【「はじめに」全文公開】10月8日発売『癌から9億』

10月8日に、新刊『癌から9億』が発売となります。

本書の著者・不動産投資家のトシヒロさんは、50代半ばで「咽頭がん」という診断を告げられました。

死を現実的に考えたとき、トシヒロさんは「残された時間で後悔はしたくない」と決意します。
そこから始まったのは、不動産投資を始めて、わずか3年で総投資額9億円に達するという、再起の物語でした。

今回のnoteでは、本書の「はじめに」を全文公開いたします。

ぜひ、トシヒロさんの渾身のメッセージを受け取ってください。

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はじめに

一歩踏み出す勇気で人生は変わる

「不動産投資なんて自分には無理」
「失敗したら多額の借金を背負って取り返しがつかない」
 
　このような不安を感じている人が多いと思います。本書はそんな読者の方の背中を押す本です。
 
　ただし本書は、単なる不動産投資のノウハウ本ではありません。
　利回りの計算式や、物件の探し方だけを書いた本でもない。不動産投資という手段を使って、自分の人生をどう動かしていくか。その考え方を書いた本です。
 
　まずは私自身の話を少しさせてください。
 
「咽頭がんです」
　その一言は、あまりにも静かに、しかし決定的に、50代半ばの私の人生を切り替えました。それまでも、病は私の人生に割り込み、そのたびに進むべき道を大きく変えてきました。
 
　20代の私は大企業で営業成績を上げていました。
　しかし、毎日激痛をともなうヘルニアに悩まされ、サラリーマンという安定を手放し、事業家へと舵を切りました。
　その後いくつかの事業を立ち上げ、成功もあれば、手痛い失敗も経験しています。
　その中のひとつを、20年以上の歳月をかけて育て上げ、最終的にＭ＆Ａによって上場という形で一区切りを迎えることができたのです。
 
　ようやく、長い闘いが終わった。
　これで少しは安堵できる──そう思った矢先に告げられたのが、「がん」でした。
 
　しかも、当時は、まさにコロナ禍の真っ只中……。
　長い入院生活を終えて、自宅に戻った私は、免疫力の落ちた身体への感染の恐怖に震えながら日常生活を送らなければなりません。
　限られた外出しかできず、部屋の中での楽しみはYouTubeの動画視聴くらいでした。
 
　ところが、この “動画漬け” の生活が、不動産投資をはじめるきっかけとなるのですから、人生は分からないものです。不動産関係の動画を見続ける毎日の中で、いつしか私の中に「自分でも不動産投資をやってみたい」という気持ちが芽生えてきたのです。
 
　とはいえ、当時の私は不動産について、あまりに乏しい知識しかありません。
　ましてや50代半ばという年齢で新しい挑戦を始めることは、決して簡単な決断ではないのです。とくに不動産投資という世界は一般的には若い人が有利と言われています。
 
「今さら始めても遅い」
「リスクが大きすぎる」
 
　といった声が頭をよぎらなかったとは言いません。
 
　でも、人生は一度きりです。このとき私は、心の底からそう思いました。いつ終わるか分からない命を前にして、「やりたいことをやらない理由はない」と気づいたのです。
　ゼロから学ぶ決意をした私は、それまで以上に不動産の動画を見まくりました。
　１日の視聴時間が10時間に及ぶ日も珍しくありませんでした。
　不安を感じながらも学び続け、小さな成功を積み重ね、融資を引き続けた結果、気がつけば開始からわずか３年で、総投資額は９億円に達していました。
 
　この経験を通して、私は確信しました。
　不動産投資は、正しい知識と行動、そして何より強い「マインドセット」があれば、年齢や過去に関係なく、人生を再構築する大きな力になるのです。
　もちろん、簡単な道ではありません。失敗もしますし、不安にもなります。しかし、それはどんな挑戦にも共通する要素です。むしろ、逆境の中にいる人ほど、そこから抜け出すための強い原動力を持っています。
 　私は本書で、「がんを乗り越え、不動産投資にたどりつき、失敗を重ねながらも、ゼロから短期間で資産を構築するに至った経験」をもとに、「逆境からの再起」や「マインドセット」、そして「なぜ不動産で早く資産が築けるのか」という私なりのメソッドを紹介していきたいと考えています。
　もし今、あなたが「不動産投資なんて自分には無理だ」と感じているなら、その気持ちはとても理解できます。かつての私も、まったく同じ場所にいました。
　しかし、断言できます。
　最初の一歩を踏み出す勇気さえあれば、人生は必ず変わります。

着実に資産を増やせるのが、不動産投資

　不動産投資なんて自分には無理と感じる理由の多くは、「難しそう」「損をしそう」というイメージにあるのではないでしょうか。
　確かに、大きな金額が動く世界ですから、慎重になるのは当然です。
 
　ただ、その ‟こわさ” の大部分は、知識がないために生まれているのです。
　たとえば、不動産投資にある「第３の儲け」を知るだけでも、見え方は少し変わってくると思います。一般的に知られている不動産投資の利益といえば、毎月の家賃収入である「インカムゲイン」と、売却時の値上がり益である「キャピタルゲイン」の２つが挙げられます。ところが、不動産投資には多くの人が気づいていない「第３の儲け」が存在します。
　それが「返済による内部蓄積」です。
 
　仮に１億円のアパートを金利２％・30年のフルローンを組んで購入したとします。
　10年後、物件価格が15％下落して8500万円になっても、その時点のローン残高はおよそ7300万円まで減っています。
　売却すれば手元に約1200万円が残る。物件価格が1500万円も下がっているにもかかわらず、利益が生まれるのです。さらに、ここに10年分の家賃が乗っかってきますので、とてつもない金額になります。

　なぜか。‟物件にお金が貯まっている” からです。
　毎月の返済は支出に見えますが、その一部は元本の返済として資産に変わっています。
　しかもその返済原資のすべてが入居者の支払う家賃です。
　つまり不動産投資とは、銀行から借りた ‟他人のお金” で物件を購入し、入居者という別の ‟他人のお金” でローンを返済しながら、時間とともに自分の資産が物件の内部に積み上がっていく仕組みなのです。
 
　保有期間が長くなればなるほど、この効果は大きくなります。
　だからこそ、十分な現金を持つ投資家であっても、あえてローンを活用するケースが多い。手元資金を温存しつつ、他人のお金を使い、他人のお金で返済して、しっかり自分の資産を増やすという考え方です。
「第３の儲け」の構造を理解するだけでも、不動産投資＝高リスクではなく、効率的な資産形成の手段として見えてくるはずです。

誰にでもできる「シンプルな４ステップ」

　55歳、ゼロからのスタートでしたが、そこからYouTube漬け、勉強漬けの生活がスタートしたことは先述しました。投資に踏み切った最初の一棟は、１億7000万円という大きな決断でした。そこから約４ヶ月ごとに物件を購入し、３年ほどで総投資額は９億円に到達します。
　そう書くと、もしかしたら投資には特別な才能や大胆な勝負勘が必要だと思えるかもしれません。
 
　しかし、振り返れば、そこにあったのは極めてシンプルな「４つのステップ」の繰り返しだったのです。
　それは「学んで→行動して→人と会って→楽しむ」です。
 
　①学ぶ
　まずはYouTubeやセミナー、書籍など興味のあるものから入り、基礎情報を集める。
　そして体系的に学び知識を身につける。成功例だけでなく、失敗例にも目を向けることで、リスクの輪郭を明確にしていきます。
 
　②行動する
　知識だけでは何も変わりません。小さな一歩でもいいから実際に動く。
　物件を調べ、問い合わせをし、現地に足を運ぶ。動いて実践してこそ ‟知識” を ‟実感” として生きた武器に変えていきます。
 
　③人と会う
　不動産投資は情報戦であり、人とのつながりが極めて重要です。
　不動産会社、金融機関、先輩投資家──そういった方々に実際に会い、話して仲間を作ることで、ネットでは得られない生きた情報が手に入ります。
 
　④楽しむ
　これが最も大切だと考えています。不安やプレッシャーに押し潰されるのではなく、プロセスそのものを楽しむ。学び、動き、人と出会う。その一つひとつを前向きに捉えることで、継続する力が生まれます。
 
　この４ステップは、誰にでも再現可能で普遍的なプロセスです。
　本書の物語は、特別な成功談ではありません。
　一人の人間が、「学んで→行動して→人と会って→楽しむ」というシンプルなステップを繰り返した、その記録です。本書では私の辿ってきた全過程を各章に詳しくまとめています。

３つの視点で語る本書の特徴

 　世の中に不動産投資に関する書籍は数え切れないほど存在しています。
　その多くが
「いかに利回りを上げるか」
「どのエリアを選ぶべきか」
などといったノウハウの提示に終始しているように思えます。
 
　しかし、本書は不動産投資の技術論ではなく、「一歩踏み出して行動できる人生」を提案したいのです。そして現状を変えたいと思っているあなたの背中を押したいのです。
　自分の現状を変えるためにまず大切なことは、自分の経験や強みを自分で理解することです。私の場合はタイプの違う３つの人生を歩んだ ‟経験” と、それによって得たマインドや視点です。
　それは次の３つです。
 
　①大手企業のサラリーマン時代の経験で培った「結果を出すための分析と実行」の視点
　②22期連続増収増益を達成した事業家時代の経験による「経営マインド」
　③がんから再起した経験による「逆境を乗り越える哲学」と「投資家としてのマインド」
 
　第一の視点である「分析と実行」は、大手自動車メーカーの営業マンだった頃に身につけました。与えられたメソッドであっても、結果がでなければ他の方法を試す。情報を分析して、具体的な行動に活かし、結果を出して初めて意味を持つのです。
 
　第二の視点である「経営マインド」は、規模の大小に関係なく、すべての不動産投資家に必要な姿勢です。先ほどの「第３の儲け」のように収益を生む構造を理解し、コストを管理し、将来のリスクに備える。その一連のプロセスは、まさに企業経営そのものであり、不動産投資そのものです。
 
　そして第三の視点である「逆境を乗り越える哲学」は、本書の根幹ともいえる要素です。金利の上昇、想定外の出費、空室リスク──さまざまな困難は必ず訪れます。
　その場面で試されるのは、知識ではなく ‟覚悟” と ‟向き合い方” です。
 
　皆さんもぜひ自分の経験や強みを整理し、自分で認識してみてください。
　大事なのは、どのような状況であっても、分析し、行動し、小さな決断を積み重ねて局面を打開することです。それは誰でも意識すればできることであり、特別な才能は必要としません。唯一必要なのは継続していこうとする ‟意志” だけです。
　だから本書は、あなたが自分の人生において「決断し、行動する人間」へと変わるための一冊でもあります。そのために私の ‟最強の武器” を手渡したいと思っています。

残された時間で後悔はしたくない

　あなたには、どれぐらいの時間が残されているか考えたことはありますか。
　私は考えました。
 
　多くの人にとって自分に残されている時間は分からないものです。
　でも、がんの告知をされ、死を現実的に考えたとき、自分に ‟残された時間” を後悔しないように使おうと決めたのです。
　最後の瞬間に「あれをやっておけばよかった」という後悔だけはしたくない。
　むしろ、挑戦して失敗したほうが悔いはないと思いました。
　大げさな言い方をすれば、がんが治ったばかりの私は「死ぬこと以外はかすり傷だ」ぐらいのメンタルでした。
　だから、これからの自分の人生は不動産投資にかけたいとスタートを切ったのです。
 
　損しても、恥をかいても、生きている限りはやり直せます。
　それなら、一歩を踏み出さない理由はどこにもありません。
 
　でも、世の中には失敗を恐れるあまり、立ち止まっている人もいます。
　私は止まることは怖いと感じています。
　なぜならじつは、立ち止まっているつもりでも、本当はゆっくりと後退しているからです。

　私は、人生はゆっくり動く下りのエスカレーターに乗っているようなものだと思います。
　だから、何もしなければ、確実に下がっていきます。
　必死に足を動かし上にあがろうとして、ようやく現状維持です。さらに上を目指すなら、流れに逆らうだけの強さとスピードが必要になるでしょう。
 
　今がまさにそういう時代です。
　インフレが進み、現金の価値は削られつづけています。
　銀行口座に数字として残っている金額は、金額は同じでも気づかないうちに価値が下がり「買えるもの」が減っていっています。
　通帳の残高は同じでも、中身は確実に変わっていきます。
　なにもしなければ、時間と資産は目減りしつづけます。
 
　とはいえ、そういう私も昔は人生の残りの時間について考えたことなどありませんでした。かつては夜の街で、きらびやかな夜を過ごしていた時期もありました。しかし、どれだけお金を使っても、自分の中に満たされない気持ちが積み重なり、虚しさだけが残ったのです……。
 
　いまの私は不動産投資をすることが楽しくて仕方がありません。
　不動産について学び、仲間とつながり、仮説を立てて投資に踏み切る。
　楽しいことに時間と資産を使っているというたしかな手応えを感じます。
　残された時間が有限である以上、同じ場所にとどまり続ける余裕はありません。
　だからこそ、今この瞬間に何をするかがすべてです。人生は待ってくれません。
　下りのエスカレーターは、今日も静かに動き続けているからです。

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