【最新相場】バブルとは、終わった後に気づくものである〜ワン・ガンミン（1983-2026）

バブルとは、終わった後に気づくものである〜ワン・ガンミン

私が勝手に作った格言だが、いまの湾岸・都心相場を見ていると、意外と本質を突いているのではないか。

2007年に新卒でデベロッパー（日鉄興和不動産）に入社した私が経験した中でも、2005〜2007年は「新価格」と言われ、デベロッパー各社は強気の価格設定を競い合っていた（知っている方は業界歴、長いはず）。

しかし2008年秋のリーマンショックで、相場は崩壊。その後の東日本大震災や政権交代などの長い停滞期を経て、2014年頃から相場は再び力強く上昇に転じた。うら若き青年だった私は、ドラム式洗濯機に放り込まれたような、変化の激しい20代を過ごしたものだ。

コロナ禍で一瞬の足踏みはあったものの、その後の急騰劇は凄まじく、特にここ1〜2年はハイペースで上がり続けていた。

ちなみに、ネットで叩かれがちなマンクラやSNSインフルエンサー、そして当社代表であるすんで埼玉（岡野）など、界隈の多くは、平成初期生まれ、2014年前後に社会人になっている。つまり、彼らのキャリアは「右肩上がりの10年」とぴったり重なっているのだ。

一般人が購入と売却を繰り返し、ワンショットで1,000万円を超える利益を叩き出す。その麻薬のような感覚に取り憑かれ、次なるターゲットを探す人も少なくなかった。そして、当社（株式会社すんで）もまた、その大きなうねりの中で事業を伸ばしてきた側面は否定できない。

「バスに乗り遅れるな」と全員がいっせいに走り出し、水面下で溜まっていた負の側面が一気に吹き出してきたのが、2026年夏からの相場の崩れだろう。

特にこれまで相場を力強く牽引してきた湾岸エリアは、下落がここ数ヶ月続いている。SNSも騒がしい。

上がり相場も狂気を孕んでいて怖かったが、下がり相場はそれ以上に怖いものだ。

疑心暗鬼がさらなる疑いを呼び、あらゆる挑戦や決断を凍りつかせる。
そんな2026年秋、厳しい冬の到来を予感させる寒風が吹き荒ぶ。

経営としての痛恨、現場の肌感

いま思えば、2026年4月に「晴海の価格が歪んでいる」という趣旨の動画を撮った。 ただ当時のニュアンスとしては、「ピークアウトした雰囲気なので、狙い目ですよ。購入検討してみてはどうですか」という、どこかまだ牧歌的で、肯定的に捉えたものだった。

シグナルはその時点で点滅していたし、追加利上げの足音も聞こえていた。

これは私にとっても痛切な反省だが、そこからも当社は買取再販を含め、積極的な投資を続けてきた。
20年近く業界にいて、リーマンショックの谷も見てきたはずの自分が、なぜブレーキを踏み切れなかったのか。
「本当にこの上昇相場が続くのか？」と疑義を投げかけるにとどまり、明確な反対意見としては表明仕切れなかったことが悔やまれる。

もっとも、そこからさらに上昇する世界線だって、じゅうぶんに存在した。もし相場が続伸していたら、「さらにアクセルを踏むべきだった」「チキン乙」と断じられていただろう。
経営とは結果責任であり、その時々のベストな判断をするしかない。頭ではそう分かっているし、歴史にifはないが、悔しい限りである。

2026年秋、湾岸タワマンのリアル

先月のnote（「落ちるナイフ」都心マンション相場の「底」を探る）で、中央区内陸のファミリー物件が坪800万円（1.7億円）の防衛ラインで踏みとどまっている話を書いたが、湾岸の現場はそこからさらに一段、空気が張り詰めている。

いま最も胃が痛いのは、現居の売却益（含み益）をアテにして、新築でキツめのローンを組んでいる層だろう。手付金を放棄して撤退するか、現居を損切りしてでも突っ込むか。ギリギリの判断がこれからの数ヶ月、突きつけられることになる。

逆に買主にとっては、数年ぶりに訪れた「バーゲンセール（買い手市場）」だ。スーモを開くだけで、画面をスクロールしきれないほどの物件が売りに出ており、検討する側が途中で嫌になってくるほどだ。
金利先高観は根強く、相場を押し上げていた外国人需要がすぐに戻る気配もない。

ただし、相場が底なし沼のように崩壊するわけではないだろう。そこは、リーマンショックとの明確な違いである。

好材料を挙げるなら、次の3点がある。

1. 職住近接の実需： 共働きの増加と、リモート削減傾向により、都心在住の需要そのものは基本的に強い。オフィス賃料も強気だ。

2. 歴史的な新築供給不足： 首都圏全体の新築マンション供給戸数は、ピーク時から約1/4まで絞られており、新築の出物が減っている。特に築浅の中古が、新築と競合しにくい構造は変わらない。

3. 所得の底上げ： 不況の風が吹いているのは急激な金利高に見舞われた不動産業界が中心で、社会全体を見れば賃上げ圧力は強く、パワカの額面世帯年収自体は増加傾向にある。

4. 賃貸相場の強さ：売買に遅れる形で、賃料は増加傾向だ。都心3LDKでは、40万円台後半も珍しくない。仮に賃料50万円/4％の利回りでみれば、1.5億の物件価格は正当化される。

パワカの限界値から逆算する「本当の大底」

年収1,800万円世帯が組める住宅ローンは、かつての低金利・年収10倍基準なら1.8億円だった。しかし、金利上昇や心理的要素を含めて保守的に見積もると、上限は1.4億〜1.6億円程度になる。これだけで借入可能額はピークから▲2,000万〜4,000万円吹き飛ぶ計算だ。

一般的な都心マンションはピーク時から2割強の下落、そもそものジャンプが大きかった湾岸タワマンに関しては「最大3割程度の下落」が、実需が受け止められる限界ラインだとみている。

たとえば「パークタワー勝どき」で考えてみる。 ピーク時（昨年〜今年はじめ）の相場は坪単価1,000万円（70㎡で約2.1億円）をつけていた。それが現在、実勢として坪800万円（70㎡で約1.7億円）前後まで降りてきている。

すでにピーク比で約2割の下落が起きている計算だ。
あくまでも予想だが、ここから数ヶ月でさらに1割程度下げた「坪700万〜720万円（70㎡で約1.5億〜1.55億円）」近辺。この水準こそが、実需の購買力と釣り合う「大底」ではないだろうか。

以前整理した「芝浦アイランドの新築時（坪250万）に社会全体のインフレ率1.6倍を掛けた理論値（坪400万）」や「高騰した建築費を踏まえても、大手ブランドの築浅タワマンがここを突き破る未来は描きにくい（個人的な見解です）。

結び：落ちてくるナイフの掴み方

相場が上がっているときは「まだまだ上がる」と強気になり、下がり始めると「どこまでも落ちる」と悲観的になる。人間の心理はいつの時代も変わらないし、それが景気の本質だろう。

いま目の前にあるのは、まさに「落ちるナイフ」だ。 地面に突き刺さる前に掴めば大怪我をするかもしれない。しかし、地面に刺さって跳ね返った瞬間（ケチャップがドバッと出る瞬間）には、すでにライバルが殺到して買えなくなっているのもまた世の常だ。

相場の一番底をピンポイントで当てることなど、誰にもできない。 投機の熱狂から降り、自分と家族のライフステージ、そして「毎月の手取り返済額」と誠実に向き合える人にとっては、数年ぶりに落ち着いて選べる健全なマーケットが戻ってきたとも言える。

実はいま、パークタワー勝どきのスターバックスで原稿を書いている。悲観的な相場でも、行き交う人の笑顔や、子どもたちの無邪気さは変わらない。かつての荒涼とした地に、ひとつの街を作り上げた東京の底力と、人々の街を愛する思いは、きっと変わらないだろう。

痛恨の経験を抱えながら、私自身も現場の最前線、そしてひとりの実需層として、この歴史的な調整局面を直視していきたい。

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