた。
メールでは「特段文字にするような要件ではない」と一蹴された。
が、三者会議となった。
会議で問題点を話したが、現状有姿の一点張り。
ここで大家側が話した話
・害虫害獣は見たことがない
・ネズミは入ったことがある
・油は長年の汚れ
・良かれと思って全部渡した。好きなように利用してくれ
・配管は水流して点検して流れれば問題ない
・家賃は払い続けよ
・営業保証はしない

ここでわかったのは、契約書に現状有姿という言葉が明記されており、現場を見て借りた=全て知った上で借りたんだから、サインしたあなた方の問題ですと突き放されたということであった。
＊三者面談の日、現状有姿と言いながらもプロの不動産屋も壁の油を見て「これは何ですか？」と驚いていた。


そのまま営業もできずどうして良いか分からず眠れぬ日を過ごしており、動悸も止まらず12月末ごろ病院に行くと適応障害と診断を受けた。

現状有姿はあくまでも表面上の話だと考え、年始に建築士に依頼し壁の開口調査をした。
図面上、厨房はコンクリート壁と記載されていたが、開口すると木があらわになり、木は長年の油を吸い込み可燃物と化していた。
電動鋸で壁開口していた時に壁にちょっと電鋸を当てただけで燃焼臭が漂い危険を感じ、手動で開口せざるを得ない状況になったほどであった。
厨房内の壁は本来あってはならないベニヤ板があらわになり、消防法違反であることが判明した。
1月末に銀行員からオープンできなければ融資した額1100万を全額返済を求めることになるかもと言われる。すでに全て使用しており、営業利益が出て返済していく予定でいたため焦る。
同日に不動産屋に配管の調査をせめてして欲しいと依頼するも、洗浄はしてもいいが調査はしないと返答がくる。
このまま何もできず、営業しなければ首が回らなくなると思い営業へ舵を切る。
飲食店営業で必ず必要となる消防署の立会い調査依頼をしに行き、事実を話す。
立会い調査はしない、消防法違反なので修繕必要なら修繕してくださいと言われる。

ただ建築基準法に関しては管轄は役所であることが消防署でわかり、役所へ行くこととする。

そこで建築基準法の観点から質問するために、物件の情報を役所で取得していくと
当物件は台帳上2階建で現況3階建の違法建築物であることが分かった。

やはりこの様な空間で営業するのは難しいと思い撤退に気持ちが揺らぐ。
契約書上、撤退時はスケルトンにしてPB(耐火ボード)2枚ばりにする様書かれていたが、そもそも壁内部は違法な状態で今までも耐火ボードでないのに、なぜ建物の壁をより良くして去らねばならないのだろうと悩む。

都庁の不動産課に相談に行くと、なかなか酷い話だから民事などで裁判後にまた来ると良いと言われる。それまでは都庁へ行くというのは一つの交渉材料にすべきとアドバイスを受ける。

知り合いの消防士が、消防署を動かすための方法を教えてくれた。都民の声というものがあり、そこからメッセージを送ると本庁から各管轄の消防署に回答するよう求められるため動かざるを得なくなると知り、すぐに消防本庁の都民の声からメッセージする。
またその地域にも同様に地域長へのメッセージというものがありそこから住民からのクレームという体でメッセージした。

結果、これまで関わることを拒否していた消防署と役所が動いた。
消防署からは紙の書類としては出さないことはないと管轄消防署からは書面として書類が出た。
役所からは確かに穴を開けた部分は問題あるが、全ての壁を見なければ問題があるとは言えないと言われた。極論として、壁が紙製であってもそれが全体がそうであるという証明ができないなら、問題とは言えないとも。
これはつまり、壁全体に穴を開けるようなもはやスケルトンのような状態にしなければ問題の証明はできないと言われたのだ。

そしてそういった証明のもと、保険会社に行き、契約上飲食店オープン時に必須の火災保険に入れるか確認を取ると加入不可通知が届いた。
ここで問題になったのが
建物の構造上、飲食店をやる場合最低限必須となるのが
・厨房の壁に防火壁を二重貼して防火性能をあげる→厨房はとんでも無く狭くなる
・火災保険の加入が必須→事実を伝えると不可能

これを踏まえて三社協議をすることになった。
三者協議の結果は
物件の問題点は認め謝罪。(200円の値札が貼った新品のノートに弁護士が書いたと思われる謝罪文を棒読み)
しかし問題の解決の有無に関わらず家賃は全額払い続けることになった。それは現状有姿で借りているから、あらゆる問題を知って借りたんだから借主の問題という観点。
知り合いの保険仲介会社紹介するからそこから加入しろとの答えだった。

当然保険は加入できるはずがないから。仲介を通り越して本社に確認を取ると帰ってきた返事は
加入は可能。しかしこのような物件で問題が起きた場合、加入金をいただいても保険は降りない。つまり理論上、形式的加入はできるが意味がないから加入は不可という回答であった。
本社はそれはコンプライアンス上、加入できないとしているが、代理店がどういうかは不明であるため、代理店の答えに任せるが、代理店が仮に加入できるといった場合、それはあり得ないから追求するとのことであった。
実際に紹介受けた保険代理店は追及を受けたらしく、電話で相当の怒りをぶつけてきた。
そして大手保険会社4社に連絡して加入の可否を確認したが、明確に加入不可というのは2社、残りの2社は代理店に任せるが、形式的加入可能というのはコンプライアンス上ありえない。でも代理店に任せているという回答であった。(実質加入不可)
そんなこんなで加入できるできないという問題で2ヶ月ほど月日が経ち、和解という方向に進んだ。
裁判へ向かい白黒つけるという方法もあったが、それまでにかかる時間は2年ほどかかるという話、また費用も増していくという話を聞き、今回の事は学びとして損切りをし、今後関わらないようにした方が、経済的で尚且つ精神衛生上良いという結論に達した。
現状有姿というのがどれだけ強い法的効力があり、それが書かれている時にどれだけ真剣に調べなければならないのかということも知った。

しかしここで問題なのは、今回のケースで現状有姿から逃れるために必要であった事は沢山質問することであったのかもしれない。(特に居抜きの場合)
①図面に書かれている構造は本当にその通りなのか
②どのくらいの清掃頻度でどれくらい綺麗にしているか(排水管の高圧洗浄やグリストラップはちゃんと清掃できてるか)
③構造計算所はあるか？
④検査済証はあるか？
これらが分かって問題がないと分かった時点で、営業中だろうと関係なく、「ちょっと壁破壊して内部確認いたしますね？」と許可をとって破壊して問題性がない事を確認する。
そうまでしなければ、現状有姿が適用されいくら隠れた瑕疵があっても責任はこちらにあると言い張れるのだ。
なんなら死体が隠されてたとしても、その死体は造作として借主の責任として、引き継がされてしまう様な暴論クソ法律なのである。
それが不動産業界にある現状有姿。


また直感的に関わってはいけないと思った時に、自分の店は経営的に問題なく、契約後は関わらず売り上げを伸ばしていけば問題ないという考えも間違いであった。
やはり契約するときは、契約する相手の人柄や仲介者がいるのならば仲介者も信用に値するのか見定めなければならない。

例えば契約を急がせたり、契約当日まで契約書ドラフト持ってこなかったりする不動産屋はダメ。マウント取りたがったり、見栄を張って嘘ばかりついてると思ったり、何かしら引っ掛かる部分あったらダメ。

そしてもう一つ、この話では実は弁護士2社に連絡をした。1社目は途中で白旗を上げて去ってしまった。知り合いの弁護士であったが、専門外であった。弁護士にも専門分野があるが、不動産や建築に関しては専門外。最初から最後まで現状有姿だから相手に逆請求で家賃3年6ヶ月払わされるハメになるから営業した方がいいと勧められた。その為に、沢山の証拠を集めたが、やはり専門外だと最後まで建築の違法性や消防からの違反通知や保険会社からの加入不可通知の効果を理解してもらえなかった。一度店舗に来てコールドテーブルという冷蔵庫を指さしてコレがオーブンですね？と確認してきた時に、あぁ半年説明してきたけど、専門外だとやはり今回の件を理解してもらうのは難しいんだと諦めがついた。
今回解決に至ったのはそこから専門性の強い建築士とその方の紹介の弁護士によるものであった。そこからは解決が早かった。
しかし日本の法律というものは圧倒的に悪い人間も守るようにできている。だから賠償金というものも相場というものがあり、上限みたいなものがある。だから全額賠償してほしいなんて考えてもほぼ100%実現しない。なんなら弁護士費用でマイナスになる。

話は戻り、今回は初回からずっと問題視しながら、契約に直行してしまった自分の過信や幼さも問題があった。と思うことにした。
この出来事で自社は2000万ほどの損失が発生した。
5年間コロナ禍も店を閉めずいくら疲労しても2店舗目に向けて努力してきたものはあっという間に消えてしまった。
3月に契約し6月に入居、約1年の時間を費やした。
しかし失っただけではなかった。
この期間、その事を知って相談に乗ったり助けてくれるお客さんや友人。
この件でボーナスなどが減り、結果的に給与が減ってしまいながらも店を守ってくれる従業員、中様々な情報を調べ、法的に戦う知識を調べてくれる家族など、このお店が本当に好きな人が沢山いてくれるという事をしった。これは大きな収穫であった。

⁠そして今都内の新たなエリアでの出店に向けて動き始めている。⁠