【実録】新築ワンルーム投資の罠から脱出し、ファミリー物件でキャピタルを得るまで

■ 目次

1. オープニングと自己紹介

2. 1件目の物件（千代田区ワンルーム・サブリース）の振り返り

3. 2件目探しの条件と銀行の融資条件

4. 物件選定での紆余曲折（NGや契約解除など）

5. ついに見つけた物件（鳩ヶ谷）と仲介の価値

6. 購入から10ヶ月後のノートと3件目（西新井）の購入

7. プロのシミュレーションと西新井物件のスピード退去・売却劇

8. 今後の展望と不動産投資の醍醐味

9. 参加者からのQ&Aセッション

10. エンディング

1. オープニングと自己紹介

南： 「余った与信で投資物件スクール リターンズ」、お送りしていきます。

私は株式会社すんでの南と言います。不動産デベロッパー出身です。

現在は中央区に、妻と子供の3人暮らしをしています。

続きまして、やっくるさん、自己紹介をお願いします。

やっくる： はい、すんでメンターのやっくると申します。

埼玉の桶川市出身で、最初は、板橋区で新築マンションを購入して、5年くらい住みました。
今は光が丘の戸建てに住んでいます。

南： やっくるさんは、不動産投資歴でいうと、もう8年になりますよね。

やっくる： 2017年からなので、もう9年くらい経ちますね。

南： すごいですね。

やっくる： いやいや、最初の7年くらいは、ちょっと無駄な時間を過ごしていた感はあるので、まだまだビギナーのつもりでいます。

南： でもいろいろな、ご経験をされているので、そんなお話を今日聞ければな、と思っています。

やっくる：  はい、お願いします。

というわけで、やっくるさんの不動産投資についてのnoteをもとに議論を進めていきます。
2024年に書かれたとのことですが、今振り返ってみて、いかがですか？

やっくる： そうですね、今回、改めて読んでみたんですけど、自分が書いたものだけど、面白かったなと思って（笑）。それにしても、いろいろありました。

元々持っていたそのワンルームの売却含め、ちょっと迷いがあった部分、感情の揺らぎといったところも、リアルな追体験ができました。

このnoteを書いてから2年経ち、不動産投資物件の売却や購入を数件繰り返したので、みなさんの参考になれる話ができればと思います。

2. 1件目の物件（千代田区ワンルーム・サブリース）の振り返り

南： ありがとうございます。
というわけで、最初は2016年に千代田区のワンルームマンションを購入されたんですよね。振り返って、いかがでした？

やっくる： はい。
全然知識がない状態ではあったんですけど、千代田区ということで、「資産価値も見込めるでしょ」という気持ちでした。

最初に興味を持ってから、いくつか調べていく中で、「サブリース」という空室保証がある会社に出会ったんです。

当時は、空室リスクが怖い、という感覚があったので、そのリスクを負わなくて良い点が、魅力に感じました。

結果的に購入した物件も、何件か紹介された中で、最後の最後に紹介された物件でして。

先方の営業トークや組み立て方が、振り返ってみると上手かったかもしれないのですが、振り返ってみると、だんだん気持ちが作られている状況でした。

結局は「資産性が見込めそう」な雰囲気も出しつつ紹介されたので、「契約しちゃえ」と思って、決断しちゃったという感じですね。

南：ワンルームというと、小さめの物件だったんですよね。

やっくる： はい。確か、30平米あるかないかぐらいでしたね。

南： 皆さん、サブリースって聞いたことあるかもしれないんですけれども、いわゆる空室保証ですね。

もし最終的な入居者が入らなくても、その中間に入ってくれる会社が、賃料を保証してくれるサービスです。

ただ、その代わりに、エンド（賃貸人）に貸す家賃よりも、サブリース賃料としては、安めに設定されています。

月々のキャッシュフローで考えると、返済していくローンの方が高いこともあります。

管理費とか修繕を含めれば、持ち出しも出てくるというところで、キャッシュフローがマイナスになっていたという悩みがあったんですよね。

やっくる： そうですね。
最初は月5,000円の持ち出しということだったので、「5,000円ぐらいであれば大した負担じゃないか・・」と思って。

でも、購入してから、改めて勉強してみると、
「そもそも持ち出しがあるのってどうなの？」
「キャピタルゲインとしても、相場は右肩上がりにも関わらず、それほど価格が上がっていないのではないか？」
ということを感じ始めました。
購入してから、6、7年経ったころですかね。

南： なるほど。
それらに加え、キャッシュフローが月々、少額だとしてもマイナス推移なのは、ちょっと気持ち悪いな・・という感覚でいらっしゃったということですよね。

やっくる： はい、そうです。

南： そこから、当社にご相談いただいて、売却活動を開始しましょうか、という話になりましたよね。

やっくる： はい、そうですね。南さんにご相談させていただきました。

南： そうですね。
エリアのお話をさせていただくと、千代田区には、当然いいイメージがあると思うんです。

しかし意外と単身向けだと、そこまで強いというよりは、むしろ面積が大きいほうが今は相場が上がっているので、ワンルームはそれほど上がっていないよね、という分析もさせていただきました。

「ならば売却も視野に入れますか？」という提案だったと記憶しています。

やっくる： はい、そうです。
反省点は、大きく分けて4つあります。

1.居住用を購入してから、余った与信でやるべし
私の場合、たまたま新築マンションの購入を先に契約をしていて、引き渡しを待っている状態の中で、この投資用のローンを組んでいたんです。

後々、居住用のマンションの営業さんとか、あとは金融機関の方からもご指摘をいただいていた部分もあったので、もしかしたら住宅用のマンションが引き渡しされない可能性もありました。
これは絶対に避けた方がいいというのがありますね。

順番が逆だと、居住用に割ける住宅ローンの限度額も減ってしまうといったところがあるので、居住用の方でできるだけお金をかけたいということであれば、先に居住用を購入してから余力の部分でやるのが賢明かなというのが反省の1つでした。

https://note.com/sunde_89ru/n/n1235c2ef5c28

2.まずは勉強するべし

最初に購入した時、恥ずかしながら勉強していなかったので、改めて利回りの計算であったり、エリアとターゲット層の相関ですとか、そもそもそのエリアの相場、適正価格というところを、きちんと把握した上で買った方が良いと思いました。
そうしないと、知らないうちに高値掴みしていたというケースもあり得ます。

3.入口がイージーな物件には気をつけろ

新築の投資用ワンルームというのは、自己資金が10万円くらいであれば買ええるケースもあります。
また、最初は修繕積立金が安いので、最初のところは手出しがあったとしても、少額で済むという点があります。

ローンの金利も一般的な投資用に比べて低いので、そういったところで気軽に投資できてしまうという点は、注意点かなと思います。

4.サブリースは主導権を握られる

売却活動をしていく中で、たまたま更新の時期に重なったので、南さんのアドバイスもいただいた上で「ちょっと賃料を上げてみよう」という話になり、管理会社の方に持ちかけたことがありました。

私なりのエビデンスを提示した上で「このくらい上げてもらえませんか」と提示したのですが、何かと理由をつけて応じてくれない、といったところがありました。

サブリース物件だと、賃料のコントロールは難しい、ということが、大きな学びになりました。

南： ありがとうございます。
売却がなんとか成功したということで、最終的な収支としては、トントンくらいですか？

やっくる： あ、そうですね、なんとか、損はしないですみました（笑）。

3. 2件目探しの条件と銀行の融資条件

南： 次の物件ですね。
売却して与信の枠が広がったので、改めて良い物件を買いましょう、ということで検討を始めた、いうことですよね。

やっくる： はい、そうです。
物件検索でいうと、1件目の物件を買ってくれたのが、業者さんだったんですよね。
つまり、ワンルーム物件というのは、エンドに刺さりづらく、出口がだいぶ限られてくる難しさを感じました。

ですので、新しく購入する物件に関しては、実需の方でも買ってもらえるような、2LDKから3LDKの物件がいいだろう、と考えました。

南： ここが一番大きなポイントだったかなと。
つまりなるべく大きめ、ファミリー向けということですよね。

やっくる： はい、そうですね。

南： ありがとうございます。物件としては、オーナーチェンジ物件を中心に検討されたとのことですが、なぜですか？

やっくる： 入居者付きで買う最大のメリットは「客付けの手間と空室リスク」をゼロにできること。
実需向けより割安に購入でき、初期コストを抑えられるのも魅力です。
さらに、仮に退去が出たとしても、次は「自分で住みたい人（実需層）」に向けて付加価値を乗せて高く売るという柔軟な出口戦略が選べます。
手間とリスクを賢く回避できる、手堅い選択肢だと感じました。

南： また、できればですが、新築時に分譲されたマンションが良いというのもポイントですね。
投資用として最初から建てられたマンションではなくて、元々居住用として建てられた、ファミリーが購入するような仕様のものを選ぼう、ということですよね。

やっくる： はい、そうです。
やはり実需の方に将来的に売れるようにという意味合いも込めて、できるだけ投資用じゃない物件がいいなと思って探しました。

南： ありがとうございます。
これをもとに探した結果、銀行の目安がついたんですよね。

やっくる： はい。
まず最初に銀行の方にヒアリングして、「こういう条件の物件なら融資できます」というのでご提示いただきました。

南： この辺のポイントだと、一都三県で駅近で……投資物件って本人の与信と同じくらい物件の担保も見られるので、結構物件によってNGがあるんですよね。

やっくる： そうですね。
物件によって「これはOK、これはダメ」というのは、結構言われたりしました。実需との違いですね。
残債のトータルが、年収の10倍が上限、というのもポイントです。

南： もし1,000万円の人だったら1億円まで借りられるということですよね。

ただ残債、住宅ローンを組んでいる方は、10倍に住宅ローンの残債をマイナスしなければならない。

やっくる： そうですね。
また、A銀行の場合だと、ペアローンで住宅を買われている場合には、妻（配偶者）の残債も見られるということがあったので、要注意かなと。

南： 10倍まで伸びるものの、配偶者の分も見られるので、例えば、夫婦トータルの残債が6,000万円だとすると、4,000万円がその枠内だよ、という計算ですね。

やっくる： そうですね。

4. 物件選定での紆余曲折（NGや契約解除など）

南：続いて、検討した物件の紹介です。
「ザ・グランフォーリア西日暮里」。いかがでした？

やっくる： 社宅として使われていたこともあり、空室のリスクというのは比較的低いということで、魅力に感じていました。

グロスも当時、4,000万円を切っていて、利回りが4.8％弱。

23区を見ていると、4％を超えるのって多くないので、そういった意味では結構いいかなと思っていました。

最寄り駅は日暮里・舎人ライナーの駅なんですけど、田端駅も徒歩12分というのも魅力でした。

南： ただ、銀行に相談したところ、ローンが伸びにくいというところでしたよね。

やっくる： そうですね。私の段取りが悪かったというところもあるんですけど、銀行の申し込みのページだと、妻の残債に関して入力する欄とか特になかったんです。

一応事前にヒアリングで「ペアローンだと妻の残債も見ますよ」と言われていたんですけど、ちょっと都合よく解釈して「なんか大丈夫か」と思ってそのまま過ごしていたら、契約する・しないかぐらいのタイミングで、やっぱり見られることがわかって。

それで当初言われていた条件から少し難しくなり、いろいろ手続き進めているうちに時間がかかってしまって、買えなかったという物件でした。

南： 難しいですよね。
続きまして、東川口の物件。これも良かったかなと思うんですけれど。

やっくる： はい、そうですね。
これは条件としては良い物件だったかなと思うんですけど、管理会社を伝えたら「その会社はNG」と言われて、融資が下りませんでした。

南： 物件の担保もそうだけど、いろいろNGがあるな、という感じでしたよね。

やっくる： そうですね、本当に「そこか」というような。
見えないところの条件が出てくる感じがしましたね、この頃は。

南： 私もいろいろな銀行にヒアリングしたんですけどね、ダメでした。

続きまして、池袋（要町）ですね。

やっくる： ここはグロスが抑えられていて、要町ということで池袋からも歩いて行ける物件でしたし、利回りも良かったんで、ちょっと古い物件ではあるんですけど、魅力としてはあるのかなと思っていました。

南さんと一緒に現地も見に行きましたし、結構買う気満々でいたんですけど、物件申し込みを入れる時に何か「差し押さえられている物件」というのが分かって。

差し押さえられている物件だと、融資NGと銀行から言われて、これも結局買えませんでした。

5. ついに見つけた物件（鳩ヶ谷）と仲介の価値

南： 苦労しましたね・・。
そして、ついに見つけた物件が、鳩ヶ谷にあるマンションですね。

やっくる： そうですね、ここまで3、4ヶ月ぐらいかかりました。

この物件は、南さんから紹介いただいた物件だったんですけど、ファミリータイプの3LDK、利回りも5.7％超ということで、いい条件でした。

銀行も、満額で貸していただけるということだったので、これは本当に苦労した分、いい巡り合わせだったなと感じますね。

南： こちらは、今もお持ちなんでしたっけ？

やっくる： はい、今も保有しています。

南： どうですか、ご状況は。

やっくる： 別のnoteで書いているんですけど、家賃が振り込まれない（数日遅れる）ということが割と続いているところはあるんですけど、それ以外は問題ないです。

最近この物件の周辺で3件くらい、ここ1年くらいで新たな賃貸契約がされているみたいなんですけど、それがだいぶ家賃がこれよりも大幅に上がっている家賃で契約されているので、次退去してくれたら、売却せずにその上がった家賃で引き続き持っていけば、結構いいキャッシュフローで回せる物件なのかなと思って見てます。

南： 今は、エンドの方が借りているんでしたっけ。

やっくる： そうですね、それでちょっと数日遅れることがあるという感じです。

南： でも、キャッシュフロー的にはプラスなんですね。

やっくる： そうですね。ちょいプラスぐらいです。精神衛生上、気持ちがいい（笑）。

ところで、プロに相談してよかったな、と思う点を紹介させてください。

本物件の銀行のローンにあたって、とある資料（エビデンス）が必要だったのですが、竣工時に遡って探さなければならない、難易度の高い書類でした。
それを南さんにご相談したら、すんで社が銀行と直接やりとりしながら、必要なエビデンスを提示していただいたんです。

それをきっかけに、審査も無事進んで引き渡しもできた、というところがあったので、本当に信頼できる仲介の方がいらっしゃってよかったなと感じたポイントでした。

南： そう言っていただけると嬉しいです。ありがとうございます。

仲介手数料は「無駄だ」と言われがちなんですがこのように個人でやるには難しい物件を買えたりするので、手前味噌ではありますが、ぜひすんで社を起用していただければ嬉しいなと思います。

やっくる：続いて、 物件の検索方法ですね。
オーナーチェンジの物件というと、素人が探すとなるとアットホーム（等のポータルサイト）ぐらいしかないんですよね。

一方、仲介の方はレインズあって、そこで一般には公開されていないような物件含め、提案してくれるところが強いと思います。

あとは物件を見ながら、一緒に話すことで潜在的な条件も引き出してくれたところもよかったです。
やっぱり物件探しに関して言うと、仲介の方と二人三脚で一緒に探していく方がゴールへの近道なので、皆さんにもおすすめしたいなと思っています。

あとは下に書いたんですけど、予算は人それぞれいろいろあると思うんですけど、もちろん予算が高ければ高いほどいい物件に巡り合えるというのはそうなんですけど、そうでなかったとしても、案外なんかいい物件はあるんだなというのは、この一連の経験を通して感じた部分です。

焦って購入せずに、マインドを切り替えながら慎重に探していくというところも、大事なポイントかなと思います。

南： 自分の家だと、ときめきとか、夫婦の意見のすり合わせとかも必要なんですけど、投資物件だと割とその辺はわかりやすいですよね。

やっくる： あ、そうですね。
基本的には自分が住む物件ではないので、本当に投資目線で、数字にこだわるというか、そういったところで割り切って考えていけばいいのかなと思います。

南： ありがとうございます。
続きまして、金融機関選びですね。

やっくる： あくまでも私の経験なので、全て該当するわけではないと思うんですけど、今回A銀行以外にもいくつかの金融機関に当たりました。
ただ、やっぱり金利が高かったというところがあったり、自己資金が1割にとどまらない（もっと必要になる）金融機関とかもあったりしたので、やっぱりA銀行で組めるならA銀行で借りるのが一番かなという風に、私の経験としては感じた部分でありました。

南： ありがとうございます。当社は大手のA銀行と提携を結んでいます。
マイページ等も当社を通じて作ることができて、担当者と直接つながることができるので結構やりとりがスムーズかなと思います。

6. 購入から10ヶ月後のノートと3件目（西新井）の購入

南： 最初の執筆から、10ヶ月後のnoteについて、話を聞かせてください。

やっくる： はい。購入から数ヶ月経ったころの振り返りです。

1つのキャッシュフローの変化ということで、繰り返しにはなるんですけど、前のワンルームが月5,000円の手出しがあったというところだったので、ちょいプラスというところを得られた、という安心感はありますね。

南： さらに退去した時の売却、キャピタルゲインも狙えるかなという楽しみもありますよね。

やっくる： そうですね。楽しみです（笑）。

南： ただ、滞納というか、数日間家賃が振り込まれないことがある、というところが、ちょっと気持ち悪さはあるかなというところですかね。

やっくる： そうですね。振り返ると、サブリースの時は本当にほったらかしでよかったんで、そことは違いますね。
いまどき、振込形式なのは珍しいと思うんですが、滞納があるとドキドキする（笑）。
いわゆる大家業をやっている、という感覚です。

この経験から、次の物件を買う時には「賃借人がどういう人か」とか「滞納したことがあるのか」とか、そういったところもしっかり確認しようかな、というのは、1つ学びにはなりました。

南： サブリースにはない、デメリットですかね。

やっくる： そうですね、今まで気づかなかった視点ということで、学びになりました。

南：ここ1年のトピックでいうと、もう1件購入されたんですよね。

やっくる： そうですね。
2025年4月に、西新井の物件を購入させていただきました。

南： 激動の物件でしたが（笑）、いかがでしたか。

やっくる： そもそも経緯としては、すんでさんに、LINEで紹介いただきました。

その後、南さんから「改めて、A銀行に相談してみませんか」とご提案いただきました。

私自身、年を跨いで、どれくらい借りられるのかというのがわからなかったので、ちょっと試しにという気持ちで、その西新井の物件の情報をもとに相談してみたら、まさかの満額で借りられるという条件をいただきました。

「これ買っちゃうしかなくね？」と思い、GOしたという次第です。

南： 年収が上がったので、枠がさらに増えたんじゃないかという仮説のもとに相談してみたら、まさかの満額承認という感じでしたかね。

やっくる： そうですね。
前回の購入の時は、転職初年度だったこともあり、ボーナスが満額はもらえなかったんですけど、次の年になってそのボーナスがもらえた分、増えたというのもあります。

7. プロのシミュレーションと西新井物件のスピード退去・売却劇

南： そうですよね。
ここで収支表をお見せします。

家賃収入、月々のキャッシュフローの考え方、キャピタルゲインの考え方、空室リスクの考え方。

キャピタルゲインの算出根拠として「こんな風なもので売れるので、ライバル物件と比べたらこのあたりで売れるんじゃないですか」ということを出させてもらって、収支を計算しました。

仮の収支ですね、「もし5年で退去したら、家賃収入5年間でこのくらい入る。で、売却収入が397万円。月々の支払いとかを考えると粗利で1,266万。ローンの返済があるので……」という営業利益の考え方、会社の再販物件と同じ考え方で提示させていただいた、という思い出がありますね。

やっくる： はい, そうですね。
自分なりにも計算というのはしていたんですけど、こうやってプロの方に試算を出してもらうと、よりイメージが湧きやすくなるので、これはありがたい情報だったなと思って。

南： 西新井の物件、今言える範囲でご状況は、いかがですか。

やっくる： そうですね。実は、引渡しされる2週間前ぐらいに、賃借人の方が出ていく、ということがわかったんです。

南： まさかの事態でしたね。

やっくる： 初めてのケースだったので、最初は賃貸で出し直すことも考えていたんですが、キャッシュが入ってきた方が、それはそれでいいなと思って、いったん売却一本に絞って進めることとしました。

南： これ、みなさん、非常に珍しいことなんです。

オーナーチェンジなので、購入してしばらく持つ＝すぐには賃借人が出ていかないという想定のもとで、やっくるさんにご購入いただいたんですが、やっくるさんに引き渡される（所有権が移る）直前に、その方が出ていった。

出ていくということは、その後に「売るか」「また貸すか」ということを迫られるんですけれども、やっくるさんは売却をご選択された、ということです。

西新井物件の売却活動、結果も含めていかがでした？

やっくる： そうですね、最初は、相場より少しだけ高値で出してもらうことにしました。

ただ、1ヶ月ぐらいは、あまり反応はなかったというか、申し込みには至らない状況だったので、少し下げた価格で様子を見ました。

ただ、それでもちょっと反応が薄いなという感じがあったので、「ここで決まってくれたら嬉しいし、相場なりだな」と思っていた価格に設定し、売却dけいました。

結局、半年くらいで決まりました。

南： その間、ローンの支払いとかは続いていたものの、最終的なキャピタルゲインはゲットできたという感じですかね。

やっくる： そうですね。
ただ家賃収入が入ってこないで、手出しがどんどんローンの支払いで減っていくので、それはそれで、結構堪えるものはありました。

今思うと、もうちょっと安い価格で、早めに売り抜く・・という選択もあったかもしれないですね。

南： 難しいですよね。
もちろん高値で売りたいし、でも売れないとジリジリ下げなきゃいけないし、バランスが難しい。

南： また、保有されている鳩ヶ谷の物件については、賃料の改定交渉を進めているんですか？

やっくる： はい、ちょうど更新時期なので、交渉しています。
がんばって値上げしたいです（笑）。

8. 今後の展望と不動産投資の醍醐味

南： 今後の展望をお聞きしてもいいですか？

やっくる： 鳩ヶ谷に関しては引続き保有し、賃借人が住み続けるのであれば家賃をちょっとずつ上げていく方針でいます。

あとは西新井物件のおかげで、ある程度その手元にキャッシュができたので、次の新しい物件の購入に動こうかなと思っています。

南： 常に2件くらい、保有しながら回していこう、という感じですか。

やっくる： そうですね。
件数にこだわりはないんですけど、買えるのであれば買っていきたい、という感じですね。

南： 改めて、不動産投資の醍醐味は、どういうところですか。

やっくる： 最近だと、副業とかいろいろあると思うんですけど、やっぱり副業って、どうしても時間と手間がかかる。

不動産であれば、一回持っちゃえば、毎日何か時間をかける必要がないというところで、ある程度サラリーマンをやっていても時間をうまく活用できるというところがあります。

あとは住宅ローンより金利は高いですけど、レバレッジをかけられるという点で言えば魅力的なポイントかなと思います。

9. 参加者からのQ&Aセッション

南： ありがとうございます。いくつか質問をいただいています。

「投資ローンは実際どれくらいの利率で借りられるのか知りたい。JTC大手勤務です」

やっくる： 鳩ヶ谷の時は2.1％で、最初3年固定で、3年終わったら変動という条件で借りていて、それが29年借りられるパターンになっていました。

西新井の方は期間は31年なんですけど、もう最初から変動の金利が2.3％という形で、ちょっと上がりましたね。

何回か取引すれば、ちょっと条件良くなるのかなと思ったんですけど、そういうのは今のところなさそうです。

南： 続いての質問です。
「確定申告で不動産所得として申告すると思うのですが、手続きなど面倒くさいですか。副業は禁止ではないのですが、会社に住民税などで副業がバレるのではと考えております」

やっくる： 面倒くさいっちゃ面倒くさいですけどね（笑）。
でも毎年やっているので、少しずつ慣れてきている部分もあります。

あとはきちんと記録を取っておく。
できるだけ去年のを見ながらやれるように、工夫はしています。

副業がバレるかどうかっていうのは難しい部分ではあるんですけど、今まで会社から何か言われたことはないですね。

南： 確定申告は、税理士さんとかに任せてますか？それとも自分でやってますか？

やっくる： 自分でやってます。慣れてくればそんなに難しくないです。

南： 続いての質問です。
 「今ローン組んでいる物件は、キャッシュフローは、プラスで運用できているのでしょうか」

やっくる： はい。鳩ヶ谷の方は、若干のプラスで運用してます。 
次買う物件は、ちょっとキャピタル（売却益）狙いな感じなので、ちょっと手出しはあるかもしれないです。

南： 確かに近年は1年、2年ごとに相場が上がっちゃうので、キャピタル狙いの方が多いですね。
逆に言えば利回りはどうしても低くなっちゃうので、月々のキャッシュフローはトントンで、退去した時のキャピタル売却利益を狙う・・というのが基本戦略になりますかね。

続いての質問です。
「同年に複数の物件を購入することは可能でしょうか？1件取得後、翌年の確定申告を終えなければ2件目の審査ができないなど、ありましたか」

やっくる： 与信の枠が残っているかどうかっていうところだと思います。

私も、鳩ヶ谷の物件買った時に「次買えそうですか？」と聞いたんですけど、「いや、今だとちょっと無理です」と言われました。

西新井買った後も3件目いけるか聞いてみたんですけど、「いや、今の与信だとちょっと難しいので」ということで。

そこで「法人化したら」とか「連帯債務にしたら枠は広がるけど」みたいな話はされましたけど、結局のところ与信がどれくらいあるか次第かなと。

奥さんも賛成してくれるならば、枠が広がるので、やりやすいですけどね。

南：続いての質問です。
「普通借と定期借どちらが良いかの考えを聞かせてください」
これは私から。

普通借（普通借家契約）というのは借主に有利なので、正当事由がないと更新されてしまうので、大家としては、定期の方がいいと思います。

やっくる： 今、鳩ヶ谷の物件が普通借なんですけど、どうやら8年くらい住んでいらして、その間、家賃の値上げがなかったようです。

南： なるほど。

やっくる： 普通借というのも、値上げができなければ、それはそれでリスクだなと思って。

定期借も、普通借に比べると借り手がつきにくいというところもあると思うんですが、天秤にかけてどっちがいいかというのを考えるといいのかなと。

南：続いての質問です。
「管理会社はどのようにして選定していますか？」

やっくる： 前のオーナーが使っていた管理会社を、引き続き使用させてもらっています。

南： 管理会社の良し悪しってありますか？

やっくる： 今は鳩ヶ谷物件の管理会社と付き合ってますが、すんで社に比べると、レスが遅い（笑）。

あとは、家賃振込の遅れとかがあった時に、何か対策してほしいというところがあるんですが、管理会社的にできる・できないというのもあったりして、歯がゆさはあったなと思います。

南： なるほど、ありがとうございます。レスの早さ、うちの会社がちょっと異常なだけです（笑）。

もう一件質問をいただいています。

「投資しやすいのは区分マンションでしょうか。一棟もののアパートはやめた方がいいですか？」
やっくるさん、アパート検討しましたっけ？

やっくる： いや、今までは検討していなかったですね。ただ、私自身最近ちょっと気になってますね。

アパートとか、あと戸建ての賃貸とかちょっと気になっていろいろYouTubeとか見たりしています。

やっぱりそのアパートとか戸建ての賃貸の方が利回りがいいので、その点はなんか魅力があるなと思いつつ。

ただ、一棟もののアパートだとやっぱり借入額もだいぶ多くなるのでそこができるかといったところとか、あと客付けもそうですし、いろいろ未知な部分（空室のリスクも高まるというところ）が多い分、ちょっと私自身まだチャレンジしきれないというところがあるので。

「やめた方がいいか」といったところに関しては人それぞれなので私からは何とも言えないんですけど、もし知識があったりとかチャレンジしてみたい気持ちがあるのであれば、ぜひちょっとトライしてもいいんじゃないかなと思います。

南： 難易度は上がる。ハイリスクハイリターンじゃないけど難易度は上がるので、まずは区分ですかねという感じです。

やっくる： 区分であれば、自分も居住用のマンションを買ったことがあり、イメージしやすいというところもあるので。

後は、その一部屋だけ管理していればいいというところがあって、自分のキャパ的に管理しきれる範囲内だったというのもあったので、まずは区分マンションから手を出したという感じです。

南： ありがとうございます。

利回りに関して、郊外の一棟ものとか戸建てだと利回り15％とかあったりするんですけど、その人が退去した瞬間、客付けできないということもあったりするのでハイリスクハイリターンではあります。

逆に港区とかだと利回り2％とかでも出ているんですけど、それはキャピタルを狙いやすいのと、退去したところですぐ見つかるでしょうというところで利回りが低く設定されているので、「表面上の利回りに騙されてはいけないよ」というところはお伝えしておきたいなと思います。

10. エンディング

南： 最後に、皆さんへのアドバイスをいただければと思います。

やっくる： アドバイスとしては、もし投資用マンションを買ってみたいとか、ちょっと興味があるということであれば、まずは相談からスタートしてみると良いかなと思います。

まずは相談してみて、「やっぱり今の自分には無理そうだな」とか「ちょっと待った方がいいかも」というのであれば、それはそれでありな選択ですし、ちょっとトライできそうということであればトライしてみて、そこからちょっと学びを蓄えつつ次のステップに進んでいくというマインドでやっていくといいのかなと思います。

南：本日はありがとうございました。