【落ちるナイフ】都心マンション相場の「底」を探る【バブル崩壊】

先月、Xでこんなポストをしました。

70平米で換算すると、坪945万円（2億円）だった世界が、坪755万円（1.6億円）になる未来です。実に▲20％減。

「さすがにそこまでは下がらないのでは？」「リアルな未来」と、さまざまな声をいただきました。

しかし、直近の現場を見ていると、「あながち絵空事ではなく、現実味を帯びてきたな」と感じています。

結論から言うと、中央区内陸、良質ファミリー物件の相場はピークから、約15%ほど調整が入り、すでに「坪800万円＝約1.7億円」が成約と売り出しのリアルなボリュームゾーンになりつつあります。ここからもう一段、1.6億円（坪750万円）まで落ちるかどうかのチキンレースが始まっている状態です。

そして、我が家はというと…..この調整局面を見て、「よし、買えるうちに買っておこう」と、本気で住み替え（二次取得）を進めています。

なぜ今、あえて下がり基調の中で買いにいくのか？ 中央区内陸の最新データと、ふじふじ太さんの湾岸分析、そして「おにぎりインフレ指標」を交えながら、今の相場の現在地とリアルな底値を考えてみます。

1. 現場で何が起きているか？「坪800万円・1.7億円」の攻防戦

まず、足元で起きている事実から整理します。

湾岸エリアのスペシャリストである、ふじふじ太さんが、Xで鋭い指摘をされていました。

ふじたさんは湾岸の専門家ですが、かなり似通った構図が中央区内陸でも起きています。

例えば、中央区内陸のランドマークタワーや最上層クラス。

・「パークシティ中央湊 ザ タワー」の30階は坪995万円で成約（2.1億台）
「プラウド日本橋三越前」や「Brillia THE TOWER 東京八重洲アベニュー」といったスペシャル物件や、王様部屋は、坪1,000万円超（2.2億〜2.3億台）で成約しています。

晴海フラッグのプレミアム部屋が坪1,100万円台（約3.7億円）で成約したのと、　似た世界線です。

しかし問題は、「そこまでの王様部屋ではない、良質なファミリー向け物件」です。実需のローン組がターゲットにする物件ですね。

今年の春先までのノリで「坪1,000万円」に近い強気な値付けをしたままのお部屋は、軒並み反響が止まり、在庫が長期化しています。

脱線しますが、仲介の責任も多いと思っていて・・。上がり相場では、とにかく媒介をゲットすること、が仲介のミッションでした。だから、物件を褒め、チャレンジ価格であってもまずは預かる、ということを目的に営業をかけていた部分が、業界全体を通してありました。でも、買い手とのマッチングが起きない以上、誰も得していないですよね。適正価格で預かることの重要性は、すんで社でも強調しているところです。

話を戻すと、水面下で値下げが相次ぎ、実需が僅かながらも動いているのが「坪800万円前後」のラインです。

直近の売り出し・値下げ事例

• ウィルローズ築地：坪791万（16,990万円 / リノベ済） ※1,000万値下げ

• パークホームズ築地：坪832万 （17,990万円/リノベ済）※1,000万値下げ

直近の成約事例

• パークホームズ築地グリーンサイド（9月成約）：坪786万（16,000万円）

• レフィール築地レジデンス（8月成約）：坪836万（17,000万円）

「坪800万円・1.7億円前後」が、買い手と売り手の合意点（ボリュームゾーン）になりつつあります。

中央区内陸は、（あくまでも湾岸と比べると）、今年前半までの急騰も穏やかでしたが、そのぶん下落幅も、ややマイルドな印象です。良くも悪くも動きは穏やか。ただし、成約件数そのものは細くなっています。

だからこそ、売り急いでいる売主さんの物件であれば、さらに指値を狙える、具体的には「良質な中央区内陸の中古マンションが坪750万円・1.6億円」で購入できる世界線がすぐそこまで見えてきているのです。

2. なぜ「1.7億〜1.8億円」に壁があるのか？

なぜ坪800万円・1.7億円で相場が止まるのか。理由はシンプルで、日本のパワーカップルの支払い能力の限界値だからです。

先日ポストした試算を見てみましょう。

金利1.5%時代、借入1.6億円の元利均等返済は約49万円。ここにランニングコストが乗ると、毎月55万円弱のキャッシュアウトです。年収900万円*2人だと、単純計算で手取り約110万だから、相当に無理しています（含み益がある、貯金がある、年収が上がる強い見込みがあるといった事象がないと、そもそも危険な水準です）

一次取得はもちろん、含み益がある二次取得勢であっても、「月50万オーバー」はインパクトが強いです。頭では「資産性がある」と分かっていても、感情がブレーキを踏む。だって独身10万円、カップル20万円、ファミリー30万円、というのが、昭和生まれ/平成デフレ世代の認識だもん（突然の幼児化）

そのため、2億円前後の物件に対してはみんな買い渋り、売主が耐えかねて「1.7億（坪800万）」あるいは「1.6億（坪750万）」まで下げた瞬間に、虎視眈々と待っていたファミリーが具体的検討に入る、あるいは指値で決まっていく。

ふじふじ太さんがおっしゃるように、「日々のニュースを見ても金利は上がりそうだが、明らかに割安な部屋が出ると瞬間で成約する」。これが今の実需マーケットのリアルです。需要が消えたのではなく、「買いたい人はそこそこ存在するけれど、適正価格まで降りてくるのをじっと待っている」状態なのです。

3. 「おにぎり・初任給」から考える、マンション価格の本当の「大底」

では、この価格調整はどこまで続くのでしょうか？ 1.6億どころか、1.4億、1.2億と、いわゆる落ちるナイフのように暴落していくのでしょうか？

ここで、以前作成した「コンビニおにぎり・メガバンク初任給・都心マンション」の比較推移グラフを思い出してみます。

2022年を基準（=100）として比較してみると、世の中のインフレは着実に進んでいます。

• メガバンク大卒初任給：約1.46倍（20.5万円 → 30万円）

• コンビニおにぎり（平均）：約1.34倍

• 都心6区中古マンション：ピークで約2.0倍 → 現在は約1.92倍へ反落中

2022年に9,000万円だったお部屋が、2026年前半のバブル的なピークで1.4億円強（1.65倍水準）になり、現在は1億3,500万円前後まで落ち着いてきているイメージです。

もし仮に、ここからさらに下がって「2億→1.6億（約▲17%）」まで下落したとしましょう。 その場合、2022年からの都心マンションの上昇率は約1.35倍前後になります。

……お気づきでしょうか。 都心マンションの上昇率が、「コンビニのおにぎりの値上がり率（約1.34倍）」と同等になってしまうのです。

世界的な建築資材高、人件費の高騰、円安基調、立地優位性がある中で、「都心マンションの資産インフレが、おにぎり程度のインフレ率に留まる」なんてことが、あり得るでしょうか？

米騒動が一段落し、昨年より米価（だけは）多少落ち着いたとはいえ、物価全体のベースラインは確実に切り上がっています。

そう考えると、「ピークから15〜20%下落した水準（坪750万・1.6億円前後/70平米）」こそが、実質的な岩盤（大底）ではないか、というのが私の見立てです。

4. 金利がピークアウトした時、「ケチャップ」のように跳ね上がるリスク

もう一つ、買い手として警戒しなければならないのが「リバウンドの激しさ」です。

今、買い手を躊躇させている最大の要因は「金利先高観」です。 しかし、仮に1〜2年後に利上げが一段落し、金利がピークアウト、あるいは引き下げムードに転じたとしたらどうなるでしょうか。

住宅ローン金利が安定した瞬間、今まで「1.7億の壁」の手前で指をくわえて待っていた膨大な実需層のマグマが一気に吹き出します。いわゆる本田圭佑の「ケチャドバ」です。

不動産価格のリバウンドもまさにこれです。コロナ初期、ピタッと相場が止まった後の、あの凄まじい暴騰劇のように、反発し始めたら一瞬で元通りに駆け上がってしまうリスクがあります。

落ちるナイフを掴むのは怖いが、昇る竜のしっぽを捕まえるのも、また難しいのです（上がり基調の時はライバルも多いので、あと一歩で買い負ける、という経験も多発します…）

相場の「本当の最安値（大底の1点）」をドンピシャで当てることは不可能だし、やる必要もありません。

であれば、

• 売り急ぎ案件が出てきて

• 指値が通りやすく

• 坪750万〜800万円（1.6億〜1.7億円）という「おにぎりインフレ的底値」で手に入る今のタイミングは、ひとつの買い時かもしれません。

結び：だから我が家は、清水の舞台から飛び降ります

相場の天井や底を気にして「もっと下がるかも」「まだ早いかも」と様子見を続けるのは簡単です。

でも、子育て世代の時計の針は止まってくれません。 子どもはあっという間に大きくなり、住環境のタイムリミットは待ったなしで迫ってきます。相場が下がり切るのを待っていたら、QOLが下がってしまう。本末転倒です。

我が家も電卓を叩きながら、「月X万……ウッ……！」と胃を痛めています。 それでも、「いま、良質な物件を掴み取る」ために、清水の舞台から飛び降りる決断をしました。

相場が冷え込んでいる時こそ、時間をかけて、自分と家族の価値観、そして候補物件と向き合えるチャンスです。

「我が家の年収と含み益で、突っ込んでも大丈夫なのか？」
「湾岸と内陸、どちらを狙うべきか？」

悩んでいる方は、ぜひ一人で抱え込まずに壁打ちしにきてください。
一緒に電卓を叩いて、清水の舞台から飛び降りましょう！

👉 すんでの30分無料相談はこちら

また、含み益がどのくらいあるかを知りたい、という方は、すんでの売却査定をぜひ。最短60分、魂の人力査定をさせていただきます。