上限は70%、計画は69.12%——調布基地跡地の公園条例改正を、4つの議案とパブコメ51件から読み解く

マガジン「一緒に調布をGrowする話。」#09

調布基地跡地留保地——味の素スタジアムの南東にある約6ヘクタールの国有地だ。ここを「（仮称）調布市防災・スポーツレクリエーション公園」として整備し、あわせてFC東京の練習拠点をつくる計画が進んでいる。

このシリーズでは、#06でその土地取得費36億円を、#07で「その36億円は開かずの踏切対策を後回しにしたのか」を書いた。その続きとして、9月議会に出ている議案を見ていく。

気になったのは「70%」という数字だ。現在50%となっている運動施設面積の上限を、この公園に限って70%に引き上げる。一方、市が議案の参考資料で示している運動施設率は69.12%。現時点の想定だ。差は0.88ポイント、面積にすると約535平方メートルしかない。

では、なぜ70%なのか。調べていくと、市は委員会資料の中で、他自治体の事例や現在の施設計画をきちんと示していた。一方で、それでも確認できない部分もある。両方を整理してみたい。

そして、資料を読み進めるうちに引っかかったことが二つある。パブリック・コメントへの市の回答に、まったく同じ文章が13回登場すること。そして、この事業を理解するのに必要な情報が、5種類以上の資料に分散していることだ。記事の後半で触れるが、僕がいちばん書きたかったのは実はここだ。

事実の部分と、自分の考察の部分はできるだけ分けて書くようにしている。

議会に出ている4つの議案

令和8年第3回定例会（9月1日〜28日）に出ている、この計画の関連議案と陳情はこうだ。

議案第63号　建築物の制限の緩和等に関する条例（新規制定）／建設委員会
議案第67号　都市公園条例の一部改正（運動施設の上限に例外を設ける）／建設委員会
議案第74号　財産の取得（都市公園用地、予定価格27億7,550万円）／総務委員会
議案第70号　整地工事請負契約（5億1,678万円）／即決
陳情第45号　議案第67号の慎重審議を求める陳情／建設委員会

「即決」というのは、委員会に付託せず、本会議でそのまま審議して採決する方式のことだ。

バラバラの案件に見えるが、事業の流れとして見ると一本につながる。都市計画で特別用途地区を決定・告示 → 63号で建築制限を緩める → 67号で運動施設の上限を50%から70%にする → 74号で土地を取得 → 70号で整地工事を発注。

63号と67号は建設委員会、74号は総務委員会、70号は即決という形で、審査の場が分かれている。会期は9月1日から28日までで、本会議での討論・採決は9月28日に予定されている。

なぜ条例が必要なのか——ここは第一種低層住居専用地域

そもそも、なぜ建築に関する条例が必要なのか。土地の法的条件を見ると分かる。

用途地域　第一種低層住居専用地域
建蔽率／容積率　30%／50%（敷地に対して建てられる面積と、延べ床面積の上限）
高さ制限　10m（第一種高度地区）
日影規制　3時間／2時間（H=1.5m）
その他　宅地造成工事規制区域、調布飛行場の高さ制限

第一種低層住居専用地域は、低層住宅を中心とした用途地域で、建築できる用途が限定されている。そこで議案第63号では、建築基準法に基づき、この地区で公園整備に必要となる建築物の用途を追加する。緩和だけでなく、周辺環境への制限も盛り込まれている。

緩和（第4条）　運動に必要な室を含む建築物（トレーニング室・更衣室・医務室など）／壁のない屋根／管理事務所・倉庫／附属する飲食店（500平方メートル以内）／歩廊／危険物貯蔵施設・車庫／休憩所／駐輪・駐車施設
制限（第5条）　外壁から道路境界線まで15m以上後退
制限（第7条）　建築主に騒音・渋滞・臭気などの周辺環境への悪影響を防止する措置を求める

この条例は、建築基準法第49条第2項による建築の制限の緩和と、第50条による敷地・構造の制限を定めるものだ。第49条第2項に基づく緩和には国土交通大臣の承認が必要で、市はその申請前にパブリック・コメントを実施したとしている。実施時期は5月14日〜6月12日で、7件・7人から意見が寄せられた。

議案第67号：改正はたった1行

もう一つの条例改正、議案第67号の中身は驚くほど短い。都市公園条例に、運動施設の敷地面積について、この公園に限った例外を設ける。

現行　運動施設の敷地面積は都市公園全体の50%が上限
改正後　この公園に限り70%

この50%は、現在では全国一律の絶対的な上限ではない。平成29年の都市公園法施行令改正で、地方公共団体が地域の実情に応じて条例で定める際の「参酌基準」（国が示す目安を参考にしつつ、自治体が独自に決められる基準）となっている。つまり、調布市が条例で70%と定めること自体は制度上可能だ。問題は、なぜ70%なのかである。

70%と69.12%

まず数字を並べる。

公園敷地面積　60,317.34平方メートル
運動施設面積　41,687平方メートル
運動施設率（現時点の想定）　69.12%
改正後の上限　70%（約42,222平方メートル）
上限までの差　約535平方メートル

この69.12%の出どころをはっきりさせておきたい。パブコメでも意見提出者が同じ計算を示しているが、それとは別に、市自身が議案第67号の参考資料に計算式を示している。

つまり69.12%は、市民が独自に計算した数字ではなく、市が議会に示した想定値だ。ただし、確定値ではない。

この41,687平方メートルに何が含まれるかも資料に書かれている。天然芝フィールド、芝管理倉庫、（仮称）運動施設棟、人工芝グラウンド、公園管理棟、多目的コート、テニスコートの7つ。グラウンドやコートだけでなく、建物や倉庫も運動施設の面積に算入されている。

「70%」はどこから来たのか——他自治体と比べる

パブコメでは「60%や65%など他の水準も検討したのか」「70%とした検討過程を示してほしい」という意見が出ていた。パブコメ回答では、他自治体の事例を参考に検討したことが示されている。そして、委員会に提出された参考資料には、その事例が具体的に挙げられていた。

東京都練馬区　85%
埼玉県川口市　75%
東京都府中市　75%
神奈川県横須賀市　70%
調布市（改正案）　70%

市の資料には、公園ごとに異なる上限率を設けている自治体もあるとの注記がある。つまり、市が参考にした事例では、70〜85%の上限が設定されている。

また、50%を全国一律の基準とするのではなく、地域の実情に応じて条例で定める仕組みになった背景について、市の資料では、50%では社会状況の変化などに対応した改修が難しくなる事例が生じていたことを説明している。

ここまで見ると、「50%から70%にすることが制度上異例なのか」という問いには、少なくとも単純にそうとは言えない。では、調布市が70%という具体的な数字を選んだ理由はどうか。

それでも残る疑問

市の説明を整理すると、こうなる。

① 基本計画に基づき運動施設を整備し、あわせてFC東京の練習拠点を一体的に整備する
② その結果、運動施設の敷地面積が50%を超える計画となった
③ 上限を緩和しても都市公園の多面的な機能は確保できる計画である
④ 他自治体の事例も参考にし、上限を70%に改正する

つまり、計画が先にあり、それが現行の50%を超えるため、条例上の上限を変更するという順序だ。これは資料から確認できる。

一方で、「なぜ60%ではなく70%なのか」「なぜ65%ではなく70%なのか」「69.12%という想定値に対して、どのような考え方で70%としたのか」という具体的な選定過程までは、確認した資料には書かれていない。

想定69.12%と70%との差は約535平方メートル。現在の計画をそのまま数値化すると、70%という上限は計画を約0.88ポイント上回る水準になる。69.12%という計画を収めるための上限として70%とした、と考えることはできる。ただし、それが市の正式な説明として書かれているわけではない。委員会でどのように説明されるのかを確認したいところだ。

運動施設41,687平方メートルの中身と、使い方

天然芝フィールド　25,199平方メートル　FC東京の練習拠点としての利用が主となることを想定
人工芝グラウンド　市民利用を基本。利用枠全体のうち市民利用おおむね7割を想定（FC東京と協議中）
テニスコート・多目的コート　広く市民の利用を想定
（仮称）運動施設棟　FC東京の練習拠点の機能＋市民の運動機会＋公園全体の管理・運営

天然芝フィールドの25,199平方メートルは、運動施設面積の約60%、公園全体の約42%にあたる。

ここは言葉を正確に使いたい。「FC東京の専用施設」と「FC東京の利用が主となる施設」は同じではない。市は説明会などで、天然芝フィールドや建物についても、市民が利用する機会を検討すると説明している。

一方で、パブコメ回答の中には、天然芝フィールドについて「市民がサッカーをするなどの一般的な利用は想定しておりません」という記述もある。この点は、9月議会で議案第67号に対する質疑事項としても通告されている。

パブコメでは、運動施設41,687平方メートルを①市民が自由に使える部分、②予約制・有料で一般開放される部分、③FC東京の専用利用となる部分に区分し、面積・時間帯・利用条件まで示してほしいという意見が出た。これに対して市は、具体的な利用配分・利用時間・ルールは、今後の管理運営方法とあわせて整理すると回答している。

つまり現時点では、面積の枠は条例で決めようとしている一方、誰がどれだけ使えるかはまだ決まっていない。

パブコメ51件と、市民説明会140人

意見の数にも大きな差が出た。

議案第63号（建築制限の緩和）　5月14日〜6月12日　7件（7人）
議案第67号（都市公園条例）　7月7日〜8月5日　51件（34人）
土地利用構想説明会（来場者）　7月10日・11日　140人

51件のパブコメについて、市の分類では「運動施設の敷地面積上限に対する意見」が2件、「その他」が49件となっている。

ただ、51件すべてに目を通して数えてみると、「50%から70%へ」という改正内容そのものに反対または疑問を述べている意見は、少なくとも10件以上ある。たとえば「50/100という割合には、環境保全とともに、スポーツをする市民に限らず多様な市民の利用が可能となることに配慮した意味がある」という意見、「運動施設割合を50%以下に抑える基準の歴史的背景」に踏み込んだ意見、「運動施設の専有率を70%まで拡大することは、都市公園法が求める多面的機能を損なう」という意見などだ。

市の分類が間違っているという話ではない。意見書が条例のどの条項に形式的に向けられているかで振り分けた結果だろう。ただ、「改正条項への意見は2件」という数字だけが残ると、実際に寄せられた声の量とは印象が変わる。分類の基準は、市に確認してみたいところだ。

主な論点と市の回答を整理すると、こうなる。

公共性　天然芝は市民が自由に使えない。利用配分を面積・時間で開示してほしい → 人工芝は市民利用おおむね7割を想定。利用配分は今後整理
樹木・CO2　この規模の森を伐採してゼロカーボンシティと矛盾しないか → 健全度調査に基づき残置・移植・植樹を検討し、今後具体的に示す
費用負担　市の負担額が不明 → 概算100億円、市3割・FC東京7割。今後変動の可能性
情報公開　金銭に関する資料が黒塗り → 協議継続中の事項は誤認・混乱を避けるためマスキングした
手続き　費用・運営が未確定のまま制度変更だけが先行している → 必要な手続きを段階的に進めている
既存制度　同じ西町地区に既存のスポーツ地区計画がある。なぜ新条例か → 留保地は都市計画マスタープランで公園・緑地地区。土地利用の方針が異なる

賛成や条件付きの声も記録されている。「大変すばらしい計画である」「計画には賛成だが利用者動線は東側に一本化してほしい」といった意見もあった。また、孫の通学路が暗いので明るくしてほしいという声に対して、市は、閉鎖されていた場所が公園整備によって周辺も明るくなるとの趣旨で回答している。

同じ回答文が13回繰り返されている

「市の考え方」を読んでいて、もう一つ気づいたことがある。同じ趣旨の回答が複数回登場する。回数を数えるとこうなった。

樹木の健全度調査結果に基づき緑化計画を検討し、今後具体的に示す　13回
市内でも有数の規模を誇る新たな都市公園の創出を図る　13回
土日祝日の抽選倍率はテニスコート約17倍、サッカー場約9倍　10回

同じ趣旨の意見に同じ回答が付くこと自体は、パブリック・コメントの仕組み上、不自然ではない。むしろ論点ごとに統一した見解を示しているとも読める。

ただ、樹木について13件の意見が寄せられ、その回答がいずれも「今後具体的に示す」という内容だったことは、事実として記録しておきたい。市民が13通りの言葉で書いた懸念に、13回とも同じ文章が返っている。

一方、抽選倍率は、市がスポーツ施設の需要を示すために使っている数字だ。需要があることについては、市の資料から確認できる。10回繰り返されているのは、それだけこの数字が市の説明の柱になっているということでもある。

樹木は何本あるのか——市の調査には数字があった

パブコメで多く取り上げられた論点の一つが、樹木の伐採だった。意見の中には「直径30cmを超える大木が200本以上」「400本以上の樹木林」といった数字が出てくる。これらは意見提出者による指摘で、市が公表した伐採本数ではない。

ただ、伐採される本数は分からないが、いま何本あるかは市の調査で公表されている。市は「東京における自然の保護と回復に関する条例」に基づき自然環境調査を実施し、令和7年12月に報告書（概要版）を公表している。その中の大径木調査（末口直径30cm以上を対象、令和6年11月実施）の結果がこれだ。

エノキ　184本
ヤマザクラ　25本
ヤマグワ　24本
ムクノキ　7本
ソメイヨシノ　5本
センダン・ニワウルシ　各3本
ミズキ・ヌルデ・イヌザクラ　各2本
ネムノキ・オオシマザクラ　各1本
合計　12種259本

直径30cm以上の大径木が259本。エノキが184本で全体の71%を占め、ヤマザクラ25本、ヤマグワ24本と合わせて約90%になる。樹林地の大半はエノキ群落だ。パブコメの「直径30cmを超える大木が200本以上」という指摘は、市自身の調査結果とおおむね整合していることになる。

調査では動植物も確認されている。植物298種（重要種はマツバラン、ヤブサンザシ、ヤナギイノコヅチ、ノニガナの4種）、鳥類35種（重要種8種。猛禽類はオオタカ、ツミ、サシバ、トビを確認し、営巣は確認されず）、爬虫類はニホンカナヘビ1種、昆虫類・クモ類316種、哺乳類はアズマモグラとアカネズミの2種。

そして市は報告書で、保全対象種としてコチドリ、ニホンカナヘビ、マツバラン、ヤブサンザシ、ヤナギイノコヅチ、ノニガナの6種を選定し、生育環境の保全や移植といった保全対策を検討するとしている。

7月の説明会では、市が「樹木の伐採は避けられない」と説明している。つまり現時点では、いま何があるかは調査で公表されている。伐採は発生することも市が説明している。一方で、何本伐採し、何本残すのかという緑化計画は、まだ公表されていない。

お金：予算36億円に対し、予定価格27.76億円

お金も整理しておく。

用地の取得（議案第74号）　27億7,550万2,422円／20,025.27平方メートル（1平方メートルあたり138,600円、坪約45.8万円）
整地工事（議案第70号）　5億1,678万円（税込、株式会社調和建設）
令和8年度予算　約40億円（用地36億＋設計・整地等4億）
施設整備費の概算（用地除く）　約100億円（市3割＝約30億／FC東京7割＝約70億）

取得する20,025.27平方メートルは、公園敷地60,317.34平方メートルの約3分の1。国有地を公園として使う際に、敷地の一部を市が取得し、残りを無償で借りるというスキームと対応している。

気になる差が一つある。令和8年度予算の用地取得費は36億円。一方、議案第74号の予定価格は約27.76億円。差は約8.2億円だ。ただし、予算額と予定価格で含まれる経費の範囲が同じとは限らない。したがって、「8.2億円安く買えた」とは書けない。現時点の資料だけでは、その差額の内訳までは確認できない。委員会審査で確認したい。

整地工事も、予算の設計・整地費等4億円に対して契約額は5億1,678万円だが、令和9年7月までの工期を含む債務負担行為のため、単年度予算と契約総額をそのまま比較することはできない。

100億円という数字にも注意が必要だ。市は「用地取得費を除く現時点における施設整備費の概算」としており、設計内容や協議の進捗によって変動する可能性があるとしている。つまり、100億円は確定額ではない。

なお #07 では「36億円、実質66億円」と書いた。施設整備費の概算など個別の数字が見えてきたが、最終的な市の負担額が確定したわけではないことは、改めて書いておきたい。

市の側の論拠も置いておきたい

ここまで懸念や疑問を多く取り上げたので、市がこの計画を進める理由も整理しておきたい。

もともとの計画に沿う　平成20年3月の「留保地利用計画」で防災・スポーツレクリエーション公園としての活用を目指していた
西部地域の防災拠点　西部地域の地域内輸送拠点としての機能を整備。激甚災害時は市民等の使用を最優先する
立地　味の素スタジアム・京王アリーナTOKYOなどが集まる武蔵野の森地区
施設需要　令和6年度土日祝日の抽選倍率はテニス約17倍、サッカー約9倍
70%の水準　市が参考として示した自治体の事例は70〜85%
費用負担　施設整備費の7割をFC東京が負担。指定管理者制度やクラウドファンディングも検討
運動施設以外　大型複合遊具、親水機能、健康遊具、インクルーシブ遊具、防災備蓄倉庫、駐車場、喫茶スペースなど
環境保全　自然環境調査に基づき保全対象種6種を選定し、保全対策を検討
意見聴取　子ども・若者からの意見聴取に向けた準備を進めている

つまり市側にも、もともと公園としての利用計画があったこと、西部地域の防災拠点になること、スポーツ施設への需要があること、FC東京も施設整備費を負担すること、運動施設だけの公園ではないこと、という複数の理由がある。ここは、この記事を書く上で外したくなかったところだ。

陳情第45号も提出されている

8月25日には、議案第67号について慎重審議を求める陳情第45号が受理されている。建設委員会に付託されている。論点として挙げられているのは、公共目的、手続き、市税の支出、FC東京との関係、騒音、樹林の伐採、人工芝による環境影響などだ。パブリック・コメント結果が公表された時期と近いタイミングで提出されている。

スケジュール

令和7年度　基本計画策定
9月14日〜18日　常任委員会で審査
9月28日　本会議で討論・採決、閉会
10月（予定）　議決を得て条例施行
令和8年度　基本設計・実施設計、用地取得関係手続、施設整備工事
令和9年度　施設整備工事
令和10年度　施設供用開始・運用

いま問われているのは、賛否よりも「順序」

いちばん気になったのは、賛成か反対かではなく、決まる順番だった。

9月議会で決まること　運動施設の面積上限（70%）／建築できる用途／土地の取得／整地工事の発注
まだ決まっていないこと　誰がどれだけ使えるのか／市とFC東京の最終的な負担額／樹木が何本残るのか／具体的な管理運営の方法

市の説明では、これは必要な手続きを段階的に進めているということになる。土地取得も実施設計も終わっていない段階で、利用配分や最終的な費用をすべて確定させることが難しいという考え方は理解できる。一方、市民の側から見ると、「誰が使えるのか」「いくらかかるのか」「森はどうなるのか」が固まっていない中で、面積の枠だけが先に決まるようにも見える。両方の見方があると思う。

そして、資料を追ってみて分かったことがある。70%について、市は何も説明していないわけではなかった。50%という基準が現在は参酌基準であること、50%を超える計画になったこと、他自治体の事例があること、そして現在の計画が69.12%という想定であること。これらは、委員会資料をたどれば確認できる。一方で、「なぜ70%なのか」という最後の一歩の説明は、資料だけでは分からない。

また、情報が一つの資料にまとまっているわけでもない。

運動施設率69.12%、他自治体の事例　建設委員会の参考資料
施設整備費100億円、市3割・FC東京7割　説明会の質疑概要、パブコメ回答
土地の予定価格27.76億円　議案第74号
用途地域、災害時の使い方　基本計画
大径木259本、保全対象種6種　自然環境調査報告書
市民の論点と市の見解　パブコメ結果

一つの事業の全体像をつかむのに、複数の資料を自分で突き合わせる必要がある。議案も建設委員会、総務委員会、即決に分かれている。僕が感じたのは、そこだった。情報そのものがないというより、情報が分散している。

大径木が259本あることも、市の報告書にはちゃんと書いてある。でもそれは、パブコメの回答にも議案にも出てこない。市の説明資料を一つひとつ読めば分かることでも、市民からすると全体像をつかむまでにかなりの手間がかかる。

これを書くために読んだのは、議案4本、パブコメ結果2本、委員会参考資料、基本計画、自然環境調査報告書、説明会の質疑概要、陳情文書などだった。市政を追うのに毎回これをやるのは、正直しんどい。だからこそ、こうして整理しておくことに意味があるのかなと思っている。

9月28日に採決が予定されている。委員会でどんな議論があり、何が決まって、何がまだ決まらないのか。そこまで見て、また続報したい。

間違いがあればぜひ教えてください。できるだけ事実とデータに基づき、市民目線で調布を学び、一緒にGrowしていけたらうれしいです。

tatsu｜調布withgrow代表

参考

令和8年第3回調布市議会定例会の開催予定（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/140010/p077277.html

令和8年第3回調布市議会定例会市長提出予定議案（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/020040/p078147.html

調布市都市公園条例の一部改正案の概要（議案第67号参考資料・PDF）
https://www.city.chofu.lg.jp/documents/16810/r8-3-kensetsu-kouen.pdf

令和8年市議会委員会審査等のための補足・説明資料（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/020010/p005154.html

議案第63号 https://www.city.chofu.lg.jp/documents/18151/gian63.pdf
議案第67号 https://www.city.chofu.lg.jp/documents/18151/gian67.pdf
議案第70号 https://www.city.chofu.lg.jp/documents/18151/gian70.pdf
議案第74号 https://www.city.chofu.lg.jp/documents/18151/gian74.pdf

陳情第45号 陳情文書（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/documents/18206/t45.txt

建築物の制限の緩和等に関する条例（案）に対するご意見と市の考え方（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/080040/p052229.html

調布基地跡地留保地施設整備基本計画（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/040070/p026472.html

土地利用構想説明会の開催結果・質疑概要（調布市公式）
https://www.city.chofu.lg.jp/040070/p026512.html

調布基地跡地留保地自然環境調査報告書（概要版・PDF）
https://www.city.chofu.lg.jp/documents/16357/r7shizenkankyou.pdf

#調布市 #市議会 #調布基地跡地 #都市公園 #FC東京 #まちづくり #用途地域 #地方自治

この連載の関連記事

• 調布市の総務費が29%増えた理由は、FC東京練習場整備のための36億円の土地取得費だった

• 調布基地跡地の土地取得は、開かずの踏切対策を「後回し」にしたのか？