【最新相場解説】なぜ「無敵の人」は日本橋エリアに惹かれるのか。「都心マンションの現在地」と「1.5億円の壁」

すんで取締役の南（@sunde_minami）です。

Xで日本橋・イーストエリアのマンション情報や街のパトロール、さらにグルメ情報まで幅広く発信し、注目を集める日本橋マンション@無敵の人（通称無敵さん）にお話を伺いました。

不動産開発のキャリアを持ちながら、フラットに街を観察し続ける無敵さん。

不動産業界の最前線と生活者の目線の両方を持つ無敵さんに、一次取得者が今知っておくべき相場の実態をじっくり語っていただきました。

目次

• 1. 「趣味のSUUMO巡り」から始まった発信

• 2. なぜ「日本橋・イーストエリア」なのか。職住近接と食文化の奥深さ

• 3. 山手線内側から日本橋へ移り住んで見えた「等身大の暮らしやすさ」

• 4. 内陸と湾岸の温度差。「1.5億円の壁」のリアル

• 5. これからの一次取得者へ。「短期売買の終焉」と「長期目線」の重要性

• 6. 若手・予算控えめ層が狙うべき「注目エリア」と将来性

• 7. 個人投資家としての目線と、不動産仲介の新しい選択肢

1. 「趣味のSUUMO巡り」から始まった発信

南： 無敵さんはXで1万人以上のフォロワーがいらっしゃいますが、有料noteを販売したり、有料相談を行ったりはされていませんよね。現調（現地調査）の情報も非常に解像度が高いのに、完全な趣味として発信されているのが印象的です。

無敵： 何も売っていないですね。日々、好き勝手にパトロールして、好き放題につぶやいているだけです（笑）。

南： 発信を始められてから、どれくらい経つのでしょうか。

無敵： 本格的につぶやき始めたのは2年ほど前です。

もともとXを始める前から、毎日欠かさずSUUMOを見るのが日課でした。朝起きてSUUMOを見て、夜もSUUMOを見て、新着物件をパトロールする生活をずっと続けていたんです。

「どうせ毎日これだけ見ているなら、気になった情報をそのまま外に出してみるか」と思い立ち、つぶやき始めたのがきっかけでした。

南： 発信の起点自体が「毎日のSUUMO巡り」だったんですね。

無敵さんの投稿を拝見していると、不動産の専門知識や市況の捉え方が非常にシャープです。差し支えない範囲で、これまでのご経歴を伺えますか。

無敵： 出身は関西です。新卒でいわゆる大手JTCに入社して不動産開発の仕事をしておりました。そこで不動産ビジネスの面白さに引き込まれた形です。その後、東京勤務や大阪勤務を経験しながら、東京での生活も通算すると10年近くになります。

南： 不動産開発の実務経験をお持ちなんですね。ちなみに、「無敵」というアカウント名には何か由来があるのですか。

無敵： 深い理由はなくて、完全に思いつきです。パッと思い浮かんで名付けました。

南： 一度見たら忘れないお名前ですよね。最近ではマンション情報だけでなく、グルメ情報の投稿も大人気です。

無敵： 最近はグルメ投稿の反響が大きいくらいです。神田や小川町周辺のうどん屋さんなどを紹介すると、たくさんの反応をいただきます。

あの界隈は路地裏に本当に良いお店がたくさんあって、歩いているだけで開拓のしがいがあります。

2. なぜ「日本橋・イーストエリア」なのか。職住近接と食文化の奥深さ

南： 無敵さんといえば「日本橋・イースト東京」のイメージですが、このエリアに惹かれる理由は、どういった点にあるのでしょうか。

無敵： 一言で言えば「四方八方に何でも揃っている」という点に尽きます。

まず職住近接としての利便性が抜群です。大手町や東京駅周辺に勤めていれば、ドアツードア20分以内で通えます。

そして、飲食店や買い物の選択肢が圧倒的です。

歴史ある老舗や高級店から、日常使いできる庶民的な名店、気軽に入れる個人店まで、バラエティが豊かです。

休日に周辺をぐるっと散歩するだけでも、新しい発見があって暮らしに飽きがきません。この街の奥行きは、大きな魅力だと感じています。

南： 計画的に区画整理された新しい街並みとはまた違い、歴史の堆積と生活感が同居しているのがイースト東京の面白さですよね。

子育て面ではどのように感じられていますか。

無敵： 実際に暮らしている方々を見ると、教育意識がしっかりとしたファミリー層が非常に多い印象を受けます。

日本橋周辺であれば、SAPIXなどの大手進学塾をはじめ、習い事や教育の選択肢はたくさんあります。教育環境の充実度という意味でも、不便を感じることはないエリアだと思います。

3. 山手線内側から日本橋へ移り住んで見えた「等身大の暮らしやすさ」

南： 実は無敵さん、現在のエリアに住まわれる前は、山手線内側の高級住宅街にお住まいだったと伺いました。 実際に暮らしてみていかがでしたか。

無敵： 閑静で、素晴らしい場所でした。
ただ、街の成り立ちとして、社宅や公務員宿舎に住んでいる方を除くと、自力で分譲マンションを購入して住んでいる層は桁違いの資産家が中心です。

街全体に品格がある一方で、日常的な買い物のしやすさや、休日にふらっと立ち寄れる飲食店のバリエーションなどを考えると、普通のサラリーマンが等身大で暮らすには、日本橋周辺のほうが生活にフィットしていると感じました。

南： 格式の高さと、日々の暮らしやすさは必ずしも一致しないということですね。リアルな声、参考になります。

4. 内陸と湾岸の温度差。「1.5億円の壁」のリアル

南： コロナ禍以降、都心のマンション価格は一貫して上昇を続けてきましたが、ここに来て潮目が変わりつつあります。湾岸エリアでは在庫が増加し、調整局面に入っていますが、無敵さんはどうご覧になっていますか。

無敵： 私が普段定点観測している千代田区、中央区の内陸、あるいは文京区、江東区、台東区の内陸寄りに関しては、相場が崩れているという印象はまだありません。

もちろん、過去の相場から極端に乖離した、強気価格で売り出しても、買い手はすぐには飛びつきません。見極めは明らかに厳しくなっています。

ただ、適正な水準で出された物件の成約価格自体が落ちているかというと、内陸に関してはしっかり維持されています。

一方で、湾岸エリアは明確に在庫が積み上がってきています。 売り出し価格の段階で引き下げが行われ、実際の成約価格を見ても前年に比べて落ち着きを見せています。

内陸と湾岸で、需給のバランスに差が出始めていると感じます。

南： 内陸における価格帯別の動向はどうでしょうか。「一定の壁」のようなものは感じられますか。

無敵： 感じるのは「1.5億円の壁」です。

日本橋周辺で、築10〜15年程度、準大手デベロッパー以上のブランドマンション（70平米前後の3LDK）であれば、1.5億円前後なら比較的スムーズに成約に至ります。

ところが、それが1.8億〜1.9億円になってくると、動きが鈍くなります。1.6億円程度であれば「少し背伸びしてでも買おう」と飲み込める買い手がいますが、1.8億円を超えてくると、立地、大手ブランド、最上階、角部屋、築浅、圧倒的な眺望といった「突出したプラスアルファ」がない限り、買い手は動きません。

南： 内陸はペンシル型のマンションも多く、間取りが細長かったり眺望が塞がれていたりと、専有部や周辺環境に制約がある物件も少なくありません。

無敵： そうなんですよね。淡路町や神田界隈のブランドマンションでも、間取り図を見ると、驚くほど細長いプランがあったりします。

3LDKで柱の食い込みが少なく、綺麗に整った間取りを探そうとすると、内陸では本当に選択肢が限られてきます。そうした希少性のある物件は強く維持されますが、条件の劣る物件が高値で成約するのは難しくなっています。

5. これからの一次取得者へ。「短期売買の終焉」と「長期目線」の重要性

南： 金利の上昇懸念や税制改正の議論など、先行きが不透明な要素が増えています。こうした局面において、これから住宅を購入しようとしている一次取得者は、どういったスタンスで臨むべきでしょうか。

無敵： 「短期売買でキャピタルゲインを狙う」というスタンスは、難易度が高くなっています。

少し前であれば、「家賃を払うくらいなら、買って数年後に売却したほうが確実にお得」と計算できる状況がありました。しかし現在のように物件価格が高止まりし、売却時の不確実性が高まると、出口価格次第では「賃貸のトータルコストのほうが低かった」という事態も起こり得ます。

南： 相場の上昇トレンドに頼った「買えば儲かる」という前提は、過去のものになったということですね。

無敵： ただし、5年〜10年以上のスパンで腰を据えて暮らす前提であれば、購入という選択肢は依然として合理的です。

住宅ローンの返済を通じて元本が減っていきますし、長期的なインフレに対するヘッジとしても機能します。都心の賃料相場は上昇基調にあるため、資産形成の観点からも購入する意義は失われていません。

重要なのは、短期の損得勘定だけで動くのではなく、「自分自身や家族が本当に長く暮らしたいと思える街か」「長期にわたって住み続けられる住戸スペックか」を徹底的に見極めることです。

6. 若手・予算控えめ層が狙うべき「注目エリア」と将来性

南： 最近は若手の取得相談も増えています。

ただ、日本橋や江東区の深川エリアも坪単価が大きく上昇し、予算1億円前後や世帯年収1,000万〜1,200万円前後の層にとっては、手が届きにくくなっています。

予算を抑えつつ、都心アクセスと住環境のバランスが取れたエリアとして、無敵さんが注目されている街はありますか。

無敵： 個人的に注目しているのは、錦糸町です。

駅前の商業施設が充実しており、日用品から子供の買い物まで駅周辺で完備できます。

さらに錦糸公園や猿江恩賜公園といった大型の公園があり、緑や水辺にも近い。総武快速線を使えば東京駅まで直通8分という圧倒的な近さです。繁華街としてのイメージを気にする方もいますが、実利面で見れば生活利便性が高い街です。

また、総武線沿線では小岩も駅前再開発が進んでおり、東京駅への出やすさと価格のバランスが取れています。

他で言えば、清澄白河はカフェや美術館が集まり、街のブランド力が高まりました。ただ、その分だけ相場はかなり上がった感があります。

より予算を現実的に抑えたいのであれば、都営新宿線の大島や、東西線の南砂町あたりまで視野を広げるのがおすすめです。

南： 大島や南砂町まで行くと、グッと価格が現実的になりますね。

無敵： 大島は駅前に大規模な団地が広がる下町の景観ですし、南砂町も下町感や工業地域の雰囲気が残る場所があります。そうした街並みの好き嫌いは分かれるかもしれません。

しかし、大手町や日本橋といった都心主要拠点へのアクセス性は抜群です。

価格が抑えられている分、下落リスクが低く、利便性の高い土地は将来的に再開発や建替えが進んで街並みが更新されていくポテンシャルを秘めています。

無理に都心ど真ん中で手狭な部屋を買うより、アクセスを担保しつつ広さを確保できる選択肢として検討する価値は十分にあります。

7. 個人投資家としての目線と、不動産仲介の新しい選択肢

南： 無敵さんは実需だけでなく、個人で区分マンション投資も継続されていますよね。直近の投資環境についてはどう見られていますか。

無敵： 金利は上昇基調にありますが、賃貸市場では家賃の上昇が続いています。

都心エリアに関しては、インフレに伴って賃料がまだ上がっていく余地があると考えています。私自身も保有物件の賃料改定を行いましたし、条件が合う物件があれば買い増しも視野に入れています。

ただし、空室で相場より安く売られている良質物件は、まず買うことができません。賃料が相場より大幅に低いまま貸し出されているオーナーチェンジ物件や、築年数が経っていて融資付けに工夫が必要な物件など、何らかの理由で価格が歪んでいるものを地道に探す必要があります。

南： 表面的な数字だけでなく、現場の歪みを丁寧に拾い上げていく姿勢が求められるわけですね。

最後に、弊社（すんで）のように、SNSでの情報発信やインフルエンサーとの連携を軸とした新しい不動産ベンチャーが増えてきています。無敵さんから見て、こうした業界の変化をどう感じられていますか。

無敵： 買い手にとって選択肢が増えることは、良いことだと思います。

大手不動産会社には組織としての安心感やブランド力という強みがある一方で、どうしても買主に寄り添うスタイルは難しい側面もあります。

一方で、SNSなどを通じて個人の顔や専門性、考え方がオープンになっている会社であれば、相談する側も「この人なら価値観が合いそうだ」と安心して相談することができます。

自分に合った仲介担当者を選べる環境が整うことは、住まいを探すユーザーにとって非常にポジティブな流れだと感じています。

南：無敵さん、本日は貴重なお話、ありがとうございました！