【対談】モゲ澤×すんで南｜「金利上昇＝終了」ではない！インフレを味方につける不動産戦略2026夏

2026年6月、さらなる利上げが発表され、住宅ローン金利の動向に注目が集まっています。
「今、家を買っても大丈夫？」そんな不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローン診断サービス「モゲチェック」を運営する住宅ローンアナリストのモゲ澤さんをお迎えし、株式会社すんでの南がホストとして、これからの不動産市場の展望と、賢い住宅ローン戦略について、お話を伺いました。

📌 目次

1. はじめに：自己紹介と最近の金利動向

2. 植田日銀の利上げは「予想の範囲内」だったのか？

3. 日銀と政権の綱引き：2028年までの「時間稼ぎ」

4. 「平成デフレ脳」からの脱却：金利1.5%〜2%は本当に高いのか

5. 家計への影響シミュレーション：5,000万円借りているとどうなる？

6. インフレ時代を生き抜くための「不動産×投資（NISA）」の最適解

7. 二極化する不動産市場：失敗しない街選びは「家賃」を見ろ

8. モゲ澤流・不動産投資術：利回りが低い物件ほど狙い目のワケ

9. これから家を買う人へ：予算設定の「フルスイング派」と「保守派」

10. まとめ：モヤモヤした不安を数字で見える化しよう

1. はじめに：自己紹介と最近の金利動向

南： こんばんは、モゲ澤さん！最近は利上げのニュースが相次いでいて、お忙しそうですね？

モゲ澤： そうですね、利上げの局面になるとお声をかけていただく機会が多くて、ありがたい限りです。
朝から晩まで取材対応やその準備に追われるので、息つく暇がなくて、精神的にはやや消耗しています（笑）。

南：そんな時にお付き合いいただき、ありがとうございます。
さて、2026年6月にも利上げがあり、家の購入を検討している方にとっては「いつ決断すべきか」という悩ましい時期だと思います。
特に高額物件の相場は踊り場にあるとも言われていますが、今後の展望を含めて、解説いただければと思います。

まずは、簡単にお互いの自己紹介からいきましょう。
私は「株式会社すんで」の南と申します。
妻と子どもの3人で中央区の築地（明石町）に住んでいます。
マンションは4年前に購入しまして、住宅ローンは変動金利です。

モゲ澤： 住宅ローンアナリストのモゲ澤です。
無料で使える住宅ローンの比較・診断サービス「モゲチェック」を運営しております。

私自身も不動産は2軒所有していまして、1軒は城北エリアの自宅マンション。
もう1軒は、少し前に日本橋で買った投資用の2LDKマンションです。
基本的には「インフレでなんとかなるだろう」とドカッと構えてほったらかしています（笑）。
住宅ローンはペアローン・35年の変動金利で借りていて、繰り上げ返済もせず、そのまま返済を続ける予定です。

2. 植田日銀の利上げは「予想の範囲内」だったのか？

南： ここ最近、利上げのペースがかなり早いと感じるのですが、この動きはモゲ澤さんにとって「予想の範囲内」でしたか？

モゲ澤： 結論から言うと、今のところは見立て通りですね。
黒田前総裁の時代は「そこまで金利は上がらないだろう」と見ていたのですが、植田総裁になって潮目が変わりました。
就任当初に「賃金がそこまで伸びていなくても利上げする」という趣旨の発言があったんです。
それでおそらく、この総裁は上げていくだろうなと思いました。

私の著書では、最終的な金利（ターミナルレート）を「1%」と書きましたが、最近の状況を見てベースシナリオを1.5%、リスクシナリオを2%へと上方修正していました。
ですので、今の利上げペースは、想定内という感覚です。

3. 日銀と政権の綱引き：2028年までの「時間稼ぎ」

南： 植田総裁は利上げを進める意志が強いように見えますが、これはインフレや円安を抑えるためなのでしょうか？

モゲ澤： 正確に言うと、これまでの「金利がほぼゼロ」という状態が、日本経済にとって異常事態（集中治療室にいるような状態）だったということです。
金利はよく「経済の体温計」と言われます。
賃金が上がり、みんながモノを買うことで物価も上がるという良い循環が回っているなら、金利も適正な水準にあってしかるべきです。
逆に、経済が回復しているのに金利を低いままにしておくと、お金が溢れてバブルを引き起こしかねません。
日銀としては、日本経済が回復して「退院手続き」を取ろうとしている今の状況に合わせて、金利を適正化したいという狙いがあります。

南： ただ、政権側（高市首相）としては金融緩和のイメージが強いですし、利上げには難色を示しているのではないですか？

モゲ澤： はい、日銀と政権の間で激しい綱引きが行われています。
政権側としては、財政出動（補正予算や減税など）をどんどん行いたい立場ですから、金利が上がると国債の利払いが増えて足かせになってしまう。
だから「利上げはちょっと勘弁してよ」というのが本音でしょう。

ここで注目すべきは「時間」です。
日銀の政策委員（全9名）は任期が5年なのですが、実は来年から再来年にかけて、多くの入れ替わりがあります。
大きな国政選挙が、予定では2028年夏までないことを考えると、現政権がしばらくj続く可能性が高く、そうなると日銀には金融緩和を重視する「リフレ派」の委員が送り込まれることになります。

私の見立てでは、2028年春には、日銀内でリフレ派が過半数を占めるようになります。
つまり、それまでの間に「日銀がどこまで利上げを進められるか」という、時間との勝負になっているのが現状です。

4. 「平成デフレ脳」からの脱却：金利1.5%〜2%は本当に高いのか

南： 日銀のタカ派（利上げ積極派）は「中立金利2%」を意識しているようですが、私たち一般ユーザーからすると、平成のデフレ時代が長かったせいか「ずいぶん高くなったなあ」と感じてしまいますよね。

モゲ澤： その感覚はとてもよく分かります。
ただ、私は金融の世界が長いので、グローバルの水準から見れば「上がっても1.5%〜2%程度なんて、めちゃくちゃ低いじゃん」と思ってしまうんです。

日本の賃上げスピードが欧米ほど一気にいかない背景には、強力な解雇規制があります。
企業側は一度雇った人を簡単に解雇できないため、人手不足であっても慎重に賃上げを行わざるを得ない。
そのため「賃金上昇を起点とした物価上昇」のサイクルが緩やかになり、結果として金利もそこまで急激には引き上がらない。
そう考えると、1.5%〜2%での着地というのは、今の日本経済の実態に照らし合わせれば非常に妥当なラインだと思います。

5. 家計への影響シミュレーション：5,000万円借りているとどうなる？

南： 実際に金利が上がった場合、家計にはどれくらいのインパクトがあるのでしょうか。
例えば金利が「1.0%から1.25%」へと0.25%上昇した場合、5,000万円を35年返済で借りている人だと、毎月の返済額は約6,000円の増加になりますよね。

モゲ澤： そうですね、だいたいその計算になります。

これが1億円のローンを組んでいるパワーカップル（世帯年収1,500万〜2,000万円クラス）であれば、単純計算でその倍なので、毎月約1万2,000円の増額です。

この負担をどう捉えるかは家計によりますが、賃上げの恩恵がなく、資産運用もしていない人にとっては、純粋に負担増になります。
一方で、しっかり資産運用をしていて株高の恩恵を受けている人にとっては、そこまで致命的なマイナスにはなっていないのではないでしょうか。

6. インフレ時代を生き抜くための「不動産×投資（NISA）」の最適解

南： お話を伺っていると、単にキャッシュ（現金）を貯め込んでいるだけの戦略は、今の日本だと通用しなくなってきていると感じます。

モゲ澤： まさにその通りです。
「なぜ金利が上がるのか」といえば、インフレだからです。
であれば、そのインフレをいかに味方につけて家計に取り込むか、という視点が欠かせません。

具体的には以下の2つの戦略が有効です。

1. インフレヘッジとして「資産（不動産や金融資産）」を持つ

2. 円安対策として「海外資産」を持つ

私自身、自宅マンションに加えて投資用マンションを買い、さらに新NISAなどを活用して毎日「S&P500」を機械的に積み立て購入しています。
住宅ローン金利は上がってもたかが知れている（最大でも2%程度）と踏んでいるので、変動金利のまま繰り上げ返済もせず、浮いた資金をすべて投資に回しています。

現金をそのまま持っているとインフレで価値が目減りしてしまいますから、長期分散積立投資を行うことは、今の時代を生き抜くための「絶対マストな条件」だと言えます。

7. 二極化する不動産市場：失敗しない街選びは「家賃」を見ろ

南： ここ数年で物件価格の上昇が続いていますが、今後の不動産価格はどのように推移していくと思われますか？

モゲ澤： 基本的には「完全な二極化」が進むと考えています。
「バブル崩壊だ」「頭打ちだ」
という声もありますが、この10年で首都圏のマンション価格はほぼ倍になりました。
経済活動ですから5〜10%程度の価格調整（一時的な下落）は当然ありますが、マクロなインフレトレンドが変わらない以上、長期的にはまだ上がっていくと見るのが自然です。

ただ、これからは
「金利上昇やインフレなんてへっちゃらな、高所得者（ベアで給与が上がり、株でも儲かっている人）が選ぶ街」と、
「インフレがダイレクトに家計にヒットし、しんどさを感じている層が買う街」
とで、値動きが真っ二つに分かるのではないでしょうか。

南： なるほど。「選ばれる街・負けない街」を見極めるポイントはどこにあるのでしょうか？

モゲ澤： 確実な指標は「家賃が上がっているかどうか」です。
ポータルサイトに載っている「売り出し価格」は、売り主の強気の希望価格が含まれているため、実際のポテンシャルを見誤ることがあります。
しかし、家賃は実際の成約価格とズレが少なく、そのエリアに住む人たちの「リアルなお財布事情」を色濃く反映します。
家賃が順調に上がっている街の物件であれば、金利上昇にも負けない強いエリアだと判断して間違いありません。

8. モゲ澤流・不動産投資術：利回りが低い物件ほど狙い目のワケ

南： ちなみに、モゲ澤さんが日本橋に投資用物件を買われたときは、「キャッシュフロー（毎月の収支）」と「キャピタルゲイン（売却益）」のどちらを狙っていたのですか？

モゲ澤： 完全にキャピタルゲイン狙いです！
毎月のキャッシュフローなんて気にしていませんし、実際、今は毎月10万円ほど持ち出し（赤字）が出ている状態ですよ（初告白ですが笑）。

南： えっ！モゲ澤さんクラスでも、CFはマイナスなんですか？

モゲ澤： はい、むしろ私は、「利回りが低い物件」じゃないと買いたくないんです（笑）。
利回りが低いということは、それだけ一等地で人気があり、希少性が高く、利便性が良い街である証拠です。
そういう物件ほど、将来的なキャピタルゲイン（値上がり益）が期待できます。

不動産の価格が上がるときは、まず物件価格が先行して上がり、家賃はタイムラグを置いて、後からゆっくり上がってきます。
そのため、良い物件ほど一時的に表面利回りは下がりやすい。
一般的な「利回り計算」には将来の値上がり益（含み益）が反映されていないので、利回りの数字だけに囚われるのは片手落ちだと僕は思っています。

逆に、地方のオンボロアパートのように「利回り40%」を謳うような物件は、将来的な人口減少を考えると出口（売りたくなったときの買い手）がありません。
毎月の持ち出し（赤字分）は、「将来に向けた強制的な積立投資」だと割り切って、出口でドカンと回収する。それを狙っています。

9. これから家を買う人へ：予算設定の「フルスイング派」と「保守派」

南： これから実需（自分が住むため）の家を買おうとしている人へ、住宅ローンの組み方や予算設定についてアドバイスはありますか？

モゲ澤： まず予算については、その人が「何に幸せを感じるか」という価値観次第です。

もし、家を資産形成の柱として捉え、将来的な含み益を狙いに行きたいのであれば、ペアローンや長期ローンを活用して借りられるだけ借りる「フルスイング（年収倍率8〜10倍、人によってはそれ以上）」で勝負するのも一つの戦略です。
高い物件ほど長期的に値上がりしやすい傾向があるからです。

一方で、「家にお金を縛られたくない」「趣味や有価証券の投資に資金を回したい」という保守派の人は、年収倍率を5倍〜7倍程度に抑えておくのが無難でしょう。

どちらが正義というわけではなく、リスクとリターンは表裏一体です。
大事なのは、金利が今の水準から「0.5%〜1%」上がったとしても（変動金利が2%〜3%になったとしても）、慌てずに家計を維持できるかというシミュレーションを事前にやっておくことです。

10. まとめ：モヤモヤした不安を数字で見える化しよう

南： ありがとうございます。
最後に、これから家探しや住宅ローン選びに臨むみなさんへ、メッセージをお願いします。

モゲ澤： 金利が動く時代になり、家を買うのが「怖い」と思う気持ちは本当によく分かります。
ただ、どの時代であっても、数千万円の借金を背負って家を買う瞬間というのは誰もが怖いものです。

そのモヤモヤとした不安を解消する唯一の方法は、「数字に落とし込んで見える化（可視化）すること」です。

「金利が〇%上がったら、毎月の返済は〇円増える。
でも我が家にはこれくらいの投資資産や賃上げの見込みがあるから大丈夫だな」とシミュレーションができれば、それは一歩を踏み出す大きな原動力になります。
まずはバクッとした不安で立ち止まらず、数字に落とし込んで現実的な計画を作ってみてください。

南： まずは一歩動いてみることが大切ですね。

住宅ローンの具体的な比較や診断に迷ったら、ぜひ「モゲチェック」で可視化してみてください。

そして、物件選びや購入のご相談は「すんで」でお待ちしております！

モゲ澤さん、本日は遅くまで本当にありがとうございました！

[対談を終えて：南の編集後記]
モゲ澤さんはいつも快活で、エネルギーに溢れており、会うと元気をもらえる存在です。インフレや金利上昇というとマイナスのニュースと捉えられがちですが、発想を変え、こんな世の中でベストな選択を送り、豊かな人生を歩むためにはどうすればいいか、考えるきっかけに改めてなりました。