「湾岸マンション下落」の先にあるもの。20年単位で見る「ガチ適正価格」の再検討

ここ最近、「マンション価格が下落し始めた」「不動産バブルがいよいよ弾けるのではないか」という話を各所で耳にするようになりました。特にこれまで相場の上昇を力強く牽引してきた湾岸エリアのタワーマンションを中心に、その論調が目立ちます。

ただ、現場の肌感覚として数字を見ていると、ピーク時からの下落幅はまだせいぜい10%程度にとどまっている印象です。「いよいよ暴落が始まるのか？」と不安になる買い手もいれば、「ようやく買い時が来るのか」と構える人もいます。

これから東京のマンション相場はどうなっていくのか。

私は2007年に新卒で不動産デベロッパー（日鉄興和不動産）に入社し、現在は【株式会社すんで】にて、不動産仲介の会社を経営しています。足掛け約20年にわたって不動産業界の変遷を肌で感じてきました。リーマンショック、東日本大震災、アベノミクス、コロナ、上昇相場――。

感情的な暴落論や、根拠のない上昇論に振り回されることなく、この20年の変化を踏まえて「適正価格」を一度冷静に紐解いてみたいと思います。

芝浦アイランドが坪250万円だった頃

2007年当時、私がまだ新卒だった頃の相場の話から。、

例えば、いまや湾岸を代表するタワーマンション群となった「芝浦アイランド」。当時は新築で坪250万円程度で分譲されていました。内定者研修でヘルメットをかぶって建築現場を見学させてもらったので、よく覚えています。

70㎡のファミリータイプが約5,300万円になる計算です。

もっとも、芝浦、港南、湾岸というワードは、どちらかというとネガティブイメージで、住むのに適しているのは、やっぱり西側（中央線や東横線など）だよね、という空気が強い時代でした。ここにポジションセットした人は、まさにアーリーアダプターといえるでしょう。

それが今やどうでしょう。中古市場でも坪700万円台での成約が珍しくありません。ざっと2.8倍です。5,000万円台で買えた部屋が、1億5,000万円前後で取引されているわけです。

これだけを見ると、「いくらなんでも上がりすぎだ」「バブル以外の何物でもない」と感じるのも無理はありません。

では、不動産以外の世の中の物価や給与は、この約20年でどう変わったでしょうか。

おにぎりと初任給から逆算する「理論上の適正価格」

身近なところで比較してみます。

• コンビニのおにぎり：1個110円→180円前後（約1.6倍）

• メガバンクの初任給：月額20万円程度→30万円前後（約1.5倍）

社会全体のインフレや賃金の上昇ペースはおよそ「1.5倍〜1.6倍」です。これと比較すると、約2.8倍に跳ね上がった都心のマンション価格がいかに突出して値上がりしたかがよく分かります。

もしも芝浦アイランドが、世の中の物価上昇（1.6倍）と同じペースで上がっていたとしたらどうなるでしょうか。

単純計算をすれば、芝浦アイランドの新築換算での適正価格は「坪400万円」となります。これは現在の相場（坪700万円台）から見れば4割以上安い水準です。

「ほら見ろ、やっぱり今の相場はバブルだから、これから4割下がるんだ」

そう言いたくなる気持ちも分かります。しかし、現実の不動産市場はそんなに単純には動きません。なぜなら、当時と今とでは「供給側の原価構造」が異なるからです。

単純に暴落しない理由：建築費の壁

2007年当時、なぜデベロッパーは坪250万円で新築タワーマンションを分譲できたのか。

理由は極めて明快で、当時は建築資材や人件費が安く、特に湾岸エリアにはまとまった開発用地がまだ豊富にありました。土地代と建築費を合わせた「原価」は坪150万円程度で済んでいたのです。だからこそ、坪250万円で売ってもデベロッパーは十分に利益を出すことができました。

では、いまはどうでしょうか。

昨今の資材高騰と人手不足により、現在は土地代を抜きにした「建築費だけ」で坪200万円を超える時代です。そこに高騰した用地取得費や金利、販管費が乗ってきます。

つまり、デベロッパーが新築マンションを作ろうとしても、物理的に坪400万円以下で売り出すこと自体が厳しいのです。「昔の価格まで下がる」ということは、建築費が昔の水準に戻らない限りあり得ません。下げようとすれば、赤字になるのでデベロッパーは事業化を諦めて「そもそも建てない」という選択を取るだけです。

新築の原価が下がらない以上、新築の供給は絞られ、それが中古市場の価格を下支えします。昔、新築を買っていたマジョリティが、いまはそっくり中古に流れてくる。これが、相場が簡単には暴落しない構造的な理由です。

過去の「高級住宅街」をインフレ換算してみる

では、相場はどこに落ち着くのか。ヒントになるのは、2007年当時の「エリアヒエラルキー」と、物価上昇率1.6倍の掛け算です。

2007年当時、都内で「高級住宅街」と呼ばれるエリアの新築分譲価格の目安は坪400万円程度でした。私の記憶にあるところでも、文京区や赤坂、麹町といった超一等地の良質な物件が坪400万円台。そして、東中野や両国といった利便性の高い準都心エリアが坪300万円前後でした。

当時、一等地に建つマンションの目安だった「坪400万円」に、物価上昇率の1.6倍を掛けてみます。

どうでしょうか。この「坪600万円台半ば」という水準は、これからさらに下がるにしても、現実的な着地点に見えてこないでしょうか。

現在、新築の供給数は歴史的に見ても極めて少なくなっています。そのため、今後の実勢相場の中心となる「築10年前後・大手ブランドマンション」を基準に考えると、おおよそ次のような相場観に再編されていくのではないかと予測しています。

• 【坪800万円超】都心3区、眺望◎など、プレミアム価値のある住戸

• 【坪700万円前後】 人気エリア/タワマン/通常住戸

• 【坪600万円前後】 都心近接で利便性の高い準都心（例：東中野、両国）

• 【坪500万円前後】 生活利便性に優れた城北・近郊エリア（板橋など）

おわりに：「調整」は起きても「崩壊」はしない

「10%下がった」と聞くと、人はどうしても「ここから奈落の底へ落ちていくのではないか」という極端なシナリオを想像しがちです。

しかし、20年前にデベロッパーの門を叩き、仕入れや事業化の現場のリアルを見てきた立場から言えば、今の市場で起きているのは「バブルの崩壊」ではなく、「急激に背伸びしすぎた部分が、インフレと実需に見合った適正水準へと軟着陸（アジャスト）していく過程」だと捉えています。

昔の価格には戻りません。おにぎりの値段が110円に戻らないように、初任給が20万円に戻らないように、そして何より建築費が元に戻らないように。

不動産価格の波に一喜一憂しすぎず、こうした「原価の構造」と「社会全体のインフレの歩み」を頭の片隅に置きながら、冷静に住まい選びの判断をしていただければと思います。

以上、市況の分析でした。あなたのご意見も、ぜひコメント欄で教えてくださいね。